ベストアンサー ※ ChatGPTを利用し、要約された質問です（原文：債権保全の為の有効な登記） 債権保全のノウハウ｜土地所有者の疑問解決 2009/09/09 13:45 このQ&Aのポイント 賃借人からの賃料滞納への対応方法は？調停申し立て後も賃料支払いなし！土地所有者の対策は？賃借人の所有権移転に対抗する方法は？ 債権保全の為の有効な登記 土地所有者(B)が賃借人(C)へその土地を現在賃貸料で貸しています。 更に(C)は将来その土地を所有するために所有権移転の仮登記をしています。 私(A)は所有者(B)に対して債権者ですので債権保全の為の何らかの方法をとりたく質問させていただきます。 1.賃借人(C)は数ヶ月間の賃貸料金の滞納がある為この賃貸料金の徴収を所有者(B)から私(A)へ債権譲渡をしてもらったので早速賃借人(C)へその旨を通告し私(A)から賃借人(C)へ滞納している賃貸料の支払を求めましたが、賃借人(C)は賃貸料の支払に未だに応じていません。 2.簡易裁判所で調停を申し立てましたがそれでも支払に応じません。 3.賃借人(C)の移転の仮登記に対抗するためには私(A)は所有者(B)に対してその土地に何らかの権利の登記をしておいた方が良いでしょうかお尋ねします。 質問の原文を閉じる 質問の原文を表示する みんなの回答 （2） 専門家の回答 質問者が選んだベストアンサー ベストアンサー akak71 ベストアンサー率27% (741/2672) 2009/09/09 15:48 回答No.2 ＃1追加 債権が増える可能性があるなら、根抵当権です。 質問者 お礼 2009/09/10 12:54 債権は増額される可能性が大きいと思います。 根抵当権が有利のようですか。 ありがとうございます。 通報する ありがとう 0 広告を見て他の回答を表示する（1） その他の回答 (1) akak71 ベストアンサー率27% (741/2672) 2009/09/09 15:47 回答No.1 Bの印鑑貰えるのでしたら、抵当権設定すればよい。 登記するのに、債務者Cの印鑑は不要です。 仮登記の本登記する時、抹消される運命にあります。 しかし、抹消するにはAの承諾か判決が必要となります。 たぶん、その時返済されると思います。 Cの印鑑は貰えないと思いますので、これが一番簡単 通報する ありがとう 0 カテゴリ 社会法律その他（法律） 関連するQ&A 不動産登記法『嘱託登記』 民事保全法における仮処分について [事例１] Ａ→Ｃに売買されたのにＢ名義で移転登記されている場合の、仮処分の登記の登記記録 順位(１)所有権保存 Ａ (２)所有権移転 Ｂ (３)処分禁止仮処分 Ｃ このような事例の場合、Ｃが保全すべき登記請求権はどのようなものになるのですか？ 普通というか、よくある事例は [事例２] 順位(１)所有権保存 甲 (２)所有権移転 Ａ (３)処分禁止仮処分 Ｂ (４)所有権移転 Ｃ のようなものです。 これは、Ａ→Ｂの売却があったが売主Ａが買主Ｂへの所有権移転登記に非協力の場合、 ＢはＡへの所有権移転登記請求権を保全するために申し立てをして、仮処分命令を受け、裁判所の嘱託により処分禁止の仮処分の登記がされます。 この登記がされた後でもＡはその権利を処分することはできるので、Ｃに売却してＡ→Ｃの所有権移転登記がされました。 しかしながら、ＣはＢに対抗することができないので、仮処分債権者であるＢは保全している登記請求権を実現する登記をする場合には、それに抵触する第三者Ｃの登記を抹消することができる、という事例です。 この[事例２]は分かるのですが、[事例１]が良く分かりません。 どなたかご説明、ご教授お願いいたします。 債権者代位権について 以下の場合について、Ｂの債権者であるＤは自己の債権を保全するために、どのようなことができるのでしょうか？ ＢはＡから土地を1億で購入したが、所有権の移転登記を受けていない。 ＡはＢへの譲渡の後、1,5億で当該土地を購入したいというＣにも土地を売却した Ｂは、Ａから購入した土地のみしか財産を有していない 所有権移転仮登記の抹消 私は土地の所有者で、土地の賃貸借契約を結び、保証の為に借主は所有権移転の仮登記をしてあります。 しかし、10年以上も前から賃料の支払いが無くなり、今に至っています。 土地を売りたいが仮登記が有って売れませんので、困っています。 ＞質問； 金銭債権は10年で時効になり借主は賃貸の権利を失うので、同時に 仮登記の法的効力も失うのでしょうか？ ならば、仮登記抹消の請求権請求訴訟で勝訴すればその判決分で 法務局で仮登記は抹消されるのでしょうか 仮登記の本登記 下記のように登記簿がある場合の所有権移転仮登記の本登記について (1)A名義 (2)Bを仮登記名義人とする所有権移転仮登記 (3)C名義とする所有権移転登記 ※Aは、Cへ所有権移転登記後に住所移転した この場合の(2)の仮登記の本登記は、登記義務者とされる仮登記義務者の住所が、仮登記時と仮登記の本登記時で、相違しているので、当該仮登記に基づく本登記の申請には、その住所に関する変更証明情報を添付して申請することになるのでしょうか？？ 所有権移転仮登記を抹消 私が購入予定する土地には、第三者が設定する、所有権移転仮登記が設定されています。 設定者は、この土地の賃借料として、３万円を毎支払っていまして、２０年すると、この土地を所有権移転をするらしいのですが、しかし、既に１０年前からはその支払が途絶えていまして、設定者は既に死去して事が確認されています。 ★知りたいことは、 (1)この所有権移転の仮登記を抹消する法的根拠として、金銭債権は時効が１０年なので、裁判によって、この仮登記の抹消を事項を理由にその抹消を可能とする確定判決に依って、法務局でその抹消の手続きでいいいのか (2)裁判の相手方は登記設定者名なのか、又は単独で訴状を提出すればいいのか、などを教えて下さい 所有権移転請求権仮登記について 賃借権設定請求権仮登記ある土地を分筆しても、用益権なので、共同担保目録は不要であるというのは、理解できます。 しかし、所有権移転請求権仮登記は、Aが借りた1000万円を返済できない時は、Aの土地の所有権をBに移転するということなので、抵当権や質権と同じで、共同担保目録の添付を要すると思うのです。 なぜ、不要なのでしょうか？ 完結権 私(a)は、己の土地を、(b)と賃貸契約して、(b)は、月額3万円の支払い、20年間支払った後、土地の所有権を移転する、契約を結び、権利を担保する為に、(b)は所有権移転仮登記をしました。 所が(b)は、10年間は支払いが履行されましたが、その後11年程は支払いがされないまま、今に至っています。 この為に、私は(b)を相手に、10年を超える支払いの不履行に対して、債権の時効消滅に依る、(b)の所有権移転仮登記の抹消を請求する訴訟を起こしました。 本人訴訟ですが、(b)は、答弁書で契約の完結権を主張して、争う姿勢をしめしました。 質問 (b)主張の完結権は法律上有効なのでしょうか、質問します。 所有権移転仮登記の時効について ・今から６０数年前に、AからBに売買による土地、建物の所有権移転仮登記がありました。 ・それから２０数年後、AからCに相続による所有権移転がありました。 ・今年Cは仮登記に気付き、抹消したいと考えています。 ・Bは２０数年前に亡くなっています。 Cは時効により仮登記を抹消出来ないでしょうか。 よろしくお願いします。 仮登記について 所有権移転仮登記について教えて下さい。 例えば、Ａが住宅ローンが残ってるある建物をＢから購入したとします。 しかし、抵当権を持っている銀行が移転登記の承諾が得られなかったので、 所有権移転仮登記したとします。 後日、Ｃがその建物を相続で取得し、所有権移転登記（本登記）したとします。 この場合、ＡはＣに対抗できないのでしょうか？ 仮登記について、いま１つ理解できていないので、アドバイスの程よろしくお願いします。 仮登記抹消登記の利害関係人 所有権移転仮登記後、所有権がAからBへ次いでBからCへ移転している場合、仮登記名義人の承諾を得て抹消登記の単独申請ができる利害関係人にBが含まれますか？ 賃借人は、第三者(177条)か。 「Ａがその所有する甲土地をＢに賃貸し，Ｂが甲土地を自動車の駐車場として利用していたところ，甲土地の賃借権の登記がされない間に，ＡがＣに対し甲土地を売却した場合において，ＣがＡからの甲土地の所有権移転登記を経由していないときは，Ｂは，Ｃからの甲土地の明渡請求を拒むことができる。」 私は、Ｂは、対抗力のない賃借権を有する賃借人であるから、「第三者」(民法177条）に当たらず、そのため、ＢはＣからの明渡請求を拒むことができないと、思いました。なぜ、ＢはＣからの甲土地の明渡請求を拒むことができるのですか。 仮登記について（とても困ってます） 祖父が亡くなり、相続の関係で土地の登記簿を見ているとわからないことがありましたので教えてください。また素人ですので誤字・脱字等があれば申し訳ございません。よろしくお願いします。下記のＡが祖父です。 ○○市△町××番地 [甲区] 【順位番号１】所有者：Ａ 【順位番号２】所有権移転請求権仮登記：Ｂ 【順位番号３】所有権移転仮登記：Ｃ [乙区] 【順位番号】根抵当権者：Ｃ（上記のＣと同一人物） 〔質問〕 (1)順位番号２のＢが本登記した場合、所有者はＢとなるが、その時Ｂより順位が低いＣの仮登記はどうなるのか？ →所有者がＢになった後に新たに謄本を取った場合、Ｃは謄本から消えているのでしょうか？ (2)順位番号３のＣが本登記した場合はどうなるのか？ →所有権はいったんＣとなるが、Ｃより順位が上なＢの仮登記は残るため、その後Ｂが本登記するとＣの本登記は抹消されるのか？それともＣが本登記するとＢの仮登記が抹消されるのか？ (3)この中で一番力が強い！？のは誰か？ →仮登記から本登記にしたもの勝ち（早い者勝ち）なのか、順位が大切になってくる（上位者の勝ち）のか？ 乙区の抵当権等に順位がつくのは見たことあるのですが、甲区に順位があるのは初めて見ました。一般的に考えてもＢが先に仮登記しているのに、なぜＣが仮登記したのかがわかりません。困っています。助けてください。 相続と債権の保全 私は債権者として(A)へ貸金の債権があり契約書もあります。 2年前に(A)は死去したが(A)は土地を所有していたのでその土地の相続の分割協議が終えるのを待っている状態ですが、相続にかかわる者は2名で(A)の妻(B)と(A)の姉(C)であるとの事は確認しました。 確認事項； (1)(B)は私が(A)に対して債権を有することは告げていませんし、(B)も(A)の債務の存在を知りません。 分割協議書の作成は家庭裁判所で近いうちに出来上がると聞いています。 (2)最近(B)が相続の土地を身内の者(Ｚ)に売り渡す交渉があった事が(A)の身内との話の中で偶然に判明しています。 質問ですが； (1)債権者として債権の保全には、相続前に法的な手段は可能でしょうか (2)身内の者(Ｚ)に対して予め、私が(A)に対して貸金の債権を有している事実を(Z)に告げておき土地代金を(B)に代わって私が受け取る契約などを作成。 (3)相続の前に、仮に私が目だった行動をすると(B)は相続を拒否する事もありうる事と、相続後にはその土地をすでに売り払った後では、何らの債権保全にはなりません 以上どうぞお聞かせください。 抵当権設定仮登記権利者と強制競売申立債権者の配当の優劣 例えば、Aさん所有土地に、Aを債務者として、債権者Bの抵当権設定仮登記があるとします。(その仮登記は、不動産登記法で云う1号仮登記とします。) 一方で、AにはCと云う債権者もおり、CはAに対して債務名義をもっているとします。(Aには、他に債権者はいないとします。) そこで、Cは強制競売の申立をするわけですが、当該土地の評価は、Bの被担保債権を遙かに下回る場合は、民事執行法63条によって、無剰余でないことを証明するか、又は、保証して自ら買い受けの申し出でのない場合は無剰余取消になるでしようか ? 私の考えは、仮登記は順位を保全するだけで、第三者(この場合はC)に対抗することができないから、無剰余取消とならない気がします。 しかし、それならば、配当時に、Bに優先してCに配当してかまわないことになり、もし、Bが本登記をしてくるか、又は、本登記とすべき要件がそろっておれば、Bを優先して配当しなければならないです。 そこで、その優劣をお尋ね致します。 現在、実務で、思案中です。 土地の賃貸と所有権移転請求権仮登記 私の義兄で所有者(A)が借主(B)に地代￥30,000/月で平成3年3月に土地を貸しました。期間は20年間です。 同時期に請求権仮登記をなされていることを本日登記簿謄本で確認しました。 (1)家賃の支払いが丁度６年間滞っていますので請求をしましたら、土地代は充分支払ったのでこれ以上は支払う意思はないと言っており、所有権の本登記を強要されました。 本登記の義務について教えてください。 (2)私が実は義兄に貸した金銭が多少ですが有るのでの所有者(A)の賃貸料を債権譲渡してもらうことに同意がされ早速借主(B)に私が内容証明郵便でその債権譲渡の旨を伝え、更に所有者(A)からは借主(B)に債権譲渡に同意した事を伝えた。しかし私への家賃の支払いを借主(B)は拒否しました。 私のとるべき法的な事も含めてどうぞお教えください。 所有権移転仮登記の土地について 隣地が欲しいのですが、平成10年に売買で「所有権移転仮登記」がなされています。 その後、平成17年に財務省が差押えをしています。 所有者：A 仮登記：B 財務省：C ・A、B、Cの三つどもえ状態のうえ、Bは他界しております。 ・Cは競売にかける気はないようです。塩漬け状態です。 ・現在空き地で、私だけが利用しています。 質問１：仮に競売になり支払いを済ませて所有権移転をしても、Bの相続者に裁判を起こされると「承諾の義務」があるために争うことなくBの相続者に持って行かれると聞きましたが、あり得るのでしょうか？ 質問2：「所有権移転仮登記」ですので「一号仮登記」と理解していますが、実質的な所有者はBの相続人という事でしょうか？ 質問3：購入して所有権移転を行う方法は実質的には無いのでしょうか。 「悪意の占有で時効20年」という回答以外でお願いします。 不動産登記法 いつも大変お世話になります。 不動産登記法でわからないところがたくさんでてきましたので、教えて頂きたいです。 １．親が土地を売却してから亡くなった場合、相続人全員から、または遺言執行者からの申請により、登記義務者として土地の移転登記をしますが、その時につける「登記識別情報」は、亡き親に通知されたもので間違いないでしょうか？ 識別情報はパスワード、つまり銀行カードの暗証番号のようなものと習いました。 なので、親しか本来知りえないはずのに、その情報を書くってできるのかなと思いまして。 お願いします。 ２．AからBに所有権移転登記をしたところ、実はBCに対してだった場合、A→Bを、A→BCに更生します。この際、移転が相続以外であれば、前所有者Aも登記義務を履行したといえないため登記義務者となると学びました。 では、A→B1/3 C2/3 を、A→B1/2 C1/2と持分のみを更生する場合（原因は相続以外で）、登記義務者、登記権利者はいったい誰になるのでしょうか？ ３．２と関連しますが、逆に、A→BCを、A→Bに更生する場合（原因は相続以外で）は、登記義務者、登記権利者はいったい誰になるのでしょうか？前所有者Aも義務者になるのでしょうか。 ４． 1 所有者A 2 所有権移転 1/2B 1/2C この場合の持分の更生のときの登記の目的は、2番所有権更生 で、 1 所有者A 2 所有権一部移転 1/4B この場合の持分の更生は、2番所有権一部移転更生と学びました。（移転した持分自体が間違っていたからですよね） では、 1 所有者A 2 所有権一部移転1/4B 1/4C のBCの持分割合を変える場合の登記の目的はどうなるのでしょうか？ 僕がこれかなと考えましたのは、2番BC持分更生です。 ５． ４に関連するのですが、 1 所有者A 2 所有権一部移転1/2B 3 A持分全部移転 1/2C この場合のBCの持分割合を変える場合の登記の目的はどうなるのでしょうか？ 考えましたが、一気にできないと思い、3を抹消し、2自体を更生でしょうか・・・ たくさんすみません、どうぞよろしくお願いいたします。 登記申請における添付情報についてお教えください。 賃借権の移転の登記を共同申請する場合について・・・ 賃借権の譲受人が登記権利者、賃借権の譲渡人を登記義務者として申請する。そして、所有権以外の権利である賃借権者が登記義務者となる場合には、当該登記名義人が登記識別情報を記載した書面を添付することなく登記を申請する場合を除いて、申請書に登記義務者の印鑑証明を添付することを要しない。 例えば、賃貸人と賃借人との間で土地賃借権の設定を登記するときは、賃貸人は登記識別情報を提供して、賃貸人が登記義務者、賃借人が登記権利者として共同で申請し、当該賃借権の登記が完了すれば、賃借人に登記識別情報が通知される。賃借人が土地賃借権を移転するときは、その登記識別情報と印鑑証明を添付して賃借権の移転登記をする。 と思っているのですが、登記識別情報を添付せずに賃借権の移転登記をすることができるのでしょうか？ 転貸借のことをいっているのでしょうか？ 『相続が生じた場合の登記手続き』について (1)被相続人Ａが死亡し相続人妻Ｂ、子Ｃがいる場合で、Ｂの債権者が債権者代位によりＢ・Ｃ共有名義の相続による所有権移転登記をした後に、Ｂが相続放棄の申述が受理された場合、Ｂは初めから相続人とはならなかったものとみなされる（民939）ため、これによる所有権移転登記は、Ｂが登記義務者、Ｃが登記権利者として共同による所有権移転の更生登記をしなければならない。 (2)被相続人Ａが死亡し相続人妻Ｂ、子Ｃがいる場合で、Ｂ・Ｃによる法定相続がされた後に、Ｂ・Ｃの相続放棄の申述が受理され、Ａの親Ｄが相続した場合、Ｂ・Ｃは初めから相続人とはならなかったものとみなされるため、これによる所有権移転登記は、Ｂ・Ｃによる所有権移転登記を錯誤により抹消した後に、改めてＡの第２順位の法定相続人であるＤに相続による所有権移転登記をしなければならない。 とありますが、(1)と(2)の違いの理由がわかりません。 相続放棄をしたときは、初めから相続人とはならなかったものとみなされるなら、(1)の場合も、Ｂ・Ｃの相続登記を錯誤により抹消した後に、改めてＣによる所有権移転登記をすべきではないのでしょうか？ 無知で申し訳ございません。どなた様かお教えください。 買った土地の条件付所有権移転仮登記は抹消すべきか 買った土地に（代金は一部支払済）条件付所有権移転仮登記がついています。以下詳細 甲区 1番 土地改良法の換地処分による所有権登記 権利者＝A 2番 条件付所有権移転仮登記 条件：2番抵当権仮登記の原因で ある金銭消費貸借の債務不履行 B 3番 所有権移転 C 乙区 1番 根抵当権設定 Z 2番 抵当権設定仮登記 B 近々1番抵当権と2番抵当権は抹消してもらうことになっています（1番は債務の完済により、2番は金銭消費貸借自体に実体がない。これ以上抵当権が設定されないために知人に頼んで設定してもらったそうです）。私は甲区4番で所有権移転登記をすることになりますが、2番条件付所有権移転仮登記も抹消したほうがいいのでしょうか。それとも3番Cに所有権移転した時点でBはもう所有権移転仮登記をCやその後の所有権移転登記権利者に対抗できないから2番所有権移転仮登記は抹消しなくても大丈夫なのでしょうか？（2番抵当権設定仮登記ももちろん抹消したほういいですよね？）
お礼
債権は増額される可能性が大きいと思います。 根抵当権が有利のようですか。 ありがとうございます。