商事留置権

質問

弊社にて土地を所有してビルを建てようと計画し、頭金を用意し、ノンバンクより残金を借りてまず土地を取得しました。続けて、同ノンバンクよりビルの建築代金の借入れ約束をしていたので、建築業者を同伴し、同ノンバンクに出向き、建築の承諾を口頭にて受け、同ノンバンクに抵当権の設定書類を引渡し、その後、建築業者に着手金を支払い、建物が完成したので同ノンバンクに建築代金残金を借入れして建築業者に決済しようとしたところ、同ノンバンクの体制が変わったとのことで一方的に貸し出しを拒否されてしまいました。
建築業者への支払期限が来ても決済が出来ず、何度も同ノンバンクに交渉に行ったのですが埒が明かず、仲の良い建築業者にこれ以上迷惑をかけるわけにも行かず、建築したビルを和解（代物弁済）で建築業者に保存登記をかけ、土地は賃料を取り決め、賃借権を設定させて建築業者に引き渡してから、その建築業者に賃借権建物を第三者に譲渡させて建築代金を回収させようと思うのですが、同建物を購入した人に何か迷惑は掛かりませんでしょうか？

回答No.3

shintaro-2

＃２さんの指摘は、留置権の話ではなく法定地上権の話かと思います。

更地に抵当権が設定され、後日建物が建築された場合には
法定地上権が成立しません。

今回のケースで
土地に対し抵当権が実行されると、建物所有者は地上権を得ることができなくなります。

建物所有の第三者は、抵当権が実行された場合、無権限で土地に
建物を建てていることになります。
最悪、建物除却命令がでてしまいますが、経済的な損失が大きく無駄です。

そこで、民法389条が登場し、
土地と建物は一括競売にかけられてしまいます。

もちろん、競売時点での建物所有者には、建物分のお金が入ります。
そんな危険な建物を第三者が購入してくれるとは思えません。

補足

ありがとうございます。
通常はご指摘の通りだと思います。ただ、今回の場合は、弊社がノンバンクより金銭を借用して土地所有者となり、購入した土地上に建築物を建築する資金も同ノンバンクが融資するという前提にて、建設会社も同ノンバンクに説明を受けた上で建物工事に入る約束に至っております。土地購入時に正規な建築工事代金が出るまで、既に土地購入資金融資時に建築代金を上乗せした金額で根抵当権を設定しています。その余枠は、通常建設資金と比較しても十分なものでした。
このような状況の中で、正規な工事代金見積も出、同ノンバンクに同建築会社を同行し、抵当権設定書類一式を再度持参し、担当者に手渡し、工事代金の工事完成時の融資確認をとり（この時点においても口頭融資契約は成立しております。）、建築工事を着工、完成してもらいましたが、一方的に融資をキャンセルされ、今回の事態に至っております。
従って、地上権の問題（地上権設定に弊社、建築会社間においては争いは無く、先行抵当権者の抵当権を阻害するか否かの問題と抵当権が実行できるかという問題です。）もさることながら、商事留置権の主張から建設会社に入って頂き（既に同ノンバンクには、主張してあります。）、物件という法的な権限から、一歩進めて（当然、底地となる弊社土地にも、反射効が適用されると考え）処分方法を考えて今回の相談に至っております。

回答No.2

akak71

民法389条適用されます。
ただ、この条文に関しては、詳しくないです

補足

スミマセンが当方がお尋ねしているのは、民事留置権ではなく、商事留置権であり、民法ではなく、商法上の問題です。
ありがとうございました。

回答No.1

akak71

土地の登記が不明です。

補足

ありがとうございます。
土地購入時の抵当権が1番でノンバンクにて設定されており、建築工事に先行しています。
建築代金を後順位で設定して同ノンバンクから借入する約束でしたが、約束が履行されずこのような事態になってしまいました。