媒介契約

質問

マンションを売却しようと検討中です。現在（大手と地域密着）の2社の不動産屋さんと相談中です。査定もこれから両方にしてもらう予定です。
媒介契約の3種類については、納得したつもりです。これから実査定後売価決定等ありますが、2社の査定額に差があっても売り出し価格は、相場の査定や残債を加味して自分である程度決めており相談しようと思っています。
訪問査定後、不動産屋さんは、媒介契約に関して、2社共できれば専任媒介を希望しますが一般媒介でもOKと言っています

一般媒介にして両方に依頼したほうがよいのか？どちらか1社専任媒介にしたほうが良いのか？どちらにした方が良いのか迷っています？
どちらも今は、好意的（売却説明や税金や残債処理等同じ様に説明して頂きました）であり、売却活動も大差ないように感じました。
どちらで契約した方が早く売れるのか？売ってくれるのか？と考えると迷っています。
専任にした方が細かい相談や親しい関係になれそうなのはわかっていますが、一般だと好意的にしてもらえないのか？
一般にしても当社は活動内容を報告しますと言ってくれています。
2社のお店は、場所的に近い位置にあります。一般にして売却競争してもらうような方法になりそうですが、早く売れるのであればそれもいいのかな？と思っています。

(1)上記のような場合、専任or一般どちらの方ががよいのでしょうか？
(2)専任の場合どちらかに決める決定的なアドバイス等ありましたらお願いします
(3)一般媒介して、売れなかった場合、三ヶ月後専任にしたほうがいいか？？その逆が良いのか？
(4)また、一般媒介にするとしたら何社位までに絞って依頼したほうがよいのか？
アドバイスお願いします

回答No.2

0621p · ベストアンサー

一般か専任かと言う問題よりも、No.1の方も書いておられるように、物件次第、価格次第です。
人気のある物件で価格も手頃ならば、一般でも専任でも業者は力を入れて頑張りますが、売れにくいような物件で一般ならば、業者のモチベーションも下がる可能性があります。
専任にしておいてから3ヶ月後に一般というのはまだいいですが、その逆は難しいでしょうね。業者は売れ残りに責任を持たされても困りますから。
一般の場合気を付けたほうが良い事があります。一つの業者から購入者の話があった時に、すぐ後に他の業者からも話が入る事がよくあります。そして後からの話の方が条件が良い、なんて事もよくあります。人気の物件なら特にです。順位が先か？条件の良い方を選ぶか？という問題になってトラブルになる事もあるし、条件の良い方を選んでも途中で話が潰れる事もよくあります。業者が他の業者に物件を決められないように、まとまる可能性の少ない話を良い条件で持ってくる事もあります。そういう事を考えると、専任の方が気をつかわずトラブルもなくていいですけど。

お礼

回答ありがとうございました。
今後参考に依頼していこうと思います
ありがとうございました。

回答No.4

830damasii

まったく同じ質問があります・・・

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1423843719

回答No.3

bluedot

業者です
はっきり言って専任のほうが力が入るのは当然ですし、広告もどんどん打つし積極的に販売するでしょう。一般の場合結局何社に頼まれるのかわからないし、他の一般で受けた業者も同じ気持ちでしょう。紙面での広告はどの業者も出すのを考えるでしょうね。そして１、２ヶ月で売れなかったらNO1の方がおっしゃられたようにhomesやathomeで売れ残りの晒し者になるのは目に見えてますね。

お礼

回答ありがとうございました。
今後参考に依頼していこうと思います
ありがとうございました。

回答No.1

noname#184449

元業者営業です

＞(1)上記のような場合、専任or一般どちらの方ががよいのでしょうか？

売却物件が「人気が高く、早期売却が見込める」なら「一般」で業者を競わせるとよいでしょう。

そうでない物件なら信頼のおける業者へ「専任」で依頼してキッチリと仕事をしてもらいましょう。

＞(2)専任の場合どちらかに決める決定的なアドバイス等ありましたらお願いします

まずは、査定の段階で何の根拠も示さずに口頭で「この位の価格でしょう」なんて対応であればＮＧでしょう。
そもそも、宅建業法では媒介価格の決定には売主に対して「具体的な資料を基にそれを提示して査定価格の根拠を示す」ことが「義務」になってます。

勿論、これが全てではありませんが業者を選ぶ要素の一つとしては有効でしょう。

あとは、実際に話を聞いて不動産営業としての「スキル（言葉使い、第一印象、知識）」を冷静に判断して下さい。

＞(3)一般媒介して、売れなかった場合、三ヶ月後専任にしたほうがいいか？？その逆が良いのか？

これはあまり関係ないでしょう。媒介契約の種類を変えるのではなく、業者を変えた方が良いでしょう。
ただし、「普通に」販売活動をすれば通常は３か月以内で売れます。
もしも業者が普通に販売活動をしたにもかかわらず売れないなら、原因はほぼ１００％「価格」です。

人気物件は人気物件なりの相場がありますし、そうでない物件も物件なりの相場があります。
要は「人気物件かどうか」ではなくその物件の条件が「相場に合致しているかどうか」です。そうでないなら例え人気物件でも売れません。
極端な話、事故物件（自殺、事件等）でも「安ければ」必ず売れます。

その「適正価格」を判断する為に先述の「根拠を明示して査定価格を提示してくれる」事が業者選びの一つの指針になるのです。

＞(4)また、一般媒介にするとしたら何社位までに絞って依頼したほうがよいのか？

何社でも結構ですが、ご注意頂きたいのが「物件の鮮度が落ちる」事です。（生魚みたいですが）

一般媒介で数社から一斉に売り出されますと、市場に同じ情報が一気に流れます。
ましてや、今はネット（「Ｙａｈｏｏ不動産」等のポータルサイト）で物件を探されるユーザーが多いですから、物件が数社から売り出された場合、同じ情報がズラっと画面に並んでしまいます。
それを見たユーザーは「なぜ同じ物件が？もしかして売れ残り？物件に問題が？」などと「勝手にネガティブな判断」を下します。

結果はいつまでたっても売れずに最悪「晒し物」のようになってしまう事も珍しくありません。

また、現在大手仲介業者の殆どは「一般媒介物件」に対して広告予算がつきません。自分の広告で他社成約なんてなってしまえば、それこそ「丸損」です。
それでも前述のように「人気物件」なら広告費をかけなくても売却できますが、そうでない物件では最低限の販売活動（お金がかからない自社ＨＰ掲載かレインズ登録）しかしません。
また、そのような物件は新人に営業経験を積ます「教材」になる事もしばしばあるようです。（某大手仲介業者の営業に以前聞きました）

以上の事を総合的且客観的に判断し、依頼業者を選ばれるとよいでしょう。

お礼

回答ありがとうございました。
非常に参考になりました。