共有名義物件での収入について

質問

私とＡＢの三人兄弟で、親より相続した共有名義の土地建物（持分は１／３ずつ）を所有しています。現在、建物を第三者に家賃月額１５万円での賃貸借契約を結び、家賃は代表して私が受け取ってＡＢへ分配しています。
ＡＢともに安定した収入があり、結婚の意志もなく、お金に困っている様子はありません。
一方、私には家族（妻・幼児１人）がおり、これからの出費を考えると頭が痛くなります。そこで、税金や維持管理等の費用を全て負担する代わりに、現在賃貸借している建物の月額の家賃全額を受け取らせてほしいとＡＢに相談を持ちかけようと思うのですが、ここで質問があります。

質問１：家賃全額受け取るために、私とＡＢ間で行わなくてはならない必要な手続き（合意書の作成等）はあるのでしょうか？
ある場合、具体的には何をすればよいのでしょうか？

質問２：上記のような行為は法的に有効なのでしょうか？

何卒ご回答宜しくお願い致します。

回答No.3

akak71

税務上は、賃貸物件の使用貸借を認められない可能性が強いと思います。
例えば、１戸１０万円の部屋を５部屋を　、AからCへ使用貸借し、Cが賃貸したら、無税で毎月５０万円資金を移動できることになる。

税法は詳しくないですので、正確でありません。

お礼

ご回答ありがとうございます。

恥ずかしながら税法に限らず法律全般に詳しくないので、とても助かります。
ご回答参考にさせて頂きます。

回答No.2

takkan39

賃料は法定果実として、一旦所有者に帰属すると思量します。
よって賃貸借契約はそのままで、相談者とＡＢ間で不動産管理などの名目で新たに契約書を作成し、管理料として賃料を再配分する（相談者へ払い戻す）ようにすればよいかと思います。

別の方法として、使用貸借（ＡＢが相談者に収益を許諾する特約付き）を相談者、ＡＢで締結し、賃貸借契約上も相談者のみが貸主として契約更改をします。

前者のほうが条件変更の度に借主の手を煩わせないのでＢｅｔｔｅｒかと思います。後者だと相談者、ＡＢ間で揉めて使用貸借が解除されたら、賃貸借契約も存続できなくなるので、借主に迷惑がかかります。

補足

ご回答ありがとうございます。

私とABとの間で、管理委託契約を結ぶという事ですね。
管理料として賃料を再配分するとは、
ABへの分配金（１５万÷３人＝５万×２人分）を毎月の管理料として私が受け取るという事でしょうか？

その場合、一度ABに支払った証明（受領書など）が必要になりますでしょうか？
現在は手渡ししていますが受領書などは貰っていません。

私の都合で第三者の借主に迷惑はかけたくないので、身内間で済ませてしまいたいです。

ご回答お願い致します。

回答No.1

poolisher

本人らの同意があれば可能です。

あなたが約定として欲しいなら、それぞれと持分に対する使用貸借の
契約書なり同意書をとればいいと思います。

賃貸借契約が３人の併記であれば、あなたひとりに差し替えてください。

家賃放棄でもよさそうですが、贈与になって贈与税がかかる可能性が
あります。

補足

ご回答ありがとうございます。

共有者間同士で所有物件について、使用貸借契約は結べないと聞いたことがあったのですが、それぞれの持分に対する使用貸借は可能なのですね。

●約定が欲しい場合、契約書と同意書ではどちらの方が法的に有効なのでしょうか？

●第三者との賃貸借契約の貸主は「私他２名」となっており、住所も私の住所が記載してあります。ABの捺印はないのですが、この場合でも一人に差し替える必要があるのでしょうか？

追加質問で申し訳ございませんが、ご回答お願い致します。