借地を購入する前提で契約したい

質問

今、個人住宅用に購入を希望している土地があるのですが
その地主の方は売りに出していた土地を急に売り止めにしてしまいました。
地主の方は高齢で財産処分を考えたようなのですが
公営住宅に入っているため
土地を売って収入が得られると公営住宅を出なければならなくなるということに気がついて売るのをやめたようです。

私としてはどうしてもその土地が気に入ったので売ってほしいのですが
そういった事情であれば
たとえば借地として貸し出してもらえないかと考えました。
そうすれば、公営住宅の収入の限度額には届かない収入で賃料も入るし、
将来的に公営住宅から引っ越したいようなときには喜んで買いとらせてもらいたいので。

気になる点がいくつかあるのですが、
(1)売りに出していた時点での値段は2000万円なのですが、
将来的に購入するという際には
それまでに支払った賃料は購入価格にどのように反映されるのでしょうか？
(2)こちらとしては早い段階でも購入をしたいのですが、
そういった場合の契約にあたって注意する点はありますか？
(3)現在不動産屋に交渉にあたってもらっているのですが、
不動産からすると借地というのは土地の売買と比べるともうからないので
不動産の方に借地の交渉をお願いするのはおかしいでしょうか？
(4)地主の方はご高齢で一人暮らし、少し痴呆もあり後見人の方が付いているようなのですが
もしその方に万が一のことが起こった場合には
借り手側としてはなにか困ることはありますか？

やっと希望の土地が見つかったのにこういった事情で困っております。
どなたかお力を貸していただければ助かります。

よろしくお願いいたします。

回答No.1

noname#203300 · ベストアンサー

>　たとえば借地として貸し出してもらえないかと考えました。

　まず、この前提を売主側が納得するかどうかでしょう。一度貸し出してしまえば、借地権を盾に居座る方が多いですから、売主側が危険を感じても仕方がありません。今の借地借家法では圧倒的に借主有利です。私は親から『店貸ししても地貸しはするな。』と教えられています。質問者様は買い手としてのご自分の立場からお考えのようですが、所有者としては売り手としての危惧をするでしょう。

　私が売り手とすれば以下のような危惧を懐きます。

１．　相手は借地権を盾に法外な安値を言い出し、この間支払った賃料も価格に反映させよと要求してこないか？

２．　相手以外に良い買い手が現われても、現状で借地権があるとこちらの希望する価格ではとても売れなくなるだろう。

３．　要求を呑んで貸してしまえば、後は相手の要求を呑むしかなく、首根っこを押さえられてしまいやしないか？

　まず、この辺の危惧をクリアしないと話が進まないかもしれません。

　今回の不動産屋さんに交渉方をお願いするとしても、今の時代はルールなんか無視で、『現金ならば他で買います！』みたいな無知を装って？利を取る消費者（平気でＡ社の紹介物件をＢ社で契約したいなんて人がここの板にもたくさんいますよね。無知なのか、無知を装って利を取っているのか？）が多いので、『実際の取引になったら外されかねない。』と不動産屋さんが危惧しても止むを得ません。また、それを考えなかったら不動産屋さんとしては生きてはいけないでしょう。

　とにかく、信義、信頼が崩れちゃっている世の中ですから取引だって危険がいっぱいなんです。相手の立場ならどう考えるかを斟酌してお進め下さい。

お礼

相手の立場からのご意見ありがとうございます。
自分たちの立場から考えるのに精一杯で
ご指摘していただいた点については考えておりませんでした。

私たちはその土地を買いたいし、売主の方も売りたい。
そこは希望が一致しています。
でも、売って得られた収入のために公営住宅を出されてしまうという点がネックになって、
売主の方は売るのをあきらめたようなのです。
借地であれば公営住宅で住むのを継続できる家賃収入で済むのではないかと考えた次第です。

何かほかに良い方法はありますでしょうか？

回答No.3

TAKESHIDA

売主が成年被後見人である部分がかなり気になります。また、相続人の関係はどの様になっているのかにより、打つ手はあるかとは思います。しかし売りに出ていた件についても問題が別に会った可能性もあるし、出来れば今回の物件は複雑な内容になるので手を引くべきだと思います。
　それでも何とかしたいのであれば一般定期借地権での契約が最低ラインのような気がします。
　相続人がいるのであれば相続時精算贈与をしてもらい所有権を移動してもらってから購入するなんて手もあるかな。

お礼

売主の相続人のことまではよくわかりません。
やはり、少し複雑な物件なのであきらめた方がいいのでしょうか。
なかなか希望の土地と出会うのは難しいですね。

回答No.2

0621p

借地にもいろいろありますが基本的には、借地に家を建てて借地人の名義で家の登記をすると借地権が発生します。そうなると地主は底地の権利しかなくなるし、現実的にはその借地人にしか土地を売れなくなります。借地権の対価として相応の金額を払うわけにもいかないでしょう。
常識的に考えて地主が承諾する話とは思えません。

お礼

ご意見ありがとうございます。

借地というのは、手に入れる方法を考えていた時に思いついた一つの案であって、
必ず借地でというわけではありません。

当方、土地を購入するつもりでしたので
購入資金も準備はしてありますし、
ただ、地主の方の公営住宅を出たくないので収入を一気に増やしたくないという点がクリアーできれば、
土地を譲っていただけると思ったのです。

何かほかに良い方法がありましたら
アドバイスいただけるとありがたいです。