所有者不在の不動産移転登記について

質問

現在、中古住宅の購入を検討しています。
その物件は、元々賃貸物件として賃貸しされていましたが、所有者の方が２年前にお亡くなりになり現在空き家です。
相続は、その方のご兄弟がされるのですが、まだ手続きされて
おりません。
そこで質問なのですが、このようなケースの場合、
　(1)　相続人にいったん名義変更しなくては、私が購入する
　　　 ことはできないのでしょうか？
(2)　相続人と現在の所有者の方の続柄をあらわしたものと、
相続人の委任状があれば、所有者から私に変更できる
のでしょうか？

　　…私は(2)と認識しておりましたが、相続人の方が行政書士
　　　に聞いたところ(1)だと言われたようです。
　　　よろしくお願いします。

回答No.6

tk-kubota

正解は(1)です。
ただし、fukuinuさんが、その売主に登記請求権があるならば(死亡前の者と売買契約が成立していて代金も完済しているなど)直接できますが、そうでなければ、必ず、相続人に登記(持分登記)してからでないとfukuinuさん名義とすることはできないです。
なお、相続人に登記する場合、単なる「私が相続人」と云うだけでは登記できず、戸籍簿謄本を添付して、法定相続人全員の承諾が必要です。その戸籍簿謄本は、私の最近の実務で22通必要でした。
それほど相続登記は煩雑です。
また、中間省略登記と云う文言がありますが、相続登記は中間省略はできないことになっています。

回答No.5

fine-top

こんばんわ、fukuinuさん。
explicitさんの回答
＞areresoukaさんの回答は、中間省略登記が認められる場合のことを申述していらっしゃいます。

*fukuinuさんの不動産取得に際し、関わる方が生存し、売りたい・買いたいの意思表示がある場合を言われていると思います。

＞原則として中間省略は禁止されていると覚えておかれた方が無難です。

*その通りです。宅建業法違反です。以前、誤ってこのような「中間省略登記」が用いられた事例があります。

＞複数の売買だけに認められる特殊なもの

*その不動産に複数の抵当権が付けられている。又は、土地転がし的な売買契約が成立しているなど

＞売買時に所有権移転登記をしない約定を定める必要があります

*不動産登記法や売買契約で中間に属する者が「所有権取得しない」という契約がある場合

0621pさんの回答
相続が絡んでいますから、いったん相続人の名義に登記をしなければなりません。

*その通りです。民法第177条があります。【不動産に関する物件の変動の対抗要件】

rollanさんの回答
死んでる人の名前を使って売買契約書を作成するわけですから「偽造」です。違法です。

*その通りです。違法です。

っと言うことで、行政書士の方のいうことが正しいです。

不動産登記法：http://www.moj.go.jp/HOUAN/FUDOUSAN/refer02.html
中間省略登記：http://www.law-japan.com/f_ba/syouryaku001.htm?OVRAW=%E4%B8%AD%E9%96%93%E7%9C%81%E7%95%A5%E7%99%BB%E8%A8%98&OVKEY=%E4%B8%AD%E9%96%93%20%E7%9C%81%E7%95%A5%20%E7%99%BB%E8%A8%98&OVMTC=standard&OVADID=15142819541&OVKWID=137046676541#sin

回答No.4

noname#94859

わたしはこう考えます。

ＡからＢに所有権移転してるが未登記である。
ＢがＣに所有権移転する際に、ＡからＢへ所有権登記するのを省略していきなりＡからＣに所有権登記する。
これを中間登記省略といいます。
登記手数料や税金などを安くできる効果があるようです。

ところでご質問者さまの場合にはＡはこの世にいないのです。
この世にいない人間との売買契約書の作成は不可能です。
相続人が自分のものとして所有権登記して、それから売買をするという形にならなければどうにもならないのではないでしょうか。

不動産登記法に精通されてる方がトリッキーな方法を用いれば、中間登記できるかもしれませんが、死者の委任状をとることもできなければ、死者と売買契約を結ぶこともできないでしょうから、自ずと答えはでると思います。

ふと思うに、所有者が死ぬ前に売買契約書を作成してあった、つまり所有権移転がされていたというなら、話は別ですね。

そこを盲点として、過去の日付にさかのぼって売買契約書を作成してしまうという手も考えらるでしょうが、もともと所有権登記などの負担ををケチるために中間登録をするのだと思いますので、そこまでリスキーなことをする必要があるのかなと思います。
死んでる人の名前を使って売買契約書を作成するわけですから「偽造」です。違法です。
士業をされてる方がそれに関わるとは、私には思えません。

回答No.3

0621p

相続が絡んでいますから、中間省略も関係ありません。
いったん相続人の名義に登記をしなければなりません。

回答No.2

explicit

areresoukaさんの回答は、中間省略登記が認められる場合のことを申述していらっしゃいます。原則として中間省略は禁止されていると覚えておかれた方が無難です。
ちなみに、複数の売買だけに認められる特殊なもの。売買時に所有権移転登記をしない約定を定める必要があります。
ご質問の場合は、残念ながら認められていないので、行政書士さんが正しいことになります。

回答No.1

areresouka

中間省略登記は可能です。A⇒B⇒CをA⇒Cと登記することは有効とされています。登記なんてそんなもんです。登記を信用していればそれでいいというものではないから（公信力がないなんていいます）。

(2)の「相続人」は「被相続人」の間違いだと思うのですが、登記の移動は不可能ではありません。でも、ちゃんとする方がいいと思います。

(1)の購入することができるできないは、登記の問題とは実は違うんです。実際に買うのであれば、極端に言えば登記などはどうでもいいくらいです。民法と不動産登記法の違い、弁護士と司法書士の違い、そんなところです。