住宅ローン完済時の根抵当権の取扱について

質問

友人からの質問です。

友人はバブルの頃、自分の住んでいる居住用土地建物に「根抵当権」を設定し借り入れた住宅ローンを先日完済し終えたとのこと。

その後、銀行から根抵当権抹消についてどうしますか（抹消しますか？しませんか？）との打診があったとのことです。

友人は元サラリーマンで既に定年を迎えておりこれから事業を行うつもりもないようですが、老後の生活にもしもの事があった場合に借り入れ対応できるように、住宅ローン完済後も根抵当権は残しておけば安心ではないかとの事を言っています。

この場合、住宅ローン完済後も根抵当権は残しておいた方がよいのでしょうか。

また、残しておく場合、引き続き根抵当権の極度額は減らされることなく、設定範囲の上限まで随時借り入れできるという理解でよろしいでしょうか。

根抵当権を残しておくことのデメリット、メリットについて教えていただければ幸いでございます。

よろしくお願いいたします。

回答No.2

ryu1995

puipui24様
回答に対する丁寧なご返答、ありがとうございます。

住宅ローンを完済した銀行に以下のような「不動産担保カードローン」があり、
契約可能かつ今現在の根抵当権がそのまま使えるのであれば、
「予防保全的な意味合いで借り入れがすぐに出来て安心」という
ご友人のご希望に沿うことができるかと思われます。
http://www.chuomitsui.co.jp/person/p_03/p_03_card.html

上記のようなものが銀行に無いor契約不可能ならば、今後、
現在の根抵当権を使ってご友人が融資を受ける可能性は極めて低いものと思われますので、
根抵当権は抹消した方が良いのではないかと考えます。

抹消には費用がかかりますが、建物・土地が一筆ずつであれば
１５０００円程度だと思われます。
抹消しないまま根抵当権上の債権者であるご友人が亡くなった場合、
相続の際に何かデメリットがあるかどうかについては、申し訳ありませんが分かりません。
（手続きが煩雑になるような気はします）

お礼

ryu1995様

再びご回答を賜り、心より御礼申し上げます。
頂いたご意見を友人に伝えましたところ、
一言一句を参考に、銀行に問い合わせしてみるとのことでした。

銀行に出向く際に、
事前に今回のようなとても的確なご意見を頂いたことで
友人にとりましてどれほど有り難かったかしれません。

根抵当権からの借り入れについては過度の期待は出来ないという事を知り、
私自身もたいへん勉強させていただきました。
ありがとうございました。

回答No.1

ryu1995

銀行が融資する時には、担保ももちろん重要ですが、返済能力（収入）をより重視します。
よって、いくら担保があっても収入が少なければ、融資するとは限りません。
「老後の生活にもしもの事があった場合に借り入れ対応できるように、
住宅ローン完済後も根抵当権は残しておけば安心」というのは、
期待し過ぎの感があります。

融資するとしても、融資金額は銀行が判断するものであり、
根抵当権の極度額と一致するとは限りません。
根抵当権の極度額は設定当時の価値であり、現在の価値とは異なるためです。
（特に建物は年を経ると価値が下がってきます）
よって「設定範囲の上限まで随時借り入れできる」というのは誤りです。

リバースモーゲージ（リバースモゲッジ）という制度もありますが、
日本ではまだ一般的ではありません。
持ち家などの居住用資産を担保にして、
自治体や金融機関から定期的に生活資金を受け取る形で融資を受け、
死亡したときに担保物件を処分して借入金を一括返済する制度です。
（自宅などの資産を持ちながら、現金所得の少ない高齢者が年金代わりに活用できます）

お礼

ryu1995様

初めまして。早速ご意見を賜り誠にありがとうございます。
たいへん参考となるご意見を頂き、目から鱗の思いです。

当方は今まで根抵当権は借り入れの枠と認識しており、
設定金額までは希望すれば融資してもらえるものとばかり思っておりました。

結論として今回の場合、根抵当権は抹消した方がよいのでしょうか。

リバースもゲージという制度もありますが、
友人は将来土地建物は多少ながら子どもに残したいと思われており、
借り入れについてはあくまで予防保全的な意味合いで、
根抵当権を残した方が借り入れがすぐに出来て安心というお考えでいるようです。

根抵当権の抹消には手数料がかかると思いますが、
根抵当権を残したままだと相続の際に何かデメリットがあるのでしょうか。

もしお手数でなければ再びご意見を頂けましたら幸いでございます。

この度は参考となるご意見を賜り、あらためて御礼申し上げます。