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区分所有建物

区分所有建物は、専有部分、共用部分の共有持分及び敷地利用権とされ ていますが、敷地利用権は専有部分の従たる権利であると思いますが、 共有部分の共有持分については、専有部分の従物と考えるのでしょう か?

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  • utama
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主物、従物と言うのは、従物は主物の処分に従うという点で問題になることです。 ご質問の例だと、「専有部分の権利」を単独で譲渡など処分するという状況があれば、それに伴って共有部分の権利や敷地権はどうなるかを説明するのに、主たる権利、従たる権利という概念が必要になると思います。 もっとも、区分所有法では、「専有部分の権利」「共有部分の権利」「敷地権」がセットになった「区分所有権」という権利が処分の対象となっており、「専有部分の権利」のみを譲渡など処分の対象にするということはありえません。 したがって、主たる権利、従たる権利という概念を持ち出すまでもないというのが実情だと思います。

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質問者からのお礼

回答有難うございます。 仰るように、区分所有建物というのは三者が一体となっているもので主 物、従物というくくりは適切でないのかもしれません。 その意味では一物一権主義の例外であって、特異な存在なのですね。 例外といっても単に集合物に1つの物権を設定する場合と違って、専有 部分については通常の所有権、共用部分については所有権の共有、敷地 権については所有権の共有又は地上権の準共有又は賃借権の準共有とい う点で非常に特異ということが出来るでしょうか。 ただ、専有部分と共用部分・敷地権は主と従の関係にはあると思いま す。 共用部分・敷地権の共有持分は専有部分の割合によって決まりますし、 専有部分の移転に伴って共用部分・敷地権の共有持分も移転するからで す。 私はどうやら、この主と従という関係と主物と従物という関係を見誤っ てしまったようです。

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noname#89711
noname#89711

>「a1bさんのとある質問内容」といいますのは先般の「法定果実の法的 性質」の問題でしょうか? はい、そのことについて弁護士は首をかしげていました

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質問者からのお礼

いつも貴重なご意見・アドバイスを有難うございます。 先般の「法定果実の法的性質」につきまして、自分の考えを整理してみました。 自分のことは分からないものなのですね。 思考過程のおかしな所、間違ったところ、思込みの部分を指摘していただければ大変たすかります。 お時間のある時にでもご回答頂ければ幸いです。 (私が他の質問をした時に、その質問に関係なくて結構ですので) 1.抵当権の効力が及ぶかどうかは、その物が抵当権の設定された物の付加一体物であるかにかかっていると思います。 2.一方、その物に物上代位が及ぶかどうかは、その物が抵当権の設定されている物の価値変形物であるかどうかによると思います。 3.天然果実については、付加一体物であり、法定果実は価値変形物と一般に考えられていると思います。 4.旧371条は、抵当権が使用収益を設定者に許すものであることから、設定者の使用収益権と付加一体物への効力との調整を図る条文であると思います。 5.以前は、天然果実は付加一体物であることから、371条によって効力が及ばないとされていたけれども法定果実については議論があり、その理由として価値変形物であって付加一体物でないのでないかと考えられていると思います。 即ち、法定果実については、旧371条を適用せずに、抵当権の効力を強く働かせたいということがではないかと思います。 6.現在は、果実として、法定果実も含めて、不履行後には及ぶとして設定権者の使用収益権との調整を図っていると思います。 しかし、改正371条が370条と関連づけられていないため法定果実が付加一体物とされたのか、そうでなくて抵当権の効力を単に価値変形物である法定果実にまで認めたのか???。 結局6.の後段部分が私の質問の出発点となったところです。 以上宜しくお願いいたします。

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noname#89711
noname#89711

>共有部分の共有持分については、専有部分の従物と考えるのでしょう か? 従物云々の概念ではなく、区分所有者が専有持分の割合に応じて所有(共有)する権利です。要するに、区分所有者の所有権です。 しかし、建物の構造上、分割できないので、共有部分は持ち分に応じて所有権を「共有」していることになっています。 敷地利用権は敷地権のことを言っているのですか? 敷地権も専有割合に応じた区分所有者の土地の所有権です。 本来、土地(敷地権)と建物(専有部分)は別個のものでした。 法改正により、敷地権と言う概念をつくり土地と建物を一つのものとして登記できるようにしました。 ですから、敷地権は建物である専有部分の従たる権利というわけではありません。 敷地権は敷地権としてあります。そもそもが、土地と建物は別個のものですから。 専有割合に応じた土地の所有権を敷地権としているのです。 こないだ、とある法律事務所に遊びで行った際、弁護士がa1bさんのとある質問内容みて、「なんか変わった解釈している人だな~」と言ってましたよ。 民法なり、宅建なりであれば、相応の本があります。 本を読めば、法制定の趣旨や理論が書いてありますから、まず、基本書よんだらいかがでしょうか。 マンションについては、玉田弘毅氏の「注解建物区分所有法」を参考にするといいです。 もっとも、私の持っている本は、法改正前の相当古い本ですから、今の時代とは合致しない部分が多々あります。ですから、最新版を買って読むといいです。

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質問者からのお礼

回答有難うございます。 専有部分については、一棟の建物のうち構造上区分された、用途上独立 性を有する建物部分ということががあったものですから、独立性を有す るという表現に引っられてしまってそれ以外の共用部分については従物 ということもあるのかと思ってしまったのですが、安直であったかも知れません。 ただ、他の専有部分についても、規約によって共用部分とすることが出 来るみたいですので、そうしますと従物なのかなという疑問は残ってい ます(物分りが悪くてすみません)。 敷地利用権につきましては、所有権、借地権(地上権又は賃借権)があ るわけですが、確かに、所有権、地上権の場合であれば、usa-obamaさ んの仰るように、別個の不動産と考えるべきですね。 私は賃借権の場合を勝手に想定して従たる権利という表現を使ってしま ったのは軽率でした。 (敷地権の場合には、専有部分とは別個に処分することが出来ないみた いですので、そのようなイメージからか誤った表現をしてしまいまし た) 「a1bさんのとある質問内容」といいますのは先般の「法定果実の法的 性質」の問題でしょうか? 以前に「教えてGOO」で質問をさせていただきましたものの中には、 今みますと、赤面してしまうものもありますので、usa-obamaさんに具 体的にどの質問かを指摘していただければ、大変に参考になります。 以前は基本書といわれますものを見ましても、かえって分らなくなりま したが、最近は少しづつ読めるようになってきました。 これも貴重なご意見の賜物と感謝しております。

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