住宅ローン審査について教えて下さい！

質問

こんにちは。

子供が産まれたのを機会に今住んでいるアパート（家賃65000円）から新築で家を建てる事を検討しております。

旦那の両親が住んでいる家の敷地内に隣合う形で建てる事になっているのですが、旦那の両親には今住んでいる家のローンが1700万程残っている為、住宅ローンの借入は両親と同じ銀行にするしか方法がないとハウスメーカーから言われました。

銀行によると、両親のローンの内200万を私達が負担するのが第一条件との事でした。

家とその200万とで借入希望は1700～1800万で検討中です。

旦那（31）は、大手企業に金属13年で、年収が360万です。

旦那は車のローンを150万残してますが、住宅ローン審査に通りやすくする為、全て払ってしまう事をすすめられました。

旦那には他に借入はなく、ショッピングのカードを２枚所有していますが一回払で使用しています。

私（30）は、旦那と同じ会社で勤続4年です。年収が310万です。

現在借入も無く、カードは持っていません。
育児休業中ですが、がまもなく復帰します。

ローン審査は旦那１人で行うつもりです。
私には事情があり結婚前に債務整理をした経歴があるため、ローンは組めません。（借金は払い終えてます）

頭金は車のローンを消すとしたら50万程しか用意出来ません。

この様な条件で審査は通るものでしょうか…。

詳しい方や、経験者の方にご意見頂きたく思います。

回答No.2

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

> 旦那の両親が住んでいる家の敷地内に隣合う形で建てる事になっている
建築基準法では、同一敷地内に同じ用途の建物を建てることはできませんから、建てるものを「離れ」にするか、土地を「分筆」するしかありませんよね。

ご質問者さまのところはどちらで対応されるのでしょうか。

「離れ」ですと、キッチン、浴室、トイレのいずれかをわざと欠けさせなければなりませんから面倒だった利子ますし、そもそも「住宅ローン」が利用できない…ということもありますよね。

> 旦那の両親には今住んでいる家のローンが1700万程残っている為、住宅ローンの借入は両親と同じ銀行にするしか方法がないとハウスメーカーから言われました。
ご両親の家を建てる際に、土地全体に抵当権を設定しているので、仮にご質問者さま家族の「住宅」を建てるために土地を分筆したとしても、その抵当権を外してはもらえないから、「両親と同じ銀行にするしか方法がない」ということでしょうね。
住宅ローンでは、後順位の抵当権では認めてくれない金融機関が殆どですから。

このあたりは、どのような状況であれば「自己居住型の住宅ローン」が利用できるかを確認された方がよろしいかと思います。

建築法上認められない「住宅」を建ててしまえば、違法建築となりますので、後日、一括返済を求められることにならないとも限りませんので。

> 銀行によると、両親のローンの内200万を私達が負担するのが第一条件との事でした。
これについては、私も理解できません。
なぜ「私たち」が負担しなければならないのか…が。
ご両親が「一部繰上返済をする」ではダメなのでしょうか？

> 旦那は車のローンを150万残してますが、住宅ローン審査に通りやすくする為、全て払ってしまう事をすすめられました。
仮に「借入希望額：1,800万円　返済期間：28年（現在の一般的な定年年齢60歳－現在の年齢31歳－１歳）　適用金利：3.00％（全期間固定金利）　元利均等返済　ボーナス返済なし」という条件で住宅ローンを考えますと、年間返済額は95万円程度になります。
年収360万円とのことですから、返済負担率は26.3％。

年収400万円未満ですと、金融機関によっては厳しいレベルですね。
確かに、マイカーローンがあっては厳しいと思います。
ですが、マイカーローンがあること「だけ」が原因で住宅ローンの審査に通らないのだとしたら、その旨の提案が金融機関からあるはずですので、先走って行動する必要はないと思います。

ただ、ご質問者さま（配偶者）が収入合算者にならなくても、最近は、「無収入で共有者にもならない配偶者を連帯保証人に求める」こともあるようですので、注意が必要かもしれません。

> 旦那には他に借入はなく、ショッピングのカードを２枚所有していますが一回払で使用しています。
これはお気になさる必要はないでしょう。

返済能力云々の前に、気になる点がありますので、金融機関との細かな相談が必要ではないかと思います。
万が一、土地を分筆せずに「住宅」を建てることにしているのに、それをＨＭが金融機関に理解させていないとしたら、後で大問題に発展しかねません。
そうなれば、ご質問者さま側に多大な迷惑が及びますので、十分に注意をしてください。

あと、同一敷地内に別建物を建てる場合、「火災保険」は基準の低いものに合わせることになりますので、「構造」が違う建物を建てる場合には注意が必要になります。

補足

住宅ローン審査のご経験者様ということで、とても詳しく丁寧に回答して下さいまして有り難うございます。

旦那に確認しましたら、土地は分筆することになっているようです。
ＨＭが銀行との間に入りキチンと話は通っているようでした。

ローンが旦那の両親と同じ銀行からしか借りられないのも、おっしゃる通り抵当権の問題でした。

銀行から条件として言われた200万を負担するのは、両親でもよいとは思うのですが、両親は定年後家のローン返済で大変そうで200万を繰り上げるのは難しいようだったので、私達夫婦で負担しようと話しておりました。

両親には、200万の事は相談をしていないので、一応話をしてみないといけないと思ってます。

勉強不足の為、分かり難い文章だったかと思いますが回答頂きまして有り難うございます。

もしよろしければ追加で質問させて頂きたいのですが…。

お話にありました『配偶者を連帯保証人』となりますと、私が保証人になる可能性があるということでしょうか…？

私には債務整理を行った過去がありますが、そのような者でも保証人になる事は出来るのでしょうか？

又、私が収入合算者としてローンを通す案もＨＭから勧められましたが、その場合は勿論私も審査されますよね？

私が入る事で審査が全くの門前払いになるかと思い心配です…。

何度も質問してしまい申し訳ございません。