住宅ローン審査

質問

このたび新築マンションの購入が決まり、ローン審査を受けています。
ローンの借り入れは、マンションデベロッパ指定の都市銀行です。
条件は、
年齢：４６才
年収：１２００万円
勤続年数：５年
借入額：２９００万円
返済期間：３３年
現在借り入れ：
カードリボ払い：残１７０万円　月　１１万円返済
銀行系カードローン　９５万円　月　2万円返済

となります。
デベロッパは、大丈夫でしょう。といっていますが、
ネットでいろいろ調べると、現在借入額が多く審査が通らないのでは
と心配しています。

同じような条件でローン審査を通した経験がある方いらっしゃいませんか？

回答No.4

Domenica

＃３です。

> 既に審査がスタートしていると聞いていますが、今から変更は可能なのでしょうか？
審査だけで契約した訳ではありませんでしょう？
ならば、いくらでも変更ができるはずですが、時々、１申し込みについては、１パターンでしか審査を受け付けない…という金融機関もあるようですので、その場合には「変更」は難しいかもしれません。

審査を受ける段階で、自身が希望する借り入れ条件を指定した方がいいのですが、中には「借りられれば何でもいい」とおっしゃる方もいらっしゃいます。
質問文には借入金額と返済期間しか記載されていませんが、それ以外の条件について、ご質問者さまはどのような条件を希望されたのでしょうか。

もし、デベや銀行が指定する方法でしか借りることができない…というのでしたら、ちょっと問題ですね。
デベや銀行が指定する方法＝提携住宅ローンであることが多く、提携住宅ローンは、固定金利期間が短かったりするんですよ。

現在、日本は「順イールド」といいまして、金利が固定される期間が短ければ金利が低く、金利が固定される期間が長ければ金利が高いという状況です。
住宅ローンでも同じです。

そして、提携住宅ローンは、金利が固定される期間が短いことが多いんですよ。
金利が固定される期間が短ければ、短いスパンで金利の見直しがあります。当初はとても低い金利が適用されるかもしれませんが、市中の金利動向によっては、金利の見直しの際に金利が高くなるかもしれません。
完済まで金利が固定されていれば、この先、市中の金利がどれだけ上昇しても、住宅ローンの金利は途中で上がることはありません。ですが、当初の金利は少し高めです。

住宅ローンにおける返済能力の審査は、当初適用される金利に基づいて計算された返済額で行われたりしますので、当初適用される金利が低い方が審査に通りやすくなっています。

ですが、景気動向からしますと、この先、金利は上がっていく可能性の方が高いですよね（現在が「底」スレスレなので、下がる方は限界がありますが、上は天井知らずですから。過去の最高金利が、将来における最高金利となる…とはだれも保障してくれませんよね）。

金利が上がれば、毎回の返済額も上がることになります。
返済の途中で返済額が上昇していったらお困りになりませんか？
こういった先々のことも考えて、「自分に適した住宅ローンの契約内容」を探されるといいんです。
どうしても買いたいから、住宅ローンをどうしても借りなければならない。
どうしても住宅ローンを借りるためには、自分に不利であっても、金融機関の条件を承諾しなければならない。
…これで困るのは、将来の「自分」なんです。

ですから、できれば、デベ指定の方法以外に、複数の金融機関に申し込んでみて、その中から「自分に適したもの」を選ぶといいんですが…。

金利パターン、返済方法はどのように希望されたのでしょう。
こちらの方が後々影響が大きいのですが…。

返済方法は、元利均等返済ですか、それとも元金均等返済ですか？

80歳近くになるまでの返済期間ですから、当然に「ボーナス返済なし」にされましたよね？
年金にボーナスはありません。
退職金で一括返済…は、計画段階では、絶対にお考えにならないでください。
退職金は、給与収入が無くなった後の生活資金です。
年金だけで生活をするのは難しいですよ。
実際に生活をしていって、退職金で一括返済をしてもその後の生活が無理なく遅れそうな蓄えができていれば、その時に繰上返済をされるのは構いませんが、計画段階では考えないでください。

＃３で私が
> 現在の手取り給与から、毎月23万円を住宅ローンの返済に充てても現在の生活が維持できる…ということでしたら、「何とかなる」と思います。
とした「毎月23万円」は、
・借入額：2,900万円
・返済期間：13年（現在の一般的な定年年齢である60歳－１歳－現在の年齢）
・金利：3.00％（全期間固定金利）
・元利均等返済（毎回同じ額を完済まで返し続ける方法）
・ボーナス返済なし
で資産した「毎月の返済額」です。
このパターンですと、一般的な定年年齢である60歳までに完済でき、完済までの金利上昇リスクに備えていることになります。

尤も、返済期間を13年としていますので、金利を「固定金利選択型・固定金利期間10年」としてもいいかと思います。
「全期間固定」にするよりも、固定金利期間を10年とすることで金利が低くなり、毎月返済額を少なくすることができます。
金利：2.00％で契約しても毎月の返済額は21万円程度です。
この差額分を貯めておけば、２万円×12か月×10年＝240万円です。
10年後の債務残高は750万円程度になりますから、10年間で別に500万円を貯めることができれば、固定金利期間終了時に完済してしまうことも可能ですね。

年収が1,200万円もおありなのですし、カードリボ払いや銀行系カードローンを使う生活でなくなれば、十分に可能なのではないかと思うのですが。