新築に年末入居。固定資産税・ローン控除・・・・・どっちが得？

質問

今、新築建築計画中でしてこのままだと入居が12月になりそうなんですが、友人にどうせいなら1月2日に入居すれば固定資産税は1月1日現在に居住している人に課税されるから1年間得すると言われました。固定資産税の予測が土地建物あわせて20万ほどなので、これは大きいなと思ったのですが、設計事務所に人に年をまたぐと住宅ローン控除が1年分損すると言われました。

いまいち住宅ローン控除が1年分損する意味が分からなかったのですが・・・・・

詳しい方、どっちがお得なのでしょうか？教えてください。

回答No.3

LegaC2 · ベストアンサー

私は、昨年末(今年頭)、同じ理由で新居への引越しを悩みました。

結果から言いますと、固定資産税を回避するために、今年(1月末)に引越しをずらしました。

ポイントは、以下の通りです。

■住宅ローン控除
今現在、住宅ローン減税は未確定な部分がありますが、基本的には、10年間、年末のローン残高の1%が、所得税＋住民税(最高97,500円)から控除されます。
もし、今年(2009年)入居なら、2009年～2018年の年末の残高の1%が控除され、来年(2010年)入居なら、2010年～2019年の年末の残高の1%が控除されます。
つまり、総額で考えた場合の両者の差は、2009年の年末の残高の1%の控除か、2019年の年末の残高の1%の控除か、の差となるわけです。
たとえば、2009年の年末の残高が3000万円、2019年の年末の残高が2000万円だった場合、両者の総額の差は、(3000万円－2000万円)×1%＝10万円となります。
ただし、毎年末の残高が、所得税＋住民税(最高97,500円)より、多い場合は、この計算は成り立たなくなりますので、ご注意ください。

■固定資産税・都市計画税
土地が更地扱いの場合、固定資産税・都市計画税は、満額支払う必要があります。一方、建物が建っている場合、固定資産税は、200m2まで1/6、それ以上が1/3、都市計画税は、200m2まで1/3、それ以上が2/3、というように減額されます。

また、建物については、新築から3年間、120m2部分の固定資産税が1/2となります。4年目以降の固定資産税、及び、1年目以降の都市計画税は満額支払う必要があります。

現在、土地が更地扱い、土地が200平米以下、建物が120平米以下、土地の固定資産税がA、土地の都市計画税がB、建物の固定資産税がa、建物の都市計画税がbとした場合、以下のようになります。

　　　　　　2009年入居　　　　　　　　　　　　　　　2010年入居
2010年　A×1/6＋B×1/3＋a×1/2＋b　　A＋B
2011年　A×1/6＋B×1/3＋a×1/2＋b　　A×1/6＋B×1/3＋a×1/2＋b
2012年　A×1/6＋B×1/3＋a×1/2＋b　　A×1/6＋B×1/3＋a×1/2＋b
2013年　A×1/6＋B×1/3＋a＋b　　　　　 A×1/6＋B×1/3＋a×1/2＋b
2014年　A×1/6＋B×1/3＋a＋b　　　　　 A×1/6＋B×1/3＋a＋b

両者の違いは、2009年度入居の2013年分と2010年度入居の2010年分の差となります。
どちらが安いかはケースバイケースですので、はっきり言えませんが、私の場合を当てはめると、2010年入居の方が安かったです。

ただし、注意が必要なのは、私の場合、1月入居だったにもかかわらず、12月に建物が完成していたために、今年(2009年)から家の固定資産税を払う羽目になりました。

■その他の費用
上記以外には、現在、賃貸にお住まいなら、遅く新居に入居したほうが、その分、家賃が余分にかかります。
また、引越し会社を利用される場合、一般的に、12月より1月の方が安くすみます。

これ以外にもあるかと思いますが、参考にしてみてください。
ただし、年内入居と決めた場合、工事などで遅れが発生するたびに、ハラハラすることになると思いますので、気分的には、”来年入居でも構わない”くらいの方が、精神衛生的には、良いかもしれませんね。

お礼

詳細な計算までしていただいて恐縮です。ありがとうございました＾＾

確かにアパートの家賃（７３０００円）も1ヶ月遅らせると変わってきますね。

参考になりました。ありがとうございました。

回答No.2

tarotaro001

（本年度から)住宅ローン等特別控除が再開されたという前提ですが・・・

２０１０年１月２日にすると・・・・
控除の恩恵を受けられるのが、２０１１年の確定申告でようやく恩恵を受けられます。

２００９年１２月中にすると・・・
控除の恩恵を受けられるのが、２０１０年の確定申告で恩恵を受けられます。

つまり１年間ずれ込みます。
この１年間に例えば１００万ほどローンが返済済みとなるとその分多少割り損になります。
例えば今年の１２月に３０００万のローンを組んだ場合、２００９年の末時点ではほぼ丸ごと３０００万のローンが残りますので、丸ごと控除の恩恵を受けられます。
それに対して２０１０年に入居した場合、丸１年分の返済元金が１００万なら２９００万に対して控除の恩恵を受けられます。

あと、土地は多分既に登記済みですよね？
そうなると２０１０年１月に入居（登記）すると、２００９年末時点で更地という扱いになるかも知れません。
確か更地の場合、税金が高かったような気がします。（この辺は税務署に確認してください）

その反面、２０１０年１月ですと、家の固定資産税が丸１年分浮きます。
でも新築の場合、（手続きが必要ですが）最初の３年間は１２０平米（ちょい曖昧）までの固定資産税は1/3くらいになったはずです。
ですので、その辺も考慮したほうがいいと思います。

あと、ローンは銀行によっては登記が済んでいないと融資実行してくれない場合もあります。
そうなると工務店（ＨＭ）への支払いが１月以降になる可能性もありますので、その辺も要確認です。

回答No.1

kouasa0527

結果的にどっちがお得かはわかりませんが、
固定資産税は土地については土地を購入した時点ですでに支払っていますので変わりません。建物については、建物が古くなって資産価値が下がると下がって行くものなので、長いスパンで見れば一年ズレるだけで結果変わらない気がします。
住宅ローン控除が一年損するというのは私もよくわかりませんが、控除は支払った所得税が帰ってくるだけなので、それ以上は帰ってきません。皆さんがどれくらい所得税を支払っているのかわかりませんが、うちは低所得で扶養が多いので所得税を1700円しか払ってないので、帰ってきても対して変わりません(笑)