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賃貸マンション競売成立後の対応について
2年毎更新の賃貸マンションで11年住んでいます。昨年５月マン ション競売の件で裁判所の査察があり、今年３月に競売が成立 したようです（競売関連のwebで確認）。昨日新大家から４月付 けで権利を得たこと、また、契約更新の意志、および、意志が ある場合新規の契約に応じることを許諾すること、という内容 の文書が届きました。困るのは、記述が以上で尽きていて、具体 的な内容が全く欠けていることです。そこで質問です。 １．礼金・敷金、家賃等のその他条件は引き継がれるのでしょ うか？（現時点での旧大家との契約残年数は１年です。） 16年度の法改正で借り主の権利が大幅に縮小されたのは、web 上で何となく把握したのですが、短期契約の場合移行措置があ るとか、ないとか。今でも有効なのか、そして私のケースは有 効だとしても該当するのかしないのか。うろ覚えですが、査察の 際抵当権は私が契約する以前のものと聞いたように思います。 ２．１と関連しますが、居住を前提にすると契約を今ただちに しなければならないのでしょうか？ ３.同じく、新大家に敷金が引き継がれない場合、旧大家に全額 返還を求めてよいのでしょうか？今の所大家（個人オーナー） は同じマンションに住んでいます。（４月の家賃は払い込み 済み。その経緯から誠意ある対応は難しいと感じてはいます。 競売成立をおくびにも出しませんでした。） ４．新大家への返答は居住の意志を認めつつも、条件を明らかに してくれないと判断しようがない、と返信しようと思っています。 それでいいでしょうか？条件というのは、礼敷家賃の規模、契約 解除後の現状復帰義務の線引きなどです。 ５．以上居住の維持を前提に述べてきましたが、１０年以上の住 まいで手狭でもあり、転居の方へも揺れています。この場合 現状復帰義務はないと考えてよいのでしょうか？webで見た限り 立ち退き料は期待できそうにありません。このケースでは立ち退 きを要求されている訳ではないので、自発的な転居の申し出は 不利なのだろうか？という疑問も湧いてきます。 転居の労力やコストと居住維持のコストを計りかねているの ですが、近いうちに決断を下さざるをえません。以上長々と すみませんでした。よろしければ、アドバイスをお願いいた します。
- grothendie
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大家してます 若干書きの記述と異なる場合も有りますが普通の競売では．．． ＞１．礼金・敷金、家賃等のその他条件は引き継がれるのでしょうか？ 礼金は契約と同時に無くなっています 敷金は引き継がれないでしょう 賃貸契約も引き継がれないでしょう（家賃の支払義務は残っています） ＞２．１と関連しますが、居住を前提にすると契約を今ただちにしなければならないのでしょうか？ 契約しなければ出て行くだけでしょう ＞旧大家に全額返還を求めてよいのでしょうか？ 求めるのは勝手ですがお金が無いから競売．．．回収の努力はムダでしょう 敷金だけを求めての裁判もムダと言うものです ＞条件を明らかにしてくれないと判断しようがない、と返信しようと思っています。 条件はこれから．．．最初から喧嘩腰になるより柔らかく交渉された方が有利です 今は「新規契約の意志は有ります」．．．それだけ伝えれば充分でしょう ＞この場合現状復帰義務はないと考えてよいのでしょうか？ １年でも２０年でも義務は有りません ＞自発的な転居の申し出は不利なのだろうか？ 有利、不利は無いでしょう、貴方の考え次第でしょうね 一般に ・競売で落札 ・契約の意志有り そんな所有者は賃貸の継続を望んでいますので貴方にとって有利な契約である事がほとんどです、冷静に交渉しましょう 最初の大家．．．２０００万円の投資で家賃２０万円での計算 競売の大家．．．１０００万円の落札で１５万円以上での採算を見込んでいます 家賃を下げても初期投資金額が少ないので充分以上に儲かります あなた方を追い出して ・新たに入居者を募集する ・内装を一新する費用を出す そんなことを考えれば多少家賃が安くてもあなた方と契約するでしょう 但し、原状回復責任などは新契約時にキチンと契約書に書いて貰いましょう 私が落札者なら．．． ・新たに敷金を預かりたい ・家賃は１０－２０％位は下げても良い ・契約書は書き直す ・原状回復責任は通常の責任にして貰いたい まっ、大家側からの一方的な条件ですが．．． 後は貴方の交渉力次第でしょう ＞契約更新の意志、および、意志がある場合新規の契約に応じることを許諾すること 貴方に貸す気満々です、大家の足元をよく見ましょう．．．（笑）。
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- m_inoue222
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＃１です ＞この義務というのは、「私の負う義務」という意味で書きました。 そう言う意味です．．．貴方が部屋の中でたき火をされていても柱をノコギリで切っていても新所有者は請求できないでしょう ＞現時点、新契約締結時の状態をスタートラインと考えてよろしいのでしょうか？ いいえ、あくまで大家の希望ですから契約終了時くらいは通常の原状回復くらいはしてもらいたい．．． ＞旧大家は問題ないときにはよくしてくれたのですが、最後にお互いきまずく終わるのは残念です。 良くしようにもお金が無いのですから出来ません 「返さない」のと「返せない」のとは異なります ＞引っ越しも社会人にとっては色々大変ですし・・・。 新大家も大変．．．入居者も大変．．．なので双方がある程度妥協出来るところが「話の落とし所」 貴方の場合は交渉も可能だと思われます シロウトさんが落とすと自分が住みたいので．．． 「すぐに出て行け」 も多いのですから貴方の場合はそれに比べればマシですよ
お礼
早々とご返答くださりありがとうございます。 >通常の原状回復くらいはしてもらいたい．．． 気持ちの問題ということもあり、心に留めておきます。居住を 維持するとして、新大家さんとはやっぱりうまくやっていきた いですしね。 >妥協出来るところが「話の落とし所 引くべき所と主張すべき所の線引きはよくよく考えたいと思い ます。上手くいくか自信はないのですが・・・。 >比べればマシですよ web上の事例を見ると、そのようですね。相手の話をよく聞いて 判断したいと思います。 ありがとうございました。
- mimicann
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こんにちは 建築兼大家してます。 競売入札→落札→リフォーム→賃貸してます。 >1 11年住んでいるので法改正以前の旧法でみるので、前契約は有効になります。だから、礼金・敷金、家賃等は新大家に引き継がれ契約期間までの賃借権はあります。原状回復義務もあります。 >２ 契約期間が過ぎれば退去しなければならないです。 居住したければ、前契約は破棄して新しい契約を交わした方が良くないですか？ >３ 貴方の場合は新大家に引き継がれます。 >４ それで良いです。 あまりに家賃が高くなるような契約でしたら、前契約の家賃を支払って、前契約期間まで住めます。 >５ 前契約を引き継ぐので、原状回復義務はあります。しかし、11年も住んでいるので通常の使用による損耗は借り主が支払う必要は無いので、ほとんど敷金は戻ってくるでしょう。自発的に出るより、新大家が、どんな考えを持っている大家か確認してから出るべきですね。現在より、家賃が下がるかも知れませんし、周りの環境も良くなるかもしれません。 私が落札すると、物件内を全て内覧して、悪い箇所は良くしてまわります。（エアコン、キッチン等の無料取替）“現況を調べる”ためと“今の入居者にこのまま住んで貰う”ためです。 新大家は賃貸するみたいなので、今より条件面が良くなる可能性が高いです。
お礼
ご返信ありがとうございます。m_inoue222様とは少し見方が異なる 所もあり、タメになります。状況に応じてケースバイケースの所 があり、私自身の状況も加味して判断すべきなのだろうと考えま した。 >旧法でみるので >貴方の場合は新大家に引き継がれます >どんな考えを持っている大家か確認してから そうですね。新大家さんのお話をよく伺った上で決めたいと思い ます。有益なご指摘ありがとうございました。頑張ってみます。
お礼
素早いレスポンスとアドバイスに感謝します。ありがとうござい ました。ご返答に尚質問を加えるのは申し訳ないのですが、もし、 よろしいようでしたら、返信をよろしくお願いします。 >この場合現状復帰義務はないと考えてよいのでしょうか？ >１年でも２０年でも義務は有りません この義務というのは、「私の負う義務」という意味で書きました。 >原状回復責任は通常の責任にして貰いたい これは現時点、新契約締結時の状態をスタートラインと考えて よろしいのでしょうか？ 以下私からのレスです。 >回収の努力はムダ その通りだとは思いますが、要求だけはしてみるつもりです。 旧大家は問題ないときにはよくしてくれたのですが、最後に お互いきまずく終わるのは残念です。 >今は「新規契約の意志は有ります」．．． このように伝えたいと思います。こういったケースでは色々と 頭の中でシミュレートし、考え込んでしまう性質なのですが、 それを他人にストレートに表明するのはよくないようですね。 喧嘩腰という意識はないつもりなのですが、気を付けます。まず は新大家さんの提案を受け止めて、前向きに考えたいと思います。 引っ越しも社会人にとっては色々大変ですし・・・。 繰り返しになりますが、貴重なアドバイス、どうもありがとうご ざいました。このアドバイスを役立ててがんばりたいと思います。