住宅ローン返済ごの手続き？

質問

住宅ローン返済完了に伴い抵当権抹消をしたいのですが借り入れ時の担保の土地の名義の父親が３年前亡くなり名義を母親か子供(私長男、長女次女の誰か）にしないと（相続登記？）先に進まないと聞きましたがよく分かりませんだれか優しく教えてください

回答No.3

Domenica · ベストアンサー

＃２です。

補足をいただきましたので参りました。

> 住宅ローンの保証人の変更はしてませんでした
これはいけませんね。
住宅ローンの契約のなかに、必ず規定されていたはずですから、お父さまが亡くなった時点で、遅滞なく連帯保証債務についての相続人を定め、届け出をしなければなりませんでした。
まあ、今回、住宅ローンを完済されたようですので、銀行も今さらとやかくは言わないと思いますけれど。

さて、では、相続登記の手続きのお話に入ります。

まず、住宅ローンの契約時の書類の中に、住宅と住宅が建っている土地の「登記簿謄本」があると思います。
そのうち住宅が建っている土地の「登記簿謄本」を見てください。
最初のページに【表題部】と書いてあると思います。
そこに書いてある「土地の【所在】と【地番】」が大切です。
そこに書いてある「土地の【所在】と【地番】」は、住民票の住所とは違っている場合もあります。

相続登記をする場合には、その土地についての「現状」を確認する必要がありますので、その土地の法務局（登記所）へ出向き、その土地についての「全部事項証明書・謄本」（＝登記簿謄本）を取得してください。
下記ＵＲＬのような申請書を使用しますので、住所表示ではなく、「登記上の【所在】や【地番】」が必要になるんです。
http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79-04-01.pdf

その土地の現状が分かれば（ご質問文からしますと、住宅ローン借入時と変わっていないのではないかと思いますが）、次は相続登記に必要な手続きになります。

お父さまの『遺言』がなかったということなので、まず、お父さまの『法定相続人』が誰であるかを確認しなければなりません。
ご質問者さまは、お父さまの『法定相続人』は「お母さま、ご質問者さま、ご姉妹だけ」と思っていらっしゃるかもしれませんが、もしかしたらそうではない…という可能性もあります。
このために、お父さまが生まれてから亡くなるまでの連続した戸籍謄本を取得します。
結婚前の戸籍も必要なので、場合によっては除籍謄本や改正原戸籍の取得も必要になる場合があります。
この戸籍によって、お父さまの『法定相続人』が「お母さま（＝配偶者）、長男（＝子＝ご質問者さま）、長女（＝子）、次女（＝子）」と確認できれば、お父さまの『被相続財産』についての『法定相続割合』は、
・お母さま（＝配偶者）…２分の１
・長男（＝子＝ご質問者さま）…２分の１÷３＝６分の１
・長女（＝子）…２分の１÷３＝６分の１
・次女（＝子）…２分の１÷３＝６分の１
となります。

> ゆくゆくは私長男が引き継ぐことも家族母親も姉二人も了解してます
とのことですが、それは「ゆくゆく」＝将来の話ではなく、今回でもいい訳ですか？
その前提でお話を続けさせていただきます。

お父さまの他の『被相続財産』（預貯金やご自宅の土地・建物）の相続をどうされたか分かりませんので、今回、ご質問者さまが「ご質問者さま名義の住宅が建っている土地の名義を、100％ご質問者さまが相続する」ということになりますと、「法定相続割合による相続」を行わない…ということになります。
『遺言』もなく、「法定相続割合による相続」でもない場合には、『法定相続人』全員により「遺産分割協議」を行い、その結果を書面に表した「遺産分割協議書」が必要となります。

こちらのサイトにも「遺産分割協議書」のサンプルがありますので、このような形で作ってください。
http://www.abe-gyoseioffice.com/bunkatsu/03point.html
http://www.souzoku-touki.net/inheritance_007.html

今回の場合は、「ご質問者さま名義の住宅が建っている土地」についての記載があれば、その土地の相続登記ができますので、

> １．相続人zmm97973は次の遺産を取得する。
> 【土地】
> 所　　　在　　何市何町何丁目
> 地　　　番　　何番何
> 地　　　目　　宅地
> 地　　　積　　２００．００m2

このようなカンジで、その土地のみ表記しておけば問題ありません。
所在、地番、地目、地積は、法務局で取ってきた登記簿謄本に記載されているとおりに書かなければなりません。
あとは、「以上のとおり、相続人全員による遺産分割協議が成立したので、本協議書を４通作成し、署名押印のうえ、各自1通ずつ所持する。」という文言を入れ、作成日と『法定相続人』全員の住所・署名・捺印（実印）を入れます（協議書は、『法定相続人』全員分を作成しますので、お母さま、長男、長女、次女の４人分です）。

お父さまが亡くなられてから３か月以内に、お母さま、長女、次女が『相続放棄』をしていないのならば、後日（後年）の争議のタネにならないように、「長男がすべての遺産を相続する」という文言で「遺産分割協議書」を作成するのは、やめておかれた方がいいです。

「遺産分割協議書」が作成できれば、あとは必要書類を揃えて、法務局へ相続登記の届け出をするだけです。

その際に、「相続する土地の固定資産評価証明書」が必要となりますので、これも取得しておきます。
「相続する土地の固定資産評価証明書」は、市区町村役場の資産税課や市民税課等で交付を受けます。
「土地の固定資産評価証明書」の交付を受ける際に必要なのは、
・納税通知書（相続登記をしていませんから、お父さまあてに届いているはずです）
・お父さまの死亡が記載されている戸籍謄本
・ご質問者さまの戸籍謄本（ご質問者さまがお父さまの「子」であることが記載されているもの）
・ご質問者さまの身分証明書
・ご質問者さま以外の人がご質問者さまの代理で交付を受ける場合には、「委任状」とその人の身分証明書（「固定資産評価証明書」は、原則 所有者しか取得できないので）
になります。

相続登記に必要な書類は
・相続（遺産分割）による所有権移転登記申請書
・お父さまが生まれてから亡くなるまでの連続した戸籍謄本（『法定相続人』を確認する時に用意しましたね）
・お父さまの住民票の除票または戸籍の附票の除票
・法定相続人全員の戸籍謄本
・法定相続人全員の印鑑証明書（「遺産分割協議書」に実印を押しますので）
・ご質問者さまの住民票（当該不動産を相続される方の住民票です）
・相続する土地の固定資産評価証明書（一番新しい年度のもの）
・相続する土地の登記簿謄本
・遺産分割協議書
となります。
これに、登録免許税として、「不動産の固定資産税評価額×4/1000」が必要になり、これは印紙で納めることになります。

「相続（遺産分割）による所有権移転登記申請書」は、こちらのサイトからでも取ることができます。
http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79.html

取り敢えずこんな形になります。

私の父は75歳の時に、これを自分でやりました。
父は法律関係に関しては全くの素人で、特に知識もありませんでしたが、法務局に何度か足を運び、教えてもらいながらやってしまいました。
ですから、素人の年寄りでも「やろうと思えばできる」ことだとは思います。
ですが、いろいろな公的書類をあちらこちらに取りに行かなければならなかったりしますので、平日に結構なまとまった時間が必要となります。
平日にまとまった時間がとれなかったり、面倒だと思われるのでしたら、司法書士などに依頼されるとよろしいかと思います。
その分、報酬を払う必要は出てきますけれど。
「相続まとめてパック」なんて「商品化」している事務所もあり、必要とされる時間と手間を考えれば、人によってはその報酬も「高くない」かもしれません。

お礼

とても親切に詳しく教えていただき大変助かります。ありがとうございました。

回答No.2

Domenica

３年前にお父さまが亡くなった折、お父さまの『遺言』はありませんでしたか？

お父さまの『遺言』がなかったとしたら、その折に「遺産の相続をどのようにするか」について、お母さま、ごょうだいと相談されませんでしたか？

ご質問者さまの住宅ローンについて、お父さまが土地を担保に出していたのならば、お父さまはご質問者さまの住宅ローンの連帯保証人になっていたことが考えられますが、その立場は誰が承継されたのでしょうか？

お父さま自身が土地や住宅を所有していて、さらにご質問者さまの住宅ローンについて担保提供できる土地をお持ちならば、相続税の課税対象になっていた可能性も考えられますが、相続税はどうされたのでしょうか？

土地や建物のほかに、お父さま名義の預貯金などがあった場合には、その預貯金を引き継ぐためには、「遺産分割協議書」が必要だったはずです。ですから、「遺産の相続をどのようにするか」について、お母さまやごょうだいと相談されたはずだと思うのですが…。

詳しく、分かりやすくお教えするためには、このあたりの情報が必要となってきます。
補足をいただけますか？

補足

ご回答ありがとうございます。父の遺言はありません。まだ母親が健在ですし、遺産といってもすこしだけの土地です。ゆくゆくは私長男が引き継ぐことも家族母親も姉二人も了解してますが 住宅ローンの保証人の変更はしてませんでした

回答No.1

zorro

司法書士にお願いすればスムーズです。