贈与税がかからないようにするには・・・

質問

実家近くの中古マンションを買って引っ越そうかと思っています。
物件価格は960万で、自己資金として300万ほど出せますが、リフォーム代と諸費用などで無くなり、住宅ローンの借入額引き下げ用の自己資金には利用できそうにありません。
住宅ローンで自己資金20%以上あると金利が安くなるプランがあるので、母が200万貸してくれると言っています。時間はかかるかと思いますが、贈与ではなく「借金」という形にして母に返金するつもりではありますが、当初はローンの返済（繰上げ返済も含む）を中心にして、まずは住宅ローンを先に完済していきたいのです。

そこで、母への返金がいつから始まるか定かでない場合、贈与税の問題が降りかからないようにするにはどのようにすればよいでしょうか？

(1)200万を基礎控除額内の100万×2年に分けて貸してもらう。※契約書は作らない。
(2)一気に200万借りて、契約書を作成する。その場合、金利の設定は必要？

また、借りた200万を住宅ローンの自己資金分には使わず、リフォーム代や諸費用などに当てた場合は贈与税の対象になりますか？
初めてのことで、一つ一つが手探り状態です。
ご回答よろしくお願いいたします。

回答No.2

p-p · ベストアンサー

(1)実際に受け取るのが1年に100万ならダイジョウブです

(2)借用書・金利は必要です
金利は銀行のサイトなどで調べてください
市場の金利とかけ離れて低い金利や無金利は贈与とみなされます。

>リフォーム代や諸費用などに当てた場合は贈与税の対象になりますか？

110万を超えたら贈与になるので使途は関係ありません

●あとは相続時精算課税制度を使えば金利も贈与税もかからない可能性があります
http://www.hashimotohome.com/myhome/index04-2.html

お礼

簡潔に、分かりやすく回答していただき有難うございます。
基礎控除だけでも十分クリアするようですが、念を入れるなら「相続時精算課税制度」を利用する方が無難なのですね。
贈与されるつもりはないのですが、面倒は先に済ませておきたいので、制度の利用の件を母にも相談してみます。

回答No.3

mnb098

960万円の購入で200万円自己資金で用意する形になるので、仮に税務署から「お尋ね」の書類が来ても、ローンいくら・自己資金（援助）いくらと回答して問題なし。

母からの資金は結局いつから返済するか決まらないので、また返済も後回しということなので、借用証書は安心のために作っても良いですが、あまり意味はないかと。

それなら、相続時清算課税として贈与にしてしまうのが合理的。
自分の貯金であれ、立替してもらうお金であれ、使用使途で税金が変わる事はありません。

ローンで購入後、引渡しが終わらないとリフォームには着手しませんよね。
販売業者が一手に引き受けるケースもあるようですが、リフォーム工事の契約は売買契約と別と言う事ですよね。

または、リフォーム部分もローンの評価に加算されている条件だと、少し話はかわるかも。

お礼

アドバイス有難うございます。
「借用書」を用意しても、あまり効果はないのですね。

先の回答を見ても「相続時清算課税制度」を利用した方が、あとあとの面倒を避ける上でも無難であるとよく分かりました。この件に関しては、母ともよく相談してみます。

リフォーム工事の契約は、マンションの売買契約とは別になると思います。
今回考えている物件はリハウスさんの物件なので、あらかじめリフォームするということも前提に話を進めています。既に取引先リフォーム業者さんとともに物件下見をして、こちらのリフォーム案の希望も伝え、それに基づいた最初の見積りをいただいている状況です。金利分がもったいないので、こちらはローンには組み込まず、キャッシュで支払おうと思っています。※自己資金額から全額払える金額提示をいただいています。

回答No.1

塾長（@ty470620）

今でもシステムが変わっていないなら、五千万円以上の高額物件の場合、頭金1000万円とすると、税務署からこの金の出所の査察が入ります。
この時に貴方の言う、母と子の間の賃借契約書が生きてきます。
これが在れば贈与と言われません。
査察は７年で時効ですから、６年後ぐらいに税務署から呼び出しがあって、『賃借した1000万円は返しましたか?』と質問されます。
『返している途中です(または終わりました)』と言うと、通帳を持って出頭して欲しいといわれます。時効まで後一年なら逃げちゃいましょう。出頭すると言って、前の日に都合が悪くなったので、日延べをして欲しいと言って後ろ伸ばしにして逃れちゃいます。

貴方の場合は、税務署が査察に入る金額ではありませんから、ご安心下さいませ。賃借契約書も必要ないでしょう。

税務署は五千万円以上の物件に眼を光らせていて、取れる人からは取るという戦法です。賢く逃げましょう。これは脱税ではなく、節税です。

私は親父が正直者(何も隠せなかった)だったので、相続税を６千万円も支払いました。

お礼

回答有難うございます。
私も嘘は苦手なタイプですので、「逃げ戦法」は精神的に疲れそうです(笑)
母から贈与してもらうつもりは無いのですが、心＆日々の生活の平安を保つには、「相続時清算課税」として贈与扱いにしておいた方が無難そうですね～

それにしても６千万の相続税・・・自分には天文学的数字に見えます！