土地の登記について

質問

年の瀬もせまり法務局にも行けず参考までにお答え頂けたら幸いです
建て替え計画中、隣人から思わぬ横槍で当方の所有する土地の一部が
元々お隣様の土地であるというのです
事実登記簿は当方の記載があるのですがその前に住んでいた方が掠め取り
登記したと強調
４０年以上前の土地の譲渡及び登記など詳しくさかのぼって追跡できるのでしょうか登記について詳しい方お聞かせ願えないでしょうか

回答No.8

mnb098

司法書士さんがしきりに越境についての解説をされています。

「当方の所有する土地の一部が元々お隣様の土地であるといっており、
事実登記簿は当方の記載があるのですがその前に住んでいた方が掠め取り
登記したと強調している。」・・・とあります。
質問は境界の話なのかそれとも所有権の名義のことであるのかどうかの確認の補足がないままでは、いろんな方向に広がっていくだけになるでしょう。

相手の言い分はいったいどこに論点があるのでしょうか。そこが不明なままでは解決の方向がまったくと言っていいほど異なってくるのではないですかね。

お礼

当方が花壇として使用している土地1.2坪ほどが隣人のもともとの土地と言ってるですがその方達が越してくる以前から花壇は存在していたそうで理解に苦しむ話です。ですからお隣は直接かかわってないんですけどね

回答No.7

noname#121701

追記

私の投稿はあなたの土地が１筆であることを前提としてます。
２筆でその１筆が前所有者がお隣より騙して買ったということは前提にしてません。

回答No.6

noname#121701

追記

私は司法書士ですが、回答の中に司法書士に相談とありますが、司法書士は専門外です。
この分野は土地家屋調査士と弁護士です。

質問の中に、前に住んでいた方が掠め取り登記したと強調とありますが、これは現実的にはあり得ないことで、お隣の主張を正確に言えば前の所有者が越境しているということです。

越境したまま売買したという主張ですので、登記簿を調べても何も分かりません。

問題は越境しているのかしないのか、つまり境界の問題です。

建て替えですがお隣の主張が激しいなら建築困難になる可能性もありますので、専門家とよく相談してください。

お礼

これは、ご丁寧にアドバイス有難うございました

回答No.5

noname#121701

＞当方の所有する土地の一部が元々お隣様の土地であるというのです
これはあなたの土地とお隣の土地の境界の問題です。（境界を筆界とも言います）

土地の場所を示す地図を公図といい、自分の土地がどこにあるかということが分かりますが、これは土地の場所を特定する程度の精度しかありません。
ネットのウィキペディア（Wikipedia）の説明に、公図とは、土地の境界や建物の位置を確定するための地図でとありますが、これは誤りで土地の境界の確定はしてません。
余談になりますが、建物の位置を確定するための地図と説明されてますが、建物の位置は建物図面で公図ではありません。

公図で自分の土地の位置がわかり、あなたの土地かお隣の土地が分筆をしていれば地積測量図というのが法務局にあり土地の測量図が閲覧できます。
分筆の時は隣人立ち会いのもと境界に石をうめ、隣地所有者の境界承認印が押印してある「境界確定図」というものを作成してあります。
分筆をしなくても土地の測量をしていれば、境界石と境界確認の隣人所有者の捺印した書面があるはずです。

登記簿は土地の所在・地番・地目・地積をまず表示し、その所有者の履歴と担保関係しか記載されておりません。

法務局にあなたの土地とお隣の土地の地積測量図がなく、境界石も境界承諾の書面が無い場合は、土地家屋調査士のもと境界を決める話し合いとなりますが、質問を拝見する限り簡単に境界についてお隣が承諾するとは思えません。

境界紛争と筆界特定制度という制度が出来ました、立法する趣旨は分かりますが現実に境界紛争に役立つかは疑問です。

最初は土地家屋調査士と相談ですが、おそらく弁護士に依頼して境界確定の訴えか時効を援用するという方法になると思います。

お礼

大変、勉強になりました
親の話ですとお隣が建て替えした時に境界線の件はっきりしたはずらしいのですがその方の中では納得していないちょっと厄介な話です

回答No.4

masa200912

専門家（司法書士）に相談したほうがよいです、私もある物件について相談したら解りやすく説明してもらって手続き等してもらって大変助かりました。
相談料は無料でした。　土地のトラブルはこじれると大変なので早急に相談した方が良いと思います。

お礼

司法書士が相談口になるのですね
アドバイスありがとうございました

回答No.3

kuwagata2

非常に難しい問題かもしれません。

登記記録（登記簿）を調べれば、土地の譲渡や売買、分筆や合筆の経緯を調べることができます。
しかし、40年前に掠め取ったかどうかといったことまで、法務局の資料で明らかに、又はそういった推測ができることは、ほとんどありません。
（古い資料を調査した時に、言われてみれば確かに不自然な点があると感じる場合がないわけではありません）
したがって、当時の状況をその隣人からしか聞くことができないといった状況が、非常に難しい問題となります。
「掠め取って登記した」のが最近なのであれば、法務局に登記記録以外の資料が残っている場合もありますが、この調査は一般の方には難しいです。

本来、他人の土地を掠め取って登記（分筆及び所有権移転登記、又は地積更正登記）を申請することは不可能です。
こういったトラブルの多くは、隣人の勘違い、認識不足が考えられますが、「よく理解しないでハンコを押してしまった経緯がある」とか「当時の隣人から高圧的に境界を主張されて折れた」といった場合もあり、長年不満に感じていたり、根の深い問題である場合があります。
又、隣人の話が事実だとすれば、その時に関わった土地家屋調査士が不正なことをしたことになります。

これからも長くそこに住み続けるわけですから、隣人の言い分をシカトして計画を進めるのは好ましくない気がします。

こういったことを踏まえ、質問者さんが「前の所有者からはここが境界だとして購入している」「法務局の資料でもこうなってるし、今更そう言われても困るよ」といった主張をされるのは構わないと思います。
その上で、「もしその話が本当なら私もちゃんとした方がいいと思いますので、一度専門家に相談されたらいかがでしょう？」と、専門家への相談を進めてみてはどうですか？
相手に自ら相談してもらう理由は、質問者さんが専門家に依頼しても隣人は信用しないと考えられることと、費用の問題、それと今更現実的にはどうにもならないと推測できる、という理由があります。
「しばらくは建築計画を待ちますが、こっちの事情もありますので‥」としてある程度の期間を決めてもいいかもしれません。

問題解決には、土地家屋調査士に境界を調べてもらう、筆界特定制度を利用する、土地家屋調査士ADR（境界紛争解決センター）を利用する、といった選択肢があります。
隣人の主張に正当性が感じられるならば、質問者も費用を折半するなどして問題解決に協力する方が好ましいかと思います。

時効の問題もあります。
時効の問題は専門性が高く非常に難しいです。
時効について検討したい場合、ネットではなく弁護士に相談してください。

お礼

ご丁寧な回答ありがとうございました
そういう機関があるのですね参考になりましたこのようなケースはめったに経験しないので勉強いたします有難うございました

回答No.2

mnb098

「登記の公信力」というものがあります。
もともと隣の土地であった。前の住人がかすめ取った。何を持ってそれを主張しているのか。

現在の謄本には出ないので、閉鎖済謄本をとってみると、ひょっとすると隣と前住人のあいだで名義を変更した事実が載っているかも。
しかし、売買または交換、贈与を理由としてでも、合意の上で印鑑証明と委任状か申請書が出なければ登記は不可能。
しかも申請書類は１０年しか保管されないので調べようがなく、いまさら前の人の話は持ち出されても、時効ですと主張できます。

質問者はこの土地をどのように入手したのでしょう。そのときにも登記の申請はきちんとしているのだから、も一つ前の名義のことは私には関係ないことです。私はこの人から土地の名義を取得しているので、言うなら前の人に言ってくださいと、はっきり拒絶すべきでしょう。
過去の所有を主張するならその事実を疎明する義務は隣にあります。

お礼

勉強になりました。なるほど！私らがあたふたする必要ないですね
適切なアドバイス有難うございました。

回答No.1

poolisher

前所有者が掠め取って登記したのが事実としても、掠め取りの方法が
詐欺程度であれば、その先の第三者（つまりあなた）の登記に対抗でき
ません。
脅迫によって掠め取られた場合は、お隣はあなたの登記に対抗できます
が脅迫の事実を証明するためには警察への告訴などが必要になります。
しかし、４０年も前の出来ごとだとすれば公訴時効で脅迫があったとは
認められないでしょう。

他にも（時効取得で掠め取られたとか）ありますが、結論的にはあな
たに登記されているのであれば問題なくあなたの物で隣人は対抗できま
せん。

ですから、あなたの方から何かを調べたりする必要はありません。
隣人には、「何か言い分があるのなら法律家に相談して、正しいのか
間違っているのかを確認してからにしてくれ。弁護士立てようが裁判
起こそうがこちらは困らないが、法的な根拠のないクレームや要求を
続けるのなら警察に脅迫罪で訴える」といってあげなさい。

お礼

色々調べてみようと思いましたがアドバイス有難うございました。おっしゃる通りですね自分が動く必要ないですね！感謝です