敷金について

質問

初めまして。引越しをし、敷金返還の事で悩んでいます。

・入居時に４３万円を「敷金」として支払っています。
・立会いには立会い専門の業者が来ただけで、管理会社とはまだ話をしていません。（正月休みなため）
・立会いでは直す所もなく、借主の負担は０円だといわれました。
・退去時に戻ってくるお金は５万円と言われ、納得できずに業者の用意していた返還請求書にサインをせずに立会いを済ませ合鍵だけを返してきました。

こちらの現状修復金額は０円にもかかわらず、返金額が５万円しかないのはおかしいんじゃ？と思いサインせずに帰った後、契約書を見直してみると、「契約書の契約解除に関する事項」のなかに

契約の終了時に解約控除金として３８万円が保証金等から差し引かれる

と書いてありました。
このような場合は、契約に従い３８万円を管理会社に支払わなければならないのでしょうか？
それとも、「敷金」なので、賃料の未払いや故意・過失による損耗がなければ全額返金されるものとして請求できるのでしょうか？

回答No.8

1500gt

1500gtです
私は整備の専門家です　キャリア３０年です　もち国家資格持ってます

で　質問者のかたの　契約が矛盾してますね！
敷金？保証金なのか　判りませんが？
＃７さんの回答が正解だとおもいますよ！
話合いがつかなければ　裁判に成りますね！ここで専門家を付けるか
どうかです　出ないとまけますよ！
費用は此の場合約３０万程掛かります。
民民の契約です　此れは原則です。
貴方が納得いかなければ　配達証明を　送り　相手のでかたを　見て
行動（訴訟）して下さい。此れも貴方の自由です。

裁判所の近くに弁護士会館が有りますので30分５０００円で弁護士が相談しますので　そこで決めて下さい。
やるなら　賃貸に強い専門家の弁護士さんに訴訟を　お願いしてくさい
以上　回答です。

回答No.7

kuroneko_z

まぁ、このカテゴリーは特に自称専門家みたい人が多いですから、
不動産屋に勤めているからといって、専門家ってわけでもないですし、
普通の不動産屋なら、トラブルになりそうな案件については顧問弁護士に相談するわけですから。そういう意味では不動産に強い弁護士が専門家になるでしょうね。
あと結局は契約を反故にするには裁判しかないですよ。
あと質問者さんが借りてた地域は敷引きのある地域なんですか？
どの辺に住んでたのですか？
それによってアドバイスが変わると思いますが

お礼

返信ありがとうございます。
住まいは関西です。
調べてみた所、関西では「敷引き」があるんですね～

契約書には「敷金４３万円」となっていて、敷引きは「解約時の控除額３８万円」と書かれています。

後、貸主は大家さんではなく、不動産会社になっていました。
聞いてみた所、土地・建物の所有者は大家さんだけど、実際に貸しているのは不動産会社なんだそうです。
なので、内容証明を送るのも、小額訴訟を起こすとしても、被告（？）は不動産会社という事になりそうです。

回答No.6

takapiii

＞最近の判例で　有効との判決がでてますよ！

反論したわけじゃないですけど、この場合借主が十分に理解していたとは言い難いので、この特約は無効とでる可能性の方が高いですよ。

＞尚　専門家とは　弁護士さんからの回答が一般的ですので。

誤解があるようですが、このカテゴリーにおける専門家は不動産関係です。
法律上の専門的な回答が欲しい場合は、法律カテゴリへどうぞ。

お礼

返信ありがとうございます。
専門家とは不動産関係者の方の事だったんですね。。
失礼しました
丁寧に教えてくださってありがとうございます。

回答No.5

1500gt

家主です
契約は　敷き引きでわ　有りませんか？

最近の判例で　有効との判決がでてますよ！
＞http://www.renovation21.net/200907/post-42.html
検索してみてください
大阪高裁敷き引き判決　で出てきます
弁護士は　田中伸　先生です。
裁判は止めておいた方が良いと　思いますよ！
話有って下さい。

尚　専門家とは　弁護士さんからの回答が一般的ですので。
参考に！

お礼

返信ありがとうございます！
契約書には「敷金」と書いてあり、「敷引き」と明記しているわけではないのです。。

ただ、管理会社さんからは「敷金と書いてありますが敷引きみたいなもんです」と言われました・・・

そのへんが良くわからないんですよね。。。

リンク先も拝見させていただきましたが、判例に当てはまるかと言われると状況が違うように思います。
でも、こんな判決が出ているとは知らなかったので大変参考になりました！
ありがとうございますｍ（。。）ｍ

それと、裁判は止めておいた方が良いとアドバイスを下さっているのですが、良ければ詳しい理由を教えて頂けるとうれしいです。

全くの初心者な質問で恐縮なのですが、最後の「専門家とは　弁護士さんからの回答が一般的ですので。」の一文は、この質問に答えて下さっている方々の「どんな人」の部分が「専門家」の場合は弁護士さんである。という事でしょうか？
リンク先の記事を拝見しても、専門家の文字が出てこなかったので、もしかしたら・・そうなにかな？と・・・
違ってたらごめんなさい。。

回答No.4

takapiii

何度かこういった質問に答えていますが、どうしてこういう大家が多いんでしょうね。
昔の長屋じゃないんですから、意味もわからず38万円もの大金を勝手に差し引く契約をさせる大家や不動産屋は悪意があるとしか思えません。
大家にとてもお世話になったというのであればまだしも、最近は住んでいる場所も知らない、話した事もない大家なのに、こういう例は私も納得できません。

私は専門家ですので、賃貸人、賃借人の両方の立場から考え、幾度か解決に向けた事はありますが、こうした契約はいわゆる「消費者(賃借人)の利益を一方的に害する特約」ですので、消費者法に照らし合わせても、無効を訴えるのが適切な対処だと思います。
但し、契約書に書かれ、貴方の記名捺印があるので、戦うのには体力は必要です。
少額訴訟を起こされる方も最近は多くなってますが、ほとんどは和解に至ってます。まぁ当然ですが。

で、この特約が無効であるという事を訴えるためには、言い直せば賃借人の原状回復を認めなくてはならなくなります。じゃないと、今度はあまりにも賃貸人(大家)にとっても不利になってしまいますので。

38万円は戻ってくるにしろ、原状回復の費用の数割は負担する事になると思います。賃貸人が手放しで全額返金するとは思えませんので、それが和解という事になります。
もちろん訴訟にいたらないのが理想(というより一般的)ですので、和解という言葉は適切ではなく、ようは「落とし所」です。

何年住んだのかはわかりませんし、室内の状況はわかりませんが、原状回復に必要な費用が仮に38万円だとすると、そのは半額程度は支払う覚悟は必要かもしれませんね。

お礼

返信ありがとうございます。
住んだ年数は３年未満（２年１０ヶ月）で、室内は立会い業者さんが来た時の第一声が「きれいに住んではりますねぇ」でした。
（もともとが新築の物件だったため、入居してからも気を使って生活していました）
目立った傷や汚れもなく、掃除も丁寧に行ったつもりです。
タバコは吸いますが、換気扇の下、もしくはベランダでしか吸っていません。
ペットは２匹飼っていましたが、犬意外のペットを飼う場合は大家さんの許可が必要で、私の場合はフェレットだった為、最初に大家さんに確認を取ったところ、「ゲージがら出さない」事を前提に許可を頂きました。
約束通り、部屋の中では一切出していませんし、万が一を考えて部屋中にタイルカーペットを敷きつめていました。
（フェレットは柱を噛んだりはしない為、床だけを保護していました）

このような状態です。
一応、出る前に部屋中の写真撮影しています。

＞賃借人の原状回復を認めなくてはならなくなります

とあるのですが、立会い業者さんに来てもらって立会いした所、「原状回復費用は０円」といわれています。

もちろん、管理会社からすれば
４３万円から３８万円を差し引く事を前提で・・・
揉め事になるのが嫌で・・・
原状回復費用は０円」と言っているんだという事は分かります。

分かるのですが、この場合ってどんなふうにすればイイんでしょうか？
おっしゃる通りの「落とし所」です。

現状回復に必要な費用が例えば３８万だったとして、その明細や見積書といった物は見せて欲しいと言えば見せてくれるんでしょうか？

回答No.3

noname#203300

大家しています。

>　契約に従い３８万円を管理会社に支払わなければならないのでしょうか？

　質問者様が、騙されたり、強要されたりして契約書に署名捺印したわけではないでしょうし、不動産屋さんでその特約についても『重要事項説明』を受け、その書面にも署名捺印されているでしょうし、『公序良俗に反する』規定でもありませんから、“現時点”では有効な条項で、支払わなければなりません。
　この規定を反故にするには裁判所の命令が必要です。『契約』とはそういうものなんです。
　簡単な？対応は『少額訴訟』で、「騙された」とか、「無知で契約する能力が無かった」とか、「強要された」とかを主張することですが、相手側が『少額訴訟』を拒否すれば通常の民事訴訟となりますので、それも視野に入れて対応してください。

補足

返信ありがとうございます。
書かれている通り騙されたり、強要された訳ではありませんが、
無知ゆえに、その特約を「あ～そーいうモノなんですね～」で納得してしまい署名捺印しました。
契約の時は私が無知だったがために、こちらに不利な条件での契約をしてしまいましたが、少しでも知識をつけたいと思いこちらに質問させていただいています。
（アパート契約での契約書の内容は大家さん側に有利な条件しかないそうですが・・笑）

おっしゃる通り、『公序良俗に反する』規定ではないのかも知れませんが、敷金の８５％を超える金額を控除して、残りを返せばいいという特約は消費者契約法の「消費者の利益を一方的に害する特約」にあたるのだそうで、私の場合でも８５％は超えていますし、この特約は無効と考えるべきだと思っています。
もちろん裁判も視野に入っています。
アドバイスくださったように、小額訴訟で考えていましたが、相手側が拒否すれば通常の民事訴訟になるんですね。。
頑張ります！ありがとうございました。

回答No.2

detekoiya

差し引かれるとは

いわゆる敷引きなのでしょう。

簡単に言えば礼金の後払いみたいなものです。

契約でそのようになっているのなら仕方がないと思います。

そんな重要なことを契約書を見直さないと気付かないなんて
どうにかしてますよ。

返金は無理だと思いますけど。

＃１の方は勘違いしてるようですが
「３８万円が保証金」ではなく
「３８万円が保証金等から差し引かれる」です。

補足

回答ありがとうございます。
書き方が悪かったですね。申し訳ないです。

たとえ貸主側が礼金の後払いと考えていたとしても、借りた側からすれば、そんな説明は一切なく「敷金」という名目で支払ってる以上は返ってくるものだと理解していました。
（説明はなかったものの、きちんと全部を読んでから署名捺印しなかったので、完全に私のミスなのですが・・。。）

↓はまったく同じで借主と貸主の立場が違う状態です。
http://www.kyoto-takken.or.jp/k_koho/k_koho/21_4_12_13.pdf

これを見る限りは返ってくるのではないかと思うのですが・・・・
難しいのかな・・・？
＃１の方のアドバイスもふまえて調べてみたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.1

hiroyuki（@jj43）

不動産のトラブルは個人的レベルで解決するのは難しいです。
当然相手も契約書の３８万円は保証金ですと言って来るのは目に見えています、敷金と言うのは出るときに借りたときの状態に戻す為の費用で修繕金額０ならば、通常返金されます。
退去に保証金名目など当然納得できません
法律の無料相談で法テラスと言う団体が丁寧にアドバイスくれると思いますので相談されたらいかがでしょうか？
個人レベルの解決は、水掛け論になるだけですから

お礼

ありがとうございます。
相談してみようと思います。