道幅が２ｍない土地への建築は可能ですか？

質問

どうかアドバイスをお願いします。
私どもには恐らく築５０年以上はたっている２階建てのボロ借家が、約８０坪の土地に４件あります。土地は不可解な分割をしてあり父と兄弟２人と３人の名義になっています。固定資産税は私どもが支払い、借家賃も私どもに入るので他２人はまったく関与せず、特に言及されることもありません。
そろそろ更地にして売りたいと考えているのですが、土地は建物に囲まれており公道からその土地に入れる道幅が１２０ｃｍ程度しかありません。公道側に家があり法的には道幅が１８０ｃｍあるはずなのですが、石がおかれて狭くなっています。
石をどかしてもらえば解体業者の車は入れますが、２ｍの幅がないと消防法的に建物を建てることができないという話があります。周囲の方が買ってくれれば別ですが、そのような意思のある方もおりません。

・土地に入れる道幅が１８０ｃｍでも建築が可能となる場合がありますか？
・所有権のある兄弟２人の部分の土地も許可を得て手放したいのですが、その
　際手続きと諸費用は３人分ということになるのでしょうか？
・価値もない借家を残したまま売ることは可能でしょうか？
・すでに３０年以上、私どもの土地に石をおいている近隣の方がどかすことを　拒否した場合、法的にできることはありますか？

長文となり申し訳ありません。ひとつでもご教授いただけたら幸いです。よろしくお願いいたします。

回答No.3

inon

地域によって運用が違うので、貴方の住む行政区の市役所等の建築課（名称が違うかも）に相談に行ってください。道路から２０Ｍ以内なら１．５Ｍの専用通路でも可能な自治体もあります。（場所の地図と、きっちりした敷地図があれば相談しやすいです）

お礼

そうゆう自治体もあるのですね。
役所に伺ってみます。
貴重なご意見ありがとうございました。

回答No.2

0621p

道路については役所でその道路がどういう扱いになっているか？調べてみてください。建築基準法上の道路として認められているかどうか？が問題になります。おそらく難しいとは思いますが、建築基準法上の道路として認められているならば、セットバックして建てられる事も考えられます。役所の「建築指導課」というような名称の部署で管轄していると思います。
道路の幅はもちろんですが、この「建築基準法上の道路」になっているかどうかで土地の価値が大きく変わります。建築基準法上の道路でない場合は特別な許可を取って建てられる場合もありますが、色々とハードルは高いです。

３人の共有との事ですから、当然３人での手続きになります。あなたが代表で（他の２人から委任状をもらっておいたほうがいいでしょう）契約等の話を進める事はできますが、実際に売却する際は全員の実印、印鑑証明書が必要です。諸費用とは何の事を想定しておられますか？仲介手数料は売買金額によって決まりますので、人数が多くても関係ありません。他も特に人数が多いから、というような事はありません。

更地のほうが土地としては売りやすいですし、建物が残っているとその解体費用分を土地の値段から引かれる可能性もあります。しかしその土地に新たに建築ができないとなると、その建物を生かす売り方を考えなければならないかもしれません。

その石というのはあなたの土地にあるのですか？それとも道路にあるのですか？また何のために置いているのでしょうか？それによって違ってくるとは思います。

お礼

詳細な御返事ありがとうございます。
・道路の件を役所に確認してみます。
・共有者の２人から同意は得られますが、売却の際に他２人に出費をさせることがないようにと思っていますので、それがないようであればほっとしました。
・解体費用が借家１件で８０万と見積もりされ高くて驚いています。土地の値段から引かれても仕方ないとは思っています。この土地の状況を考えると、±０なら良い方なのかなと思ってきました。
・石は私どもの土地にあります。土地の形が、公道から幅１８０ｃｍ、長さ約１０ｍの小道のようになっていて、その先が広がっている形状です。その小道
に石があります。何かの機能を果たしているわけではなく、飾りといったところでしょうか。
アドバイスを参考にしてできることから調べてやってみます。

回答No.1

char2nd

その土地が都市計画区域と準都市計画区域内にあるのであれば、道幅４ｍ以上の道路に対して土地の一部が２ｍ以上接している必要があります。例外規定もありますが、設問にあるような状況だとそれにも該当しないようです。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%8E%A5%E9%81%93%E7%BE%A9%E5%8B%99

　そのような土地の場合、建築許可がおりませんので、立て替えなどを行うことは出来ません。当然、不動産業者も買取はしないか、かなりの安値で買いたたかれる恐れがあります。

お礼

やはり建築基準法を読む限りは難しいようですね。
ただ土地の４方を壁に囲まれていたのが、現在一面だけ壁などの境界がない１５台程度おける駐車場になっていると報告をうけました。他人の土地ではありますが、火災の際そちらかのアプローチが可能とうことで、許可がおりないものかと僅かな望みをつなげています・・・。
御返事ありがとうございます。