競売後の家賃トラブル

質問

はじめまして。

最近自分の住む建物が競売になり、管理会社が変わりました。

今思い返せば裁判所からの競売の通知などあったみたいですが、忙しくそれを見る間もないまま、日が経ち・・
知らないまま5/28、建物に管理会社が変わりました、の張り紙。
さらに貼り紙をみると、
「振込先が変わります、もう振込がお済みの方は無効となりますので、弊社にご連絡ください。」と。

6月の家賃を振り込んだのが5/27で、振込済み。すぐに連絡したら、
「いつに、いくら振り込んだか？」など聞かれただけで、家賃の催促はなく電話は終わったので、大丈夫なんだ、と安心してました。
すると6/23、連絡があり、
「以前の管理会社に支払った6月分の家賃、再度弊社に振り込んで下さい。」と今更言われました。

なぜ2度も家賃を振り込まないといけないんですか？？
家賃は安くないので、悩んでます。もう次７月の家賃を払わないといけないし・・・
一応振込明細票はあります。
払わないでいい方法はないでしょうか？

回答No.7

mimicann

＃2,4,6です。
何度もすいません。質問者様が失敗するかと…。

＃1,5は間違っているので、参考文献をたくさん貼っておきます。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1311758183?fr=rcmd_chie_detail
下段の3.競売(2)　http://www.mikiya.gr.jp/Deposit.html
競売物件の保証金・敷金の引継ぎについてhttp://fudosan.2525.net/cat4124/index.html

元所有者に家賃を支払った過失は
新オーナーが連絡が遅くなった過失もありますが、
競売になると知っていて変わりなくいつも通りに振り込んだ質問者様も過失があります。
どちらも過失があるので、執行官は払うべきかは言わないと思いますが、仮に払わなくて良いと言ってしまうバカな執行官が居て（頭が悪い執行官が結構居ます。）、そのまま新オーナーに言えば、風辺りが強くなって、早く退去するハメになるでしょう。

もう一度言います。競売では質問者様は大変弱い立場です。

回答No.6

mimicann

＃２，４です。
いつの時代のコトか分かりませんが…。
平成15年に法改正してます。
参考http://www.hou-nattoku.com/consult/159.php

平成16年4月1日より前に入居していたら敷金を保管義務がありますが…。そのまま入居しようと思う人は、前契約内容で前契約期間までしか住めないので、新しく契約結ぶと思いますが…。（賃貸の更新日が競売手続きの前で、執行官が競売の手続きをし出してからなので、前契約期間は長くて1年半ぐらい早ければ1か月も無い）
昔は占有屋と言うヤクザの商売があって素人じゃ競売は全く手を出せませんでした。しかし、新オーナーにとって良くするために、競売をもっとたくさんの人が手を出せるように、敷金保管義務等の賃借人の権利が無くなりました。
とにかく、新オーナーに反感買う行動はダメですよ。

執行官と話したいなら出向く必要がありますが、競売物件の資料を見たいのならば、ここを見てください。http://bit.sikkou.jp/

回答No.5

herupadoll

＃１です。
私の書いた内容について、信用するしないは別にして、
物件の扱いがあったとされる裁判所の競売執行官室に出向き、
今までの経緯を説明し、質問者様が前所有者に支払った家賃と同額の家賃を新所有者に再び支払わなければならないのか伺ってみてください。
執行官の話が全てです。出来る限りの、やれる事をやってみませんか？

尚、敷金は無かったというお話ですからこの話は余談として聞き流してもらえば良いですが、
敷金を納めていたとした場合、敷金を新たに収める云々という事はありえません。
三点セット（競売の重要なファイル）に記載されている物件明細書という所に、敷金は新所有者が賃借人（質問者様の立場）に対し、前所有者との契約を法律上引き継ぐ義務を生じている。と、しっかり明記されていますので♪今後の参考にまで。

お礼

はい、ありがとうございます。

やることがみえました。
まず出向いて相談してみます。

本当にありがとうございます

回答No.4

mimicann

＃2です。
>契約してないならば家賃を支払う必要が無いのですが、
前回、勘違いする文章を書きました。申し訳ございません。
新オーナーに払う必要が無いという意味ではありません。契約するまでは手違いが発生するため（振込詐欺等）払わなくて良いと言ったのです。

退去する場合は、新オーナーになってからの居住日数分は前家賃と同等の金額を支払う義務があります。
退去するなら6か月以内に退去してくださいね。そうしないと強制執行になって強制執行費用も取られますよ。
退去するとき、しっかり新管理会社と手続きしてください。

引き続き居住したい場合は、＃3のto-kon様が言っているように新オーナーの思い通りの契約が出来ます。前契約内容は全く関係無いです。

#1さんの回答は任意売買と競売の勘違いですよ。
内容証明等出しても全く意味ありません。新オーナーの反感買うだけです。競売物件は質問者様の立場では大変弱いです。退去するまで、まだ日数があると思うので、コトを荒立てない方が良いと思いますが…。

お礼

minicannさん、２度の回答ありがとうございます。

しっかり話あい、会社の方には支払たいと思います。
今回は競売決定、振込先の移動の連絡が遅すぎではないかと、やはり悔しいですが、仕方ないですね・・・

ありがとうございました。

回答No.3

to-kon

競売関係の通知を見ていなかったのは言い訳にはなりませんよ。
忙しかったから・・・
まともな大人が言うことではありません。

競売による所有者変更の際は、
１．新所有者と新たに契約を締結する
２．明け渡す
のどちらかです。
通常の売買（オーナーチェンジ）ならば締結済みの賃貸借契約は継承されますが、競売はそうなりません。

２の場合、所有者は法的には立ち退き料も要せず追い出すことができます。期間（６ヶ月）は必要ですが立ち退き料等はありません。ただし、その場合は新所有者になってから明け渡しまでの期間の賃料も受領できません。

今回、賃料を払うようにと連絡があったのならば、従来と同等の条件で契約を締結してもいいですよ、ということなのでしょう。
賃料以外の費用請求がなかったのならば、新たに敷金・礼金等を請求しないが、間隔なく賃料は６月分より支払ってください、ということだと推測されます。
なお新しい契約に関しては自由ですから改めて契約する上で敷金礼金を請求することは違法でも何でもありません。
新所有者は現在の借主と契約をする義務はありません。
好き嫌いだけで追い出すこともできます。

つまり、「契約締結すれば払うがそれまでは払わない」などと主張すると、「それならば法的に堂々と出ていってもらうよ」となりかねません。内容証明を送ればいいなどという回答はそれだけでは片手落ちなのです。

競売になり所有者が変わった場合、前所有者から敷金を取り返すのは借主自身の責任です（現実的にはまず無理ですが）

管理会社に新しい所有者との契約内容をよく確認し（敷金はどうなるのか？など）先方がそのまま居住してもいいという方向性なのであれば６月分から支払うことで仕方がないでしょう。前所有者に振込みしてしまったのは自分のミス以外のなにものでもありません。

＞なぜ2度も家賃を振り込まないといけないんですか？？

自分が通知をちゃんと読まなかったからです。

文句はあるでしょうけれども、法的にはあまり強い立場にないことを自覚の上、行動してください。

お礼

ありがとうございます。

とてもためになりました。
管理会社の方になんとか支払えるようにしたいと思います。
ありがとうございました！

回答No.2

mimicann

大家業してます。競売にも良く入札しに行きます。

>>なぜ2度も家賃を振り込まないといけないんですか？？
最初に振り込んだ箇所は債権者に差し押さえられて新所有者が前に振り込んだ家賃を取り返すことが出来ません。
新所有者も、先月分家賃がほしいと言うことですね。

>>裁判所からの競売の通知などあったみたいですが、忙しくそれを見る間もないまま、日が経ち
この期間に新しい管理会社から家賃を旧振込先に入金しないように連絡があったはずです。
落札してから新所有者のモノになるには3～7週間かかります。
（開札期日→2週間→売却決定日→1週間→代納期限通知日→4週間→代金納付期限）
＃１さんが言うように契約してないならば家賃を支払う必要が無いのですが、質問者様にも過失があります。
【競売物件は基本的に入居者を追い出すことも可能です。】
質問者様がルーズなダメな入居者と判断されたら、大家の方から契約を結ばずに「出て行ってください。」となるかも知れませんね。

私の物件の場合は追い出すかどうかの判断は基本的には管理会社に任せてます。
そして、私の物件では最初の1か月分の家賃は管理会社に契約手数料として上げてます。だから、取れなければ管理会社の取り分が無くなり、その入居者は悪い入居者と判断するでしょうね。

払わなければ、出て行けと言われるかも知れませんね。
大家としては旧入居者が居たままの方が、空室期間が無いので良いですが…。悪い入居者はこの機会に追い出すべきかな。

回答No.1

herupadoll

こんにちは。
えーと。質問者様は、新たな所有者と賃貸契約なされたのでしょうか？
賃貸契約のない所有者に支払う義務は生じないと思いますが…。

今回の件ですが、新所有者は質問者様に対して最優先の賃借権を保障する義務があります（法律上）故に新所有者は質問者様と新たな賃貸借契約を結ぶ必要があります。
その後、新所有者に支払う義務が質問者様に発生します。

＞払わないでいい方法はないでしょうか？

内容証明郵便にて管理会社に、
「新所有者と契約が済んで居ないので支払う義務が生じておりません。ですが、契約後は滞りなくお支払いします」
と言う内容の内容証明郵便を送りましょう。

＊内容証明郵便について
文房具店で内容証明郵便用紙を購入し、書き方例題は中にありますので参考にし、郵便局にて発送しましょう。

補足

ありがとうございます！

賃貸契約をしてください、と新しい会社から書類が届いてましたが、前から引っ越しを考えてたので、管理会社に確認した所、新しい仮契約書はいらないとの事で解約通知だけを送りました。

家賃を払えと催促の電話があったのはそれが届いた時だったので、おかしいな、とは思ってました。

という事は内容証明さえ送れば大丈夫ですか？

ちなみに敷金なしの礼金のみで入居しました。