親の所有の分譲マンションについてです。

質問

親の所有の分譲マンションについてです。
私24才、母53才です。
両親は５年前に離婚し、母はその時に以前の団地を売却して、新築マンションをローンで購入しました。

私の知るところによると、ローンは残り20年で返済額は月々約10万です。
母は離婚当初は仕事の収入もそれなりにあり、無理のない返済が可能でした。
しかし今現在は収入が３分の１程に減り、返済が苦しい状況で私は母に売却を考えるよう勧めています。

マンションは新築で５年前に購入で、今まで返済が滞った事はありません。

４ＬＤＫで駅近で徒歩2分程です。

マンションを売却して賃貸に引っ越すほうが今後の負担も少ないと思うので、そうしたいのですがマンション売却には費用が必要なのでしょうか？

ローン返済でいっぱいいっぱいの状況で、貯蓄はありません。

どのような手順が最善なのでしょうか？
何もわからず、質問させて頂きました。

何かアドバイスを頂ければ幸いです。

回答No.5

noname#184449 · ベストアンサー

元業者営業です

大変ですね。お察しいたします。

これから回答する事はあくまで「ご質問文を拝見して得られる情報のみ」を参考にしております。
故に、的外れな回答になる可能性もありますので、不動産屋さんに行く前の「参考」としてご覧になってください。
また、気休めを言っても仕方ないので、「大変厳しい回答」になります。

それを踏まえて・・・

＞残り20年で返済額は月々約10万です。
＞両親は５年前に離婚し、母はその時に以前の団地を売却して、新築マンションをローンで購入しました。

通常、マンションは新築～５年位が「最も急激に価格が下がる」年数です。
物件によって違うのは当然としても、「超」のつく人気物件で無い限り築５年なら、新築価格の７０％程が「再販価格」になるでしょう。

つまり、新築価格３０００万なら、中古での再販価格は２０００万になっていても不思議ではないという事です。

また、一般的に住宅ローンは「元利均等払い」で組む事になります。
で、あるなら築５年では毎月の支払１０万のうち、殆どが「金利分」ですので、借入元金は殆ど減っていないでしょう。

そうすると、おそらく現状は『売却価格＜ローン残債』という状態だと思います。
（購入時に頭金を多額に支払っていない場合）

この状態では事実上売却は出来ません。
売却の為には残債を「全て整理する」のが最低条件ですから。
また、売却の為には最低でも以下の「諸費用」が必要です。
●仲介手数料（売買価格の３％＋６万円＋消費税）
　例：売買価格２０００万円で成約
　　　２０００万×３％＋６万円＋消費税＝６９３，０００円
●抵当権抹消費用
　　およそ２～３万位
●その他（印紙代等、雑費）
　　およそ５～１０万位

以上のお金は全て「現金」です。
買主の諸費用ローンはありますが、売主はありませんので。

＞ローン返済でいっぱいいっぱいの状況で、貯蓄はありません。

この状態ではＯＵＴです。

後は銀行に相談して「債務の猶予」を受けるか「賃貸に出す」しかありません。
ただし、両方とも簡単ではありません。
「債務の猶予」は当然厳しい審査があります。
「賃貸出し」も原則不可。
何故なら住宅ローンは「自分で住む家を買う為のローン」だからです。
「賃貸に出す」のなら「投資用ローン」を借りる事になります。（金利が高い）
なので、賃貸に出すのなら銀行の許可が必須です。
黙って賃貸に出して、万一バレたら「残債一括返済」か「投資用ローン」への借り換えを要求される可能性が高いです。

よしんば銀行の許可が出ても、大家「業」はクレーム産業です。
日々の細かな物から裁判沙汰まで、その種類は多種多彩。
当然素人にそんな事の対応は無理ですから、専門家（不動産業者・弁護士等）へ依頼するしかありません。
当然「万単位」のお金がかかります。

厳しい事ばかりで恐縮ですが、これらは決して大袈裟な話ではありません。

何れにせよ「不動産業者」と「銀行」に一度相談に行ってみてください。
相談だけなら『タダ』ですよ。

何かいい手があるかもしれません。
事態が好転する事をお祈りしております。

回答No.4

-phantom2-

ローン中のマンションを売却する場合には、売却代金でローンの残りを一括清算しなければなりません。

例えば５年前に3000万でマンションを買ったとします。

５年で年間120万返済し計600万を返済しました。その中で元金を500万返したとしたら、ローン残債は2500万です。

つまり2500万以上で売却できたなら、残債を一括返済できますから売却は可能です。

しかしもし2200万でしか売れなかったら、足らずの300万は現金で工面して合わせて2500万を清算しなければなりません。

また売却にあたり仲介業者への手数料で（物件価格で上下しますが）100万くらいはかかります。

以上を踏まえて、まずは不動産業者に査定させては如何ですか？

あっさり売却できそうなのか、追い金が入りそうなのか、など大体は判ると思います。

回答No.3

himeichigo17

5年間、しかも月10万円ずつしか返してないのだとすると
売却しても今のローンの残債が残る可能性があります。
(頭金を多めに入れてた場合を除く）

ローン残債が残ってしまうと賃貸に移るとむしろ大変になるかと。
場合によっては今のマンションを賃貸に出し、ローンを返済に当て、
賃貸に居住するほうがいいかもしれません。

駅から徒歩2分の4LDKなら需要はありそうですし、
ローンの返済が少なくなったところで永住も可能でしょうから。

いずれにしても売却査定をされるのが先決ですね。不動産屋3件くらいで売却査定して、どこの査定でも残債が残るよう
であれば売るのはやめたほうがいいので、賃貸で貸す場合いくらくらいが妥当かを賃貸業者に相談。
という流れがいいかと思います。

回答No.2

86tarou

私の知るところによると、ローンは残り20年で返済額は月々約10万です。母は離婚当初は仕事の収入もそれなりにあり、無理のない返済が可能でした。＞
完済73才のローンでは、無理が無い返済からは程遠いと思います。

マンションを売却して賃貸に引っ越すほうが今後の負担も少ないと思うので、そうしたいのですがマンション売却には費用が必要なのでしょうか？＞
これは、頭金をどの程度払われたのかによって違います。要は、現在ローン残高と売却金額とどちらが高いかが問題になります。ローン残高より売却金額（仲介手数料は差し引きます）の方が高ければ手元にお金が残りますが、逆の場合は基本的に売ることが出来ません。ローンを完済しないと銀行の抵当権が外れないため、そのままの状態ではまず買う人は居ないからです。この場合は、差額を現金で用意しないといけません。マンションを売ってしまうのですし、当然担保が無くなるため差額が多いと簡単には借金出来ません。

ローン返済でいっぱいいっぱいの状況で、貯蓄はありません。＞
この辺りも無理なローンということです。少なくとも生活費の半年分以上は常に置いておくべきですし、賃貸を借りるにも費用は必要なので貯蓄が無くなる前に考えるべきなのです。ただ、幸いまだ滞納はしていないようですし、返済期間を延長して返済額を下げられるか銀行に相談してください（滞納してからでは遅いです）。お母さんの年齢では即却下されますが、あなたも払うとなれば話は変わってくるでしょう（将来に渡って、あなたもそこに住む必要がありますので、よく考えてください）。

どのような手順が最善なのでしょうか？＞
不明な点も多いため、上記を参考にどの選択肢が一番良いのかよく考えてください。今のところはこの程度のアドバイスしか出来ません。
ローン残高（金利形態や現在の金利も）、マンションの売却予定額、それぞれの年収とお母さんの収入がいつまであるか、完済まであなたがそこに住むかどうかなんかを書かれた方が回答が付き易いと思います。

補足

さっそくのご回答ありがとうございました。
まだまだ私のわからない所だらけで、早く母を説得したいと考えています…。

補足ですが、私は現在マンションには住んでいません。
結婚を考えているので、現在相手とふたり暮らしです。

母と妹と暮らしていますが、妹も実家にいつまでいるかわからない状況です。

ローンの詳しい状況などは何も話てくれていないので、一度しっかり話をしようと思います。

回答No.1

tadagenji

お近くの不動産屋に相談してください。
残債があると先に精算して抵当権を外しておくか、売却金額から精算して外すかしないと買主に名義変更などができません。
このことは不動産屋がよく知っていますので聞いてください。

お礼

ありがとうございます。

一度不動産に相談してみようと思います。

何もわからない素人考えで、不動産にいきなり行くのを躊躇ってしまって、こちらで先に質問させて頂きました。

母ともよく話をしようと思います。