住宅ローンの借り換えについて

質問

現在住宅金融公庫に残高５４０万　金利４％　返済年数１１年のローンがあります。　月々３００００円　ボーナスプラス１２０，０００円で年間約６０万返済しています。
先日、１００万円を繰上返済しようと、　引き落としされている信用金庫の窓口に申し入れにいったら、金利４％は高いので、その信用金庫で借り換えをすすめられました。

その信用金庫の金利は、１．６％　２年固定の変動金利です。
借換手数料は、約２５万円かかるそうです。

シュミレーションしていただいた結果手数料を差し引いても６５万円ほど今よりメリットがでるし、団体信用生命保険も毎年支払わなくてもよいといわれました。

信用金庫の方の説明では、
１００万円を、とりあえず８月の住宅金融公庫の引き落とし日に
引き落とし、約４４０万を信用金庫で借り入れになるといわれました。
住宅金融公庫に１００万円を繰上返済した場合、期間は１１年から
８年７ヶ月に短縮になります。

そこから、信用金庫で４４０万を借り替えた場合、期間は、８年７ヶ月で　４８０００円のボーナスなしになるとのことでした。

単純に考えて　今の支払いと年間にしたら、あんまりかわらないし、
しかも現金で２５万円の手数料もはらわなくては、なりません。
金利の数字だけ聞くと　４％→１．６％というとだいぶちがうし、
高い金利をはらっているのは、もったいないといわれるのですが、
本当に、銀行の方がいうように、借り替えたほうがとくなのでしょうか

回答No.1

petertalk · ベストアンサー

借入金額　　利率　　年数　返済年額　返済月額　総返済額　支払金利
A \5,400,000　4.000%　11　\616,405　\51,367　\6,780,453 　\1,380,453
B \4,400,000　4.000%　8.6　\614,731　\51,227　\5,286,689　\886,689
C \4,400,000　1.600%　8.6　\551,711　\45,975　\4,744,712　\344,712
D \4,400,000　1.600%　7.6　\619,474　\51,622　\4,708,004　\308,004

シミュレーションしてみました。
ボーナスはなしとしたので、多少誤差があるかもしれませんが。

A.現在の状況です。最終的に支払う金利が約138万です。

B.100万繰上げ返済した後の公庫です。最終的に支払う金利は約88万です。

C.借り換え後です。最終的に支払う金利は約34万ですが、
手数料25万支払うと計59万で、真のメリットは約30万です。

D.ほぼ同じ返済額になるように借り換えると、年数は約7年7ヶ月になります。
最終的に支払う金利は約30万ですが、手数料25万支払うと計55万で、
真のメリットは約33万です。

これでどう動くかはご自身の価値観になりますが、
金利差は大きいものの、残高と残り期間の少なさで、
メリットは意外に少ないです。

ちなみに、エクセルでは、=-PMT(利率,年数,借入金額,0,0)で年の返済額が出せます。
シミュレーションにはとても便利ですよ。

お礼

ご丁寧な説明をしていだだきましてありがとうございました。

回答No.2

kedamaru

可能性としてあるのは、「住公には100万の繰り上げ返済をせずにそのまま11年支払った場合」と「信金に移す際に100万の繰り上げ返済を行い、その上で8年7か月に期間を短縮した場合」を最終的な支払総額を比較すると手数料込みで約40万くらいの差が出ますが、これは「片方は繰り上げ返済しない」、もう片方は「繰り上げ返済をして」という異なった条件を比較しているわけで、はっきり言えば言葉の上でのごまかしです。

実はローンというのは支払いのかなりの割合が利息です。実際あなたが現状借りているお金が540万。今のまま住公に支払いを続ければ660万。約120万が利息になります。540万を約10年借りて120万も余分に払わねばならないのですよ！利息は借入金を元に算出しますので、繰り上げ返済を行うと金利計算の元になる借入金がグッと減りますので支払金利もグッと減ります。

団信の保険料を年間どれくらい払っているかが分からないので何とも言えませんが、得する金額は団信の保険料程度かと思います。
その上で、金利上昇した場合のデメリットを含めて検討される必要があります。私の計算が間違っていなければ「65万の得」は間違っていると思います。

元金融機関の融資担当者の戯言でした。

お礼

ご丁寧にご説明していだだきましてありがとうございました。