マンション管理会社にとって

質問

マンション管理会社にとって、管理するマンション管理組合が法人化することでデメリットはありますか？

当マンション管理組合で法人化を検討しているのですが、管理会社の担当者がかなり消極的です。
法人化すれば、預金口座の名義変更を毎年行う手間が省けるので管理会社にもメリットがあると思うのですが。

回答No.4

st_tail · ベストアンサー

管理会社社員です。

マンション管理会社にとっては、法人であろうが無かろうか、別に変わりはありません。ただ、まだマンション管理組合の法人化は珍しいようで、法務局でも対応がバラバラです。昨年、土地の登記が必要になったため、法人化した組合がありますが、その時の担当者は何度も何度も法務局に足を運び、行く度に法務局の言う事が違う、とぼやいていました。（笑）
一度法人化してしまえば、後はさほどのメリットもデメリットもありませんね。

まぁ、質問者様が上げられたメリットですが、当社ではペイオフ対策と言う事で１０行近くの銀行に分けている組合もありますし、代表者変更でも、銀行に行くのも法務局に行くのも管理会社から見れば大差はありません。しいて言えば、理事長が名義変更の際に押す書類の枚数が減るくらいです。

また、会計の透明性なんてものは、法人にする以前の問題だと考えます。法人化されていなくても、管理組合の会計は、確実に透明性が確保されていなくてはなりません。

むしろ、名義変更が大変と言う理由で口座開設をしない、決済性預金にしている、さらに会計の透明性に疑問符が付く（？）様な管理会社を何とかした方がよいと思いますが・・・。

お礼

st_tailさん、こんにちは
アドバイスありがとうございます。
当マンションの管理会社担当は１０行近くもの銀行に口座を別けることに難色を示しています。
st_tailさんの管理会社に変更したいぐらいです。（笑
といっても担当者個人の問題かもしれないのですが・・・
過去10年以上に渡り決済性預金に置いていたことで手にする事が出来なかった金利○千万円という具体的な数字を示して次回の理事会に臨む事にします。
法人化の際には、私が法務局に出向いていく事にします。一筋縄でわ行かないようですので、、（笑

回答No.5

2009ken

プロだからアドバイスできて当然・・・というのは、確かにそれぐらいサービスでしろよってのはわかんないでもないですが、そもそも監理委託業務外ですから、そこを言うのは筋が違います。結局というより、あなた方のことですから、あなた方が主体的に調べるのは、むしろ当然。逆に言えば、あなたたちの決定に対しては、彼らは口を挟む立場ではありません。
まあ、どうしても第三者的アドバイスがほしいなら、マンション自主管理を標榜する連合会やNPOがありますので、そちらに相談したらどうでしょう。
ちなみにこんなとこ。
http://www.fukukan.net/

補足

先のコメントでは誤解がないよう配慮して　「プロなんだから、調べる”努力をすべき”では？」と書きました。
「アドバイス出来て当然」などとは言っていません。

輪番制で集まった役員さんたちは、そんな管理会社担当者の消極的な態度にともすれば流されてしまいます。”面倒なことは来期の役員さんたちで・・・”という先送りの雰囲気になりがちです。

「私には経験がないので社に戻って調べてきますね。役員さんたちも独自に調べる努力をしてくださいね。」でいいのです。

ココで書くことではないかも知れませんが、『管理会社に”おんぶに抱っこ”とりあえず理事会には顔を出し、回ってきた議事録には何でもハンコを押します』という雰囲気に包まれています。（苦笑

回答No.3

inon

私の住むマンションでは、隣接する土地を購入する事情ができて、法人化に踏み切りました。管理会社に任しておけば、法人化しても別にめんどくさい事務処理もありませんね。
多分、土地の購入が無ければ法人化はしなかったでしょう。
必要があればする、無ければしないぐらいのスタンスで良いのではないでしょうか。

お礼

inonさん、コメントありがとうございます。

１．会計の透明性確保　２．ペイオフ対策としての銀行口座開設という観点から管理組合に提案してみようと思います。

回答No.2

2009ken

よくわかってないから、アドバイスもできないだけじゃないですか？

まあ、法人化し、修繕費用の借り入れや収益事業などをする組合も、最近では珍しくありませんからね。たとえ相手方に莫大なデメリットがあったとしても、そんなこと意に介さずに進めればいいのでは。それで何か言うなら、ひきうけてくれる管理会社なんて、ごまんとあります。

で、メリットがないという意見もありますが、法人として主体的にできるようになることも、たくさんあります。また、そのことを討論する中で、全体の意識が高まるという作用もあります。

お礼

2009kenさん　コメントありがとうございます。
確かに、おく知らないからアドバイスできないのかも知れません。
しかし、その管理組合に毎月○百万円以上支払っている立場としては、「プロ何だから調べる努力をするできでは？」と思ってしまいます。

結局は自分で調べることになりそうですが、、、（汗

回答No.1

kamaryu

管理会社にとってのメリットデメリットを考えても仕方がありません。
それ以前に管理組合にとってどうなのかを良く考えて下さい。
なぜか法人になりたがる組合が多いのですが管理組合が法人になることでメリットがあるとは思えません。

法人化すると
１．管理規約の変更をしなければなりません。
２．代表理事が変わるたびに登記をしなければなりません。
３．わずかでも事業収入があれば、法人税の対象となりますし、無くても地方税を徴収しようとする動きがあります。
４．義務付けられている事務があるので手間や経費がかかります。

管理組合として不動産を取得するとか、裁判が多くて理事長名で訴えることが憚られるとか・・・そんな事でもなければ法人化する意味は全くありません。

今一度、通帳の名義変更云々ではなくて、何の為に法人にするのかを明確にする必要があります。

補足

マンション管理組合を法人化するメリットとして
ペイオフ対策が容易になります。　管理組合資産（３億円余）を複数の銀行に分割して預けることが可能

これまで管理組合の理事長が交代する度（ほぼ毎年）に名義変更が大変だということで２つの銀行にだけ預金を続けてきました。しかもどちらも決済用口座で利息ゼロです。

法人化によりペイオフで保護されるだけの多くの銀行に口座開設ができ、また理事長交代による名義変更が不要になります。
もちろん理事長交代による登記変更は必要ですが、１箇所で済みますのであちこちの銀行を歩き回るより遥かに楽です。

kamaryuさんの説明ではデメリットの部分しか書かれていませんが

１．管理規約の変更は総会で決議することで可能ですし費用もかかりません。
２．代表理事の交代による登記変更申請は１箇所に出向き１度、しかも無料ですので多くの銀行を回って名義変更するより遥かに楽です。
３．そもそも営利目的の団体ではありませんので収入があるような事業は行っていませんが、仮に収入があれば納税は国民の義務ですので喜んでさせて頂きます。

＊法人登記申請手続きを司法書士に依頼した場合、自由価格なので決まった料金はありませんが設立登記で3万5000円前後、代表者変更登記は1万2000円前後ですが、自分たちで行えば無料です。
法人格としてキチント管理組合を運営していく事のメリットは大きいと考えます。

■そこまで強行に『メリットがない』と強く主張される根拠が知りたいのです。■

管理会社にとってメリットもデメリットもないのであれば、管理組合の意向として法人化を検討するにあたり専門家として適切なアドバイスを期待していたのですが、当マンションの管理会社担当者もkamaryuさんと同じく否定的且つ消極的です。

結論として、マンション管理会社にとって管理組合の法人化は”メリットもデメリットも無い”と受け取ればいいのでしょうか？

管理組合が法人化することでマンション管理会社の会計報告内容が厳格に監査される（税務調査含め）ことを嫌っているのでは？収益がありながら納税していない管理組合が多いという実態が過去にあったのでしょうが、最近では法人化により税務署の税務調査を受ける組合が少しずつ増えていると聞きます。組合員全員のお金を預かっているという自覚があれば、いつ税務監査を受けても大丈夫という公開性が非常に重要だということも理解して頂きたいと思います。

○　税務署に確定申告することで、会計の確かさを確保できる利点もある事を書き添えておきます。