土地の価格について教えて下さい。

質問

今現在不動産等で売りに出ていない物件で、紹介で見つけて貰った物件があります。
仲介の不動産は入り、もし、自分が買わない場合は、その不動産としては他にも買い手がいるとの事ですが、
自分を優先的にしてくれるとの事で決断を急いでいます。

路線価についてかかれたHPを参考に土地の価格を計算しました。
http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm
計算方法というか土地の売値として適正かどうかしりたいのですが、
まともに計算をするととても安くなってしまいます。
この物件以外でも安く評価されます。計算方法が間違っているのでしょうか？
正しい計算方法を教えて頂けますか？

ちなみに自分が売値として教えて頂いた金額は50坪2000万で、
計算方法は、土地が90D　×　50坪　×　3.3m2　＝1485万
借地権割合60％より　1485万　×　0.6　＝　891万
借地割合を計算に入れなくてもかなり安くなってしまいます。

実際の売値に売主等の利益が残りの1109万もつくとは考えられませんが
、一般的な売主の利益も気になります。
合わせて教えて頂けますか？
宜しくお願い致します。

回答No.4

drisa · ベストアンサー

こんにちは。

土地の相場を知る為に路線価のみを参考にするのは得策ではありません。
路線価は平たく言えば税金用であって売買用ではありません。

【地価公示】はご存知ですか？
これはポイントごとに不動産鑑定士が評価し公示価格を決め、毎年公表しているものでして、
実際の売買にとって非常に参考になる評価です。

国土交通省のＨＰで見ることが出来ますので、路線価よりもこちらを参考にしてみて下さい。

お礼

地価公示を教えて頂き、そこから相場が見えてきて計算した結果、
相場よりも安い値段で地主さんが提示していた事がわかりました。
更に、交渉というか敷地の境界をどこまでにするかで(廻りも地主の土地の為)仲介の不動産と協議し、希望額より若干ですが、更に安く買える事が出来ました。
ありがとうございました。

補足

こんばんわ。

＞【地価公示】はご存知ですか？
存在は知っていて、以前は地価公示が売値に関係するとわかっていた気がしますが、
すっかり忘れ路線価しか意識していませんでした。(痛)
今購入予定の土地周辺の土地で計算して調べてみました所、坪単価でおよそ6～7万位の開きがあります。
地価公示に売主の利益が入ってないとしたら、6～7万の上乗せ金額はごく普通なのでしょうか？

回答No.8

ebisenn

こんにちは、私は建設関係者です。何やら難しい計算をしていますが(笑)、土地の価格は大抵の場合、付近の近々の買価価格を参考に値付けされています。はっきり言って言い値です。去年近所の誰誰さんの土地がいくらで売ってたから～とか、不動産屋も付近の今の相場は坪○○万円だからとか、難しい計算で出すのは不動産鑑定士くらいでしょう。しかし実際は不動産鑑定士が、○○○○万円と鑑定しても、話なんて、まとまりません。売り主はもっと高く売りたいし、買い主は安く買いたいんですから。結局、お互い腹の探り合いをして、妥協点を見つける訳です、この土地が、今まで売りに出して無い物件で不動産屋が上手く持って来た物件なら、不動産屋に実際いくらを落とし所に考えているか聞いた方が良いでしょう。良い土地なら不動産情報システムに載せた時点で買い主がゾロゾロ出て来ます。優先順位が一番でも交渉不成立なら、すぐ次の方へ流れますよ。良い土地は脚が早いです。

補足

こんにちわ。返信ありがとうございます。

＞売り主はもっと高く売りたいし、買い主は安く買いたいんですから。結局、お互い腹の探り合いをして、妥協点を見つける訳です、この土地が、今まで売りに出して無い物件で不動産屋が上手く持って来た物件なら、不動産屋に実際いくらを落とし所に考えているか聞いた方が良いでしょう。
皆さんに言ってませんでして今更で申し訳ありません。
紹介者というのはハウスメーカーで自分が更地で気に入った物件を何件かピックアップして、
ハウスメーカーの方が売る気のない物件を交渉してくれたので物件としては文句の付け所がないのです。
いずれにしてもそうですね。
良い土地なので今度こそ良い金額で購入できるよう頑張ります。
ありがとうございました。

回答No.7

drisa

No.４です。

公示価格より６～７万円/坪、高いとの事ですが、総額で３００万円程度の差額ですね。

そのくらいの価格差は土地の条件で容易に上下する価格差ですので立地次第です。

「これならば！」と思える物件に巡り合えたのですから、前向きに検討した方が良いと思いますよ。

補足

drisa さん度々の返信ありがとうございます。

＞公示価格より６～７万円/坪、高いとの事ですが、総額で３００万円程度の差額ですね。
＞そのくらいの価格差は土地の条件で容易に上下する価格差ですので立地次第です。
自分の理想の物件は条件が厳しいのですが、ほとんどクリアしている優良物件で立地は最高です。
少し勇気が出てきました。
前向きに検討します。

補足を借りて申し訳ありませんが、
皆さんの貴重な意見を聞き質問して良かったと思っています。
まだ、交渉まで時間があるので、もう少しお付き合いして頂けると助かります。

ありがとうございました。

回答No.6

nonbay39

売買に何で借地権割合を適用するのですか？
　誰かにそんなことを習ったのでしょうか？

　売り主に利益があるのは、新しく開発した分譲地などの場合でしょう、２割３割程度でしょう。それ以外の場合売主に利益などありません、昨今の情勢を考えるとほぼ損をしているでしょう、持っていても仕方がないので損をしても売るのです。

　見るべきは路線価などでは無く、その周辺の相場です、実勢価格です。ただ、接道のわずかな不備など、その土地の固有の条件によって大きく価格が異なってしまいます。まともに見える土地は基本的にあなたが思うよりも高いでしょう。

　そもそも売り主が２０００万円の値札をつけているのであれば、本体その値段で買うのが筋です。売値には一応根拠があります。もし交渉したければ不動産屋にお願いすると良いでしょう。とりあえず３００万円引きで交渉してみてはいかがでしょうか。売り主の機嫌を損ねたら１００％アウトですけどね。どうしても欲しければおとなしく２０００万円で買うかせいぜい５０万円程度の値引きを打診すべきでしょう。

　３００万円値切る行為は、２０００円の物を何の根拠も無く単にわがままで１７００円にしてくれと言う行為と同じです。桁を縮めるとおかしいと気づくと思います。一生に一度の買い物にも節度と言う物は必要でしょう。

＞不動産等で売りに出ていない物件で、紹介で見つけて貰った物件があります。
　一生懸命探して売り主を説得してあなたの元に持ってきたような新着物件であれば値切るのは困難です。よほど売り急いでいないかぎり値切ったりできません。値切ると売り主の機嫌をそこねやすいでしょう。

　不動産にお買い得物件はありません。

補足

返信ありがとうございます。

＞売買に何で借地権割合を適用するのですか？
＞誰かにそんなことを習ったのでしょうか？
失礼しました。自分の勉強不足で勘違いだった様です。
路線価のページに借地権の計算例が書いてあってその計算をしてしまいました。

＞そもそも売り主が２０００万円の値札をつけているのであれば、本体その値段で買うのが筋です。売値には一応根拠があります。
成る程ですね。

＞売り主の機嫌を損ねたら１００％アウトですけどね。
それが一番怖いです。

＞どうしても欲しければおとなしく２０００万円で買うかせいぜい５０万円程度の値引きを打診すべきでしょう。
地域の土地価格を調べた所、100～150万位の交渉をしても自分的には妥当な気がするので、不動産に聞いて買付金額を決めたいと思っています。

＞一生懸命探して売り主を説得してあなたの元に持ってきたような新着物件であれば値切るのは困難です。よほど売り急いでいないかぎり値切っ＞たりできません。値切ると売り主の機嫌をそこねやすいでしょう。
まだ競売物件として市場にも出ていないので、確かに値切るのは難しいかもしれませんね。

書かれていました節度のある範囲を確認してから不動産に相談してみます。

回答No.5

binbouoyaj

土地についてちゃんと調べて購入されることをお勧めします。
質問から想像すると不動産屋の言われるがままになっている様に感じます。
御自分の資産ですからご自分が判らない様な状態で契約するメリットは全くありません。
騙されるのがおちです。

まず、土地の相場を知りましょう。
ネットでも希望地域の情報があると思います。
南向きとか、接している道路の広さや旗竿だったりすると価格は全く違います。
またその条件で思うような家が出来るかどうかも重要です。
６０坪の旗竿地より、広い南道路に面する３５坪の四角い土地の方が便利で使いやすい場合もあるでしょう。
土地の広告を見て自分の建てる家とそこでの生活が想像できるようになれば良し悪しが判断出来ます。

それから借地権割合を書かれていますが何かそういう条件を希望してみえるんでしょうか？
たまたま見た路線価のページに有っただけでしょうか？
借地権については地主さんとの交渉になるでしょうし２０００万円クラスなら借地権は関係なしで単なる売買だと思いますが。

路線価じたいは不動産価格と直接の関係ありません。
実際の売買価格を知ることが大切です。
口うるさく感じるでしょうがご自分が契約して(一般的に）長期に渡って借金を背負うのですから不動産屋の口車に乗って安易な判断をされないように願ってます。
いい土地を買っていい家を建ててくださいね。

お礼

指摘と励ましの言葉を頂き、お蔭様で希望額以下の値段で希望の土地を購入する事が出来ました。
ありがとうございました。

補足

返信ありがとうございます。

＞質問から想像すると不動産屋の言われるがままになっている様に感じます。
＞御自分の資産ですからご自分が判らない様な状態で契約するメリットは全くありません。
そうですね。
当然同じ条件の物件はありませんが、なるべく近くで条件の近い物件を見ると妥当な金額な気もします。

＞南向きとか、接している道路の広さや旗竿だったりすると価格は全く違います。
＞またその条件で思うような家が出来るかどうかも重要です。
南向きで道路も広く、その条件で建物のプランを建てた所、希望通りの間取りができそうで、
土地としては自分にとって理想の場所です。

＞それから借地権割合を書かれていますが何かそういう条件を希望してみえるんでしょうか？
＞たまたま見た路線価のページに有っただけでしょうか？
そうです。最初にリンク先を書きました路線価のこのページの説明に書いてあったものをそのまま計算に入れてしまいました。
http://www.rosenka.nta.go.jp/docs/ref_prcf.htm
失礼しました。

焦ってはいけないのもわかっていますが、週末までまだ時間あるので、
自分なりに調べ、失敗しないように決断したいと思っています。

回答No.3

y_dunhill

takuru3さん　　　こんにちは

私も一昨年隣地を購入しました。実は今から20年前の話ですが（ちょうどバブルが崩壊したころ）隣地がほしくて売って下さいとその地主に掛け合いました。その時は路線価格の倍くらいの価格を要求され諦めた経緯があります。　処が一昨年前突然その地主から売るからと言われ、価格は？と確認したところ、はっきり提示しないままでした。

一応こちらも買うそぶりも見せつつも、話をのばしていたのですが、思い切って路線価格以下で買値を提示、購入する事ができました。お陰様で当時の半分以下で購入する事ができました。土地の相場は、路線価格は多少の参考にはなりますが、売主、買主の双方の合意した価格が相場となります。仲介業者に、こちらの考えを明確に伝えてみてはいかがですか？仲介業者は殆どの場合、別に買いたいと言う人がいますと言ってきます。

私も同じように言われましたが、結局こちらの言い値で買うことができましたので。。（仲介業者曰く、こちらの価格が高かったでした。。ホントですかね）　　長くなりましたがご参考になればよいのですが。

補足

＞仲介業者は殆どの場合、別に買いたいと言う人がいますと言ってきます。
そうですよね。
ただ、この前購入寸前までいった土地は、他に買い手がついていないと仲介の不動産から聞いていましたが、
買い付けの金額を200万以上下げて提示した後で売主に高いと言われ、その間に他の客に買われてしまいました。
ちょっとそれがあってから、交渉の怖さを知ったのと、希望のエリアではなかなか良い物件が出てこなく、
この3年間で買える範囲で気に入った物件は今回に物件も含めわずか2件だけで、この物件はその中でも価格次第で絶対に買ってもいいと思っています。
物件毎の土地の価値と売値との開きによって交渉の金額は違ってくると思いますが、紹介者も言っていたのですが、
100～150万程度の交渉をしてみようと思っています。
参考にさせていただきます。

回答No.2

usagi7577

専門家ではないので、参考程度に聞いて下さい。

＞仲介の不動産は入り、もし、自分が買わない場合は、その不動産としては他にも買い手がいるとの事ですが、
自分を優先的にしてくれるとの事で

これは、殆どの場合、早く話を進めたい時の、常套文句です。
こう言うことで、買い手の方は、気持ちが焦ってしまいます。

さて、値段ですが・・・
土地の値段は、売買が成立した時点で、その土地の値段が決まります。
あなたが、２０００万出しても買いたいと思えば、２０００万で買えばいいわけで、その時に、その土地の値段が決まります。
路線価は、税金を決めたりする時の価格であって、売買価格（実勢価格）とは別のものです。
バブルの時のように、数か月で売買価格が上がっているような時は、路線価が実勢価格の上昇に追いつかないです。
また、去年や今年のように、急激に実勢価格が下がったような時は、路線価の下げが追いつきません。

また、「どうしても、その土地がほしい」と思って、売りに出ていないような土地を、地主に「買いたい」と言って行った時には、地主は高い値段を表示するでしょう。
逆に、地主がお金に困って（相続税の支払いなど）、「早く売りたい」と思っている時などは、「もうちょっと安くしてほしい」などの交渉の余地もあると思います。

＞実際の売値に売主等の利益が残りの1109万もつくとは考えられませんが
、一般的な売主の利益も気になります。

路線価と売買価格の差額が、売主の利益ということはありません。
不動産屋さん以外の、一般の人が持っている土地であるならば、例えば、親から相続した土地であるならば、元々の原価は０です。それを、数年持っていたなら、固定資産税を数年払っているでしょうから、その分を原価と考えてもいいかもしれません。それと、売った時に、おそらく税金が発生するでしょうから、売主としては、それも考慮して売らないといけなくなるでしょう。
不動産屋さんが持っている土地なら、買った値段が原価で売った値段との差額が利益となるのでしょうが、一般的なものはないでしょう。１～２年で、買った値段の２倍以上になることもあれば、去年後半に買った土地なら、今は、原価でも売れない土地もたくさんあるはずです。

私の近くでは、平成元年頃に、１坪１０００万くらいで取引されていた、または、１０００万でも（地主が）売りたくない、ということがありましたが、今現在の取引価格は、１坪４０～５０万くらいになっています。

補足

遅くなりました。こんばんわ。
＞これは、殆どの場合、早く話を進めたい時の、常套文句です。
自分も半信半疑で半分は売り文句だと思っていますので、余りこの部分に関しては信用していません。

＞あなたが、２０００万出しても買いたいと思えば、２０００万で買えばいいわけで、その時に、その土地の値段が決まります。
当たり前のような事ですけど、言われて成る程と納得しました。
正直3年前に都内の実家から田舎に引っ越してきて周辺の土地の高さに驚きましたが、
今では周辺の相場から考えたらとてもお買い得な物件で買ってもいいと思っています。
ただ、少しでも安く買いたいというのは誰でも当たり前の事だと思うので、
実は今日午前中紹介者と土地を見て来て金額の相談をしました。
紹介者も最初からギリギリの金額で売値を言ってくる事はないから交渉の余地はあると思います。との事。
今週末にも売主に嫌われない程度に100～150万の値下げ交渉を仲介の不動産を通して、してみたいと思っています。

回答No.1

noname#96023

土地の価格は相対なので条件によって上下します
また、路線価は実勢価格より２、３割低く設定されていることがほとんどです

補足

super-dogさん、早速の回答ありがとうございます。
＞また、路線価は実勢価格より２、３割低く設定されていることがほとんどです
という事は、2000万なら…
2000万　×　0.3　＝　600万
2000万　－　600万　＝　1400万　とすると
1485万路線価は妥当な気がしますね。
ただ、借地割合を計算に入れるとかけ離れてしまいますが、
借地割合は、実勢価格とは関係ないのでしょうか？