家賃収入の確定申告。減価償却費の計算方法

質問

21年１月から家賃収入が入ることになりました。
確定申告は22年に行うことになりますが、今のうち勉強しておきたいと思い投稿します。

家賃収入は約150万円
そこから経費、管理費、修繕積立金、利子、火災保険
そして減価償却を差し引いた金額を申告するところまでは
つかめたのですが、
肝心の減価償却の出し方が調べてもさっぱりで。。

賃貸は１室のみで
平成17年に中古で購入したものを賃貸にしました。
物件としては平成２年築のRCマンション、約40m2
購入額は建物のみで約370万円（不動産取得税支払時の評価額です、
が購入額の金額で出すべきなのでしょうか？）
（土地は対象外なので省略します）
仮に建物分を７割、設備を３割として
建物分で約260万円。耐用年数は47年。

ここからはどう計算すればいいのか。。
１９年に法改正があり以前のものは定率法を
以後は定額法を。とも載っているところもあるのですが。
具体的な数値で教えて頂けると助かります。

あと、もう一点です。その減価償却費が出て、申告する場合
その額を証明するものは何になるのでしょう。
建物額の表示されたものと、それに基づき計算をした
エクセルとかで作成した書面でOKなのでしょうか？
それともその額を証明させるため青色申告まで必要になるのでしょうか？

回答No.3

daigo21

A No.2です、お礼有り難うございます。

＞買ったときの金額で良いと言われました。
取得価格は、買った時の支払い金額です。

＞消費税のかかった部分が建物金額だから消費税のかかった金額が建物の金額で良い。
土地建物を纏めて支払った時は、消費税額より逆算し建物の金額出しますので、それで良いと思います。

お礼

返信遅くなりました。
何度もご丁寧にありがとうございます。

了解しました。
それでやってみます。

回答No.2

daigo21

>減価償却費の計算方法・・具体的な数値で教えて頂けると助かります

中古資産を取得し途中から業務用に転用した場合は、 １．耐用年数を見積もる、 ２．転用時の非業務用期間の償却費を計算する、 ３．償却費の計算の順で進めます、[ ]内は決まりです変える事は出来ません。

１．中古資産を取得した場合は耐用年数を見積もる必要が有ります、[計算結果の1年未満の端数は切り捨て、2年未満は2年とする]、
計算式は、「見積耐用年数」＝「法定耐用年数:47」－「新築～取得迄の経過年数:15」＋「新築～取得迄の経過年数:15」×「0.2」＝35年です。

２．非業務用の資産を業務用に変更した場合には、次の計算式にて転用時の非業務用期間の償却費を計算します。
「非業務用期間の償却費」＝「取得価額×0.9」×旧定額法の「償却率」×「経過年数」。

非業務用の耐用年数：通常の1.5倍とします、[この場合1年以下は切り捨てる]　→35年×1.5＝52年、→52年の旧定額法の「償却率」0.020
「経過年数」：平成17年？月～平成20年12月　→3年？か月　[6か月以上は切り上げ、6か月以下は切り捨て]　→4年(平成17年1～6月取得の場合)又は、3年(平成17年7～12月取得の場合)。

非業務用期間の償却費＝(3,700,000×0.9)×0.020×4又は3＝266,400円(経過年数4年の場合)、又は 199,800円(経過年数3年の場合)。

以降の計算では経過年数4年と仮定して進めます。(建物分で約260万円とする場合は、370万円と入れ替えて計算して下さい)

３．旧定額法の「償却費」計算式は＝「取得価額×0.9」×旧定額法の「償却率」×「使用月数」÷「12」。

取得価額は370万円、旧定額法の「償却率」は35年の0.029、「使用月数」は平成21年1～12月の12か月、(1年目のみ「使用月数」を使い、2年目以降は「12」とします、2年目以降の「12÷12」は省略出来ます)。

経過年数4年と仮定した場合、平成21年分～平成53年分の「償却費」＝「3,700,000×0.9」×「0.029」×「12」÷「12」=96,570円。

経過年数4年と仮定した場合の95％最終年は平成54年で、計算式は＝「取得価額×0.95」－「非業務用期間の償却費」－「償却費累積額」。

平成54年分の「償却費」＝「3,700,000×0.95」－「266,400」－「96,570×33年」＝61,790円。

平成55年分～平成58年分の「均等償却費」は毎年取得価額の1％(37,000円)を償却します。

平成59年分の「均等償却費」は「1％－1円」(36,999円)を償却し、「未償却残高」に「1円」を残します、帳簿上この「1円」は除却迄残ります。以上で償却は終了。

私はウェブ上のフリーソフト「Exsel減価償却計算100」で試算しています、耐用全年分を一覧表示する便利なソフトです。
http://www.vector.co.jp/soft/win95/business/se456352.html

上記 ２．の計算については、Sheet2を使用し、端数処置は「切り上げ」又は「切り捨て」ワンクリック切り替え、「取得年月」17年1月、「取得価格」370万円、「旧定額」、「決算月」12、「耐用年数:平成20年度税制改正前・後」とも52年、で計算します、左端に申告年表示の平成20年分が経過年数4年の場合の数値です、平成19年分が経過年数3年の場合の数値です。

上記 ３．の計算については、Sheet4を使用し、端数処置は「切り上げ」又は「切り捨て」ワンクリック切り替え、「取得価格」370万円、「期首価格」(370万円－266,400円)、「計算開始年」21、「旧定額」、「決算月」12、「耐用年数:平成20年度税制改正前・後」とも35年、で計算します、左端に申告年数を表示分します、上記ソフトで計算後は必ず検算して下さい。

お礼

早速の解答ありがとうございます。
とても参考になりました。
取得年数や、使用目的によっても耐用年数が変わるのですね。

別の質問になり恐縮です。付随して
（税務署で電話で聞いたのですが）
減価償却の建物そのものの金額ですが
固定資産税評価ではなく、
買ったときの金額で良いと言われました。
これで正解でいいんですよね。

あと、その買値には土地分も含まれるのでないかと気になったので、
税務署に質問しました。説明では１人は、
消費税のかかった部分が建物金額だから
消費税のかかった金額が建物の金額で良い。
もう一人は、前述の考え方で良いか聞いたところ、
それで良いと一旦言ったのですが、
私から固定資産評価の建物、土地按分に分けなくても
良いのですか？
と聞いたところ、そうしてください。と言われました。

これらはどう解釈、認識すればよいものでしょうか？

回答No.1

mukaiyama

＞そこから経費、管理費、修繕積立金、利子、火災保険…

積立金は経費でありません。
実際に修繕を行って積立金を取り崩したときに、取り崩した分だけがその時点での経費です。

＞中古で購入したものを賃貸にしました…
＞建物分で約260万円。耐用年数は47年。…

法定耐用年数の一部を経過した中古資産の耐用年数は、
[法定耐用年数] - [経過年数]×0.8
です。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2008/pdf/01_31.pdf

＞仮に建物分を７割、設備を３割として…

固定資産税評価額で按分します。

＞１９年に法改正があり以前のものは定率法を以後は定額法を。とも載っているところもある…

ネットにはガセネタもあふれています。
H10年4月～H19年3月に購入したものは、「旧定額法」のみとなっています。
(白色)
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2008/pdf/01_27.pdf
(青色)
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2008/pdf/01_30.pdf

＞ここからはどう計算すればいいのか…

左から順番に穴埋めしていくだけです。
(白色) 2ぺーじ
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/yoshiki01/shinkokusho/12.pdf
(青色) 3ページ
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/yoshiki01/shinkokusho/15.pdf

＞建物額の表示されたものと、それに基づき計算をしたエクセルとかで作成した書面で…

それで良いですけど、特に求められた場合を除いて、提示も提出も必要ありません。

＞それともその額を証明させるため青色申告まで必要になるのでしょうか…

青色申告はそのような理由でするのではありませんが、青色申告をすれば節税効果はあります。
青色申告は事前の届けが必要ですから、する気があるのなら 3/15 までにどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2070.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

お礼

早速のご解答ありがとうございます。
青色申告、検討します。

税務署に訪れ、開業の申告を済ませてきました。
ありがとうございます。