保証債務を履行するために土地建物を譲渡等

質問

この度、父から相続した土地の中に、抵当権が設定してある土地がありました。父は保証人にはなっていないのですが、近々債権者（銀行）は当該不動産に設定した抵当権を行使して債権を回収するとの事です。
この場合、譲渡所得を計算する上で所得税法６４条２の特例が適用できるかどうかということです。ちなみに、所得税法基本通達６４－４(5)に他人の債務を担保するため質権若しくは抵当権を設定した者がその債務を弁済し又は質権若しくは抵当権を実行させた場合も該当するとなっておりますが、ここでは「設定した者」だけの記載で相続人が相続した場合の記載がありません。但し、所得税法６０条により相続した土地は、土地の取得時期及び取得費も引き継ぎますので、今回所得税法６４条２の特例が適用できるかと思われますがいかがでしょうか。どなたか、ご回答お願いいたします。

回答No.1

umesakura9

該当条文は税務署等にお聞き下さい。

1)借金をし不動産に抵当権が設定されているケース
子供の借金について、親が保証人となり不動産に抵当権が設定されているケースをよく見かけます。また、抵当権ですから、一般的には金融機関が設定権者であることが大部分でしょう。誰が保証人になっているかはあなたの場合関係ないと思われます。

(2)想定されるリスク　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ここで、子供が借金の返済が立ち行かず、抵当権を行使されそうな場合を想定します。
(3)子供が借金を返済することができない場合　　　　　　　　　　　　子供が借金を返済することができなければ、債権者は不動産に設定した抵当権を行使して債権を回収してしまいます。
(4)抵当権は債務控除できない　　　　　　　　　　　　　　　　　　　しかし、不動産に抵当権が設定されているからといって、親の相続が発生した場合の相続税の計算では債務控除の対象とはされません。子供が順調に返済すれば、保証債務として具体化することがないからです。　近い将来に抵当権が行使されることが予想される場合でも、抵当権の設定された不動産にまるまる相続税が課税されてしまいます。

(5)生前の相続税対策　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　いずれ売却せざるをえないこのようなケースでは、売却は親の生前に保証債務の履行としてその不動産の売却を実行し、相続財産を減らせておけば、相続税の負担は大幅に軽減されます。
(6)譲渡所得税の特例　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　加えて、子供に資力がない場合の保証債務の履行のために売却した不動産については、特例により譲渡所得税も課税されません。
(7）求償権の処理　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ここで親は子供のかわりに弁済したのですから、子供に立て替えた分を返せという求償権を取得します。この求償権については明確に書面等により放棄しておかなければ、この求償権そのものに相続税が課税されるおそれがあるので注意が必要です。
(8)贈与税は？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ちなみに子が資力を喪失した状態で親が求償権を放棄しても子供に贈与税は課税されません。

補足

早速の回答ありがとうございます。
再度質問いたします。
今回のケ－スは「譲渡所得の特例：保証債務の履行をした場合」についてですが、被相続人が生前に設定した抵当権について、相続が発生後の当該土地を相続した相続人が、その抵当権の実行により土地を処分した場合に特例が使えるかどうかというご質問でした。
再度よろしくお願い申し上げます。