立ち退きさせることは可能ですか？

質問

私の祖母の話です。

10年ほど前から祖母宅のテナント(祖母宅とは建物は別ですが同じ敷地内です)をある不動産業者に貸していました。
仲介業者などは通しておらず、祖父が直接契約したと思われます。
去年祖父が他界したのを期にテナントを含めた祖母宅全てをリフォームすることになりました。
その間、その不動産業者は近くの本社に移ることになりますが、祖母は日ごろからその業者をよく思っておらず(この点については省略しますが、必要であれば補足します。)契約を解除したいと思っていました。

リフォームを決めた段階がちょうど契約の更新時でもあったので、祖母は「契約を打ち切りたい」旨を伝えたそうです。
しかし不動産業者は「勝手に契約をきることはさせない。リフォームは勝手だが、ウチの機材(ＰＣ数台やデスク諸々)の引越し費用は払ってもらう。もちろんリフォーム後は戻ってくるのでその際の費用も。」 と言ってきたそうす。(計250万ほど)
そのことに怒った祖母は更新手続きをしなかったそうですが未だに家賃を払い続けているそうです。

家賃の滞納がなかったりした場合この業者には"居住権"が発生し、大家の事情で契約を解除することは出来ないことは承知ですが、どうにかして契約を切る術はないかと思い、ここに相談させていただきました。

こちらも弁護士を雇っていますので話し合い等は全てお互いの弁護士を通していますが、どうもこちらの弁護士は相手の要求を母や父(リフォーム後の家の名義は祖母、母、叔父になるため)に伝えているだけのようです。
祖母は「もぉ疲れるだけなので250万払いましょう。」と言っていますが、母も父もこの件に納得できないと言い着工できずにいます。

この業者を追い出す術などご存知の方アドバイスをお願いします。
またこの業者が請求している250万というお金は本当にこちらが負担すべきものなのでしょうか？

分かりにくい箇所もあるかと思いますが、よろしくお願いします。

回答No.7

oyazi2008 · ベストアンサー

不動産業者です。
＞現在業者と祖母の間で契約の更新はされておりません。(一方的に家賃を払われているが、書類などの手続きもしていませんし、更新料ももらっていません)
このような状態も「契約中」とみなすのでしょうか？

口頭であっても、以前から継続して家賃を支払っているわけですから、書類の有無に依らず自動更新しているものと解釈されるでしょう。
更新料は以前からあったのでしょうか？以前からあったなら請求できますが、契約書もなく以前はそのような支払が無いのに突然に更新料と言っても通りません。

今回の事例を纏めますと
そもそもリフォームをするので退去して明け渡してほしい→貸主が言った
ここで、業者は「いくばくかのシノギをしようと考えた」わけです。
本社に戻ったという事は、本心では戻ってこなくとも良いという考えがあるはずです。移転が業務上支障があるなら、引っ越ししないか近くの別の場所を借りるはずです。
ですから先方には「金を取る頭」しか無いと推察します。
今後はどれだけ少額で纏めるか？にかかりますが、記載された弁護士さんだと期待薄ですね・・・・・
１５０万支払うから契約解除、承諾しないなら裁判で決着付けるといってもらってはどうでしょう？
裁判はかなりの時間を要します。弁護士が次回期日の都合を裁判官から聞かれ、その日は都合悪いで、１か月延びます。
業者ならそのぐらいは知っていますので、ダラダラかかって２５０万なら、すぐに１５０万で手が打てるなら乗るかもしれません。
また弁護士間で１８０万ぐらいの数字で落ち着くかもしれません。
最悪２５０万+弁護士料と腹をくくって、行動を起こされてはいかがでしょうか？
今回おばあさんがどのように業者を思っていても、法律的には業者に利があり、退去する必要がない事は十分に話して理解させて下さい。
あなたが貸家に住んでいて、家賃を支払っているのに「出て言ってくれ」と言われたら・・・・と考えてみればわかると思います。
被害が少なく纏まることを願います。

お礼

再度回答ありがとうございます。

更新料は以前から2年ごとにいただいております。
契約書にも記載があったはずです。
ただ今回はリフォームの話があったので、業者に立ち退きの話をしたところ今回のごたごたに繋がったのだと思います。

>記載された弁護士さんだと期待薄ですね・・・・・
全くもってその通りのようです。
なのでoyazi2008さんのアドバイス通りに弁護士に話を進めてもらえないのか両親に伝えます。

>今回おばあさんがどのように業者を思っていても、法律的には業者に利があり、退去する必要がない事は十分に話して理解させて下さい。
そうですね。この件には恐らく弁護士から話は聞いていると思います。
こんなことがなければ直接関わることもない業者ですから、今回は我慢するしかないですね 汗;

>あなたが貸家に住んでいて、家賃を支払っているのに「出て言ってくれ」と言われたら・・・・と考えてみればわかると思います。
確かに今私は賃貸ですが、もしいくら家賃を払っていても祖母宅のように歩くだけでミシミシいうような家になってしまったら出て行けと言われなくても出て行きますが、そうでもない限り出て行けと言われても困ります。

本当に色々教えていただいてありがとうございました。

回答No.6

noname#87716

>当然、相手に違法行為や、契約違反、信義を壊すに十分な点があれば、
に当たる行為を業者がしたので嫌だと言っているのです。
それが質問文の
>祖母は日ごろからその業者をよく思っておらず(この点については省略しますが、必要であれば補足します。)
に当たります。

そういうことであれば、リフォームするしないに関わらず
契約解除、立ち退き要請という手順で物事を進めるべきでした。
ただし、その場合も解決までには年単位の時間と数百万単位
（下手したら千万単位）のお金がかかるものと思われます。

現在既に話がこじれていますから、無駄金を使うのを嫌うのであれば
リフォーム計画をしばらく（数年ぐらい?）寝かせておくことです。
そうすると今度は建築会社との契約違反になってしまいますか?

この経済情勢ですから、もしかしたらしばらく放っておけば
不動産会社のほうで事業縮小のため退去することになるかもしれません。

補足

回答ありがとうございます。

そうですね…
今からリフォーム計画を白紙には出来ないと思います。

2度も回答いただけて、大変助かりました。

回答No.5

2009ken

だったら、まずすべきことは、そことの賃貸契約解除でしょう。一時金ではなく、解除費用として支払うべきです。リフォームは、その後の話。金額については、それこそ弁護士に相談し、どの程度が相場かを調べ、その線で代理人として話し合ってもらったらってことです。まあ、弁護士ではなく普通は不動産屋が出るものですけどね。弁護士となると、相手もかまえるし。
違法行為と言うか、過失としてペナルティを科せられる程度かは、それこそ弁護士に確認してください。いくら気持ち的には嫌でも、法的に認められないような話なら、するだけ無駄です。

なお、更新時に更新料を払うかどうかは、当初の契約で勝手に決められます。契約書にない、今までとったことがないのなら、いまさらやっぱり払えと言うのは、法的に認められないでしょう。

とにかく、お母さんがまともに判断できないとお考えなら、あなたがサポートとして弁護士と話し合うべきです。それができないなら、下手に口はさむと、余計に問題がこじれる恐れがあります。やるなら、腰を据えてやることを、お勧めします。

お礼

回答ありがとうございます。

回答No.4

2009ken

弁護士に依頼したってのは、つまり代理人交渉の窓口としてってことで、弁護士だから法的に相手を言いくるめることができるか・・・と言う話ではありません。むしろ、そのうような一方的な契約解除自体、そもそも無理です。あくまで双方の合意によって契約は解除できますが、事業所であれば、相手はそのためにかかる費用などを「違約金」と言うことで請求してくるのは、ごく当然のことです。弁護士でやれるのは、その金額が法外でないかと言う査定と、何とかそれを下げてもらえないかと言う交渉だけです。不動産屋が相手で悪質と言うのは、全く見当違いの意見です。
当然、相手に違法行為や、契約違反、信義を壊すに十分な点があれば、それをネタに、法的に有利に持って行くことはできますが、リフォームとか、嫌いとかと言う、一方的な理由ですから、それも難しいでしょう。

何が悪いと言うなら、契約書も作らなかった亡祖父と。感情で行動しようとする世間知らずのお母さんと言うことになるのですが・・・

なお、事務所使用契約であれば、居住権ではなく、営業件です。その業務上の足かせになるような要求をすると、想定営業利益の日割り請求などの損害賠償で、単なる居住契約よりもっと莫大な請求をされることもあります。退去費用が250なら安い方ではないでしょうか？

で、そもそも弁護士雇ってんなら、もっと詳しく話しあった方がいいのでは？

お礼

回答ありがとうございます。
私の質問文で誤解を与えてしまったかと思うので補足します。

父も母もお金を払わないと言っているわけではありません。
私が居住権と勘違いしていた営業権があるのは承知で、それを侵害？してしまうのだから違約金はもちろん払います。
なので250万を違約金として払うなら払いますし、本来戻ってきてほしくありませんが戻ってくるのであれば契約も切れていることですし新規契約とし、戻ってくる際の費用は自己負担で戻ってきてもらうことにして退去費用はいくらか払うつもりです。(上の方の提案をお借りすると150万ほど)。
その辺りの話を弁護士に相談しているのです。

それから祖母も何もなくて嫌だと言っているわけではなく、
>当然、相手に違法行為や、契約違反、信義を壊すに十分な点があれば、
に当たる行為を業者がしたので嫌だと言っているのです。
それが質問文の
>祖母は日ごろからその業者をよく思っておらず(この点については省略しますが、必要であれば補足します。)
に当たります。

>何が悪いと言うなら、契約書も作らなかった亡祖父と。
この点については契約書はあります。個人で契約しただけで。
ただ祖父がどの程度精密に作成したかは分かりませんが。

最後に、
>で、そもそも弁護士雇ってんなら、もっと詳しく話しあった方がいいのでは？
について今後何を話し合うべきなのかよろしければ教えていただけませんか？

私はたまに両親と会って話を聞く程度なので、今どの段階まで話が進んでいるか分かりませんが、すぐにでも両親に連絡したいと思います。

回答No.3

noname#87716

250万というのはリフォームのための一時退去費用ということですか、
それとも契約解除費用ということですか。

250万で契約解除してくれるのであれば、契約解除したほうがいいと思います。
ただし、相手の言いなりですから確かに弁護士費用は無駄になりますね。

一時退去費用ということであれば、250万払った上にリフォーム後は
また戻ってくるということですから何の意味もないと思います。
賃貸部分のリフォーム代含めて無駄金です。

その場合はリフォーム計画自体を見直すべきでしょう。
幸い別棟ということですから、リフォームは居住棟だけにして
賃貸部分は今のままにしておくのがいいのではないですか。

お礼

回答ありがとうございます。

>250万というのはリフォームのための一時退去費用ということですか、
>それとも契約解除費用ということですか。
業者は一時退去費用として請求しているように思います。

>250万で契約解除してくれるのであれば、契約解除したほうがいいと思います。
もちろんです。
しかし、どの様に交渉すれば退去してもらえるのかが問題です。

>ただし、相手の言いなりですから確かに弁護士費用は無駄になりますね。
仰る通りです。
「250万払わなくて良いようにやってみましょう。」と言ったから雇ったのに。

>その場合はリフォーム計画自体を見直すべきでしょう。
>幸い別棟ということですから、リフォームは居住棟だけにして
>賃貸部分は今のままにしておくのがいいのではないですか。
現在図面も出来上がり、あとは着工を待つのみ！という状況なのですが、今からリフォーム計画を見直すとなるとまた図面を引くところからになりますよね？
その余裕があるのか分かりませんが、提案してみたいと思います。

回答No.2

oyazi2008

不動産業者です。その手では一番悪い相手ですよね。
基本的に貸主からの一方的解約が認められるのは、正当事由がある場合で、その正当事由の中に立ち退き料等の金銭の授受が認められております。（その金銭の授受を正当事由として認めると言う貸主を保護する内容ですよ）
よって250万が高いかどうかは別として、何かしらの金銭を支払わずに契約解除することは、不可能です。それを十分に承知しているから、家賃を支払い続けているわけです。
最終的には弁護士同士の和解となるでしょう。250万満額支払うなら弁護士を依頼した意味がありませんし、弁護士費用も別途かかると思います。最終的に幾らになるかは、弁護士の腕次第ってとこじゃないですか！
もう支払う覚悟がおありなら、150万払って契約解除、その他に一度退去後の家賃は返還するでこちらからアクションを起こしては？
駆け引きをして特になる相手では無いと思います。残念ながら弁護士に依頼した時点で、先方業者の思う壷になってしまったと思います。（法的解決なら業者は保護される立場ですから）
また、立ち退き料の類は引越し代などの算定などは要しません。あくまでお互いが承諾して授受される金額で良いわけです。（損害賠償などと違い根拠はいりません）出来ればそうなる（リフォームをする）前に弁護士さんと相談されるべきでした・・・

お礼

回答ありがとうございます。

oyazi2008さんは不動産業者さんとのことでこうゆう件に詳しい方とお見受けし、よろしければ教えていただきたいのですが、現在業者と祖母の間で契約の更新はされておりません。(一方的に家賃を払われているが、書類などの手続きもしていませんし、更新料ももらっていません)
このような状態も「契約中」とみなすのでしょうか？
祖母は「契約は切れているし、今は契約してるつもりはない」と言い更新料の話はしていないようですが、「契約中」とみなされてしまうなら更新料をいただかなくてはなりません。
その請求はリフォーム後でも大丈夫なのでしょうか？

>もう支払う覚悟がおありなら、150万払って契約解除、その他に一度退去後の家賃は返還するでこちらからアクションを起こしては？
とのことですが、「退去費用として150万払うので契約解除してください。」ということを業者の弁護士に伝えれば良いということでしょうか？？

重ねての質問で申し訳ありませんが、よろしくお願いします。

回答No.1

noname#87716

弁護士さんには何を依頼したのですか？

お礼

回答ありがとうございます。

弁護士には最初に全ての事情を話し、「250万請求されたのですが、妥当ですか？契約解除はできませんか？」と言いました。
そのときに弁護士は「250万払わなくて良いようにやってみましょう。」というお返事だったので、依頼をしました。

だけど後々になって「払うことになりそうです。」と言ってきました。