住宅ローンについて教えて下さい・・・

質問

例えばですが、
(1)３０年で住宅ローンを組む
(2)３５年で組んで５年早く繰り上げる
では結果どちらが賢いといえるのでしょうか。
（もちろん長く組んだ方が月々の返済は楽ですが、今はそれは置いておいて、どちらが結果「無駄を少なく出来るか」という事でお願いいたします。）

また、仮に５年分早く繰り上げするのならば
(1)早いうちにまとめて返す
(2)最後の方でまとめて返す
ではどちらが賢いのでしょうか？

よろしくお願いいたします。

回答No.1

p-p · ベストアンサー

(1)３０年で住宅ローンを組む
(2)３５年で組んで５年早く繰り上げる
●借りている金利と金額、繰り上げる金額とタイミングによります
ボーナスなど確実に定期的に大きな収入が見込めて
借りて5年以内の早いうちに借り入れ金額の24ヶ月相当の繰上げ返済が可能なら35年にして5年繰上げにしたほうが月々の返済額が低く抑えられます（その場合金利のなるべく低いプランを選択するとより効果が高いです。）

、仮に５年分早く繰り上げするのならば
(1)早いうちにまとめて返す
(2)最後の方でまとめて返す
●当然早いうちにまとめて返すです。
借りた時点から残金に金利がかかりますから
早く残金を減らした方が金利分が安くなりますよね

例えば3000万・金利3%で借りて500万繰上げする場合に月10万のローンを組んだ場合
1年後の残高は　3000万＋金利90万-返済120万＝約2970万
1年後に2970万に3%89万の金利が付きます

これが早々に500万返せば　2970万-500万＝2470万ｘ３％の金利は74万です

返済を遅らせれば遅らせるほど金利分を損していきます

回答No.2

86tarou

賢いと言うのはどういうことでしょうか？総支払額が少ない？それとも家庭の収入や状態（子供等）を考慮して無理のない返済計画を立てるということでしょうか？
総支払額なら、いつ繰上返済するかでも変わってきます。返済開始後すぐに５年短縮出来る額を繰上返済するなら後者ですが、後の方でなら前者ということになります。30年と35年で金利が違うなら（現在は、一般的に期間が短い方が金利が低い）、また計算も変わってきます。
早いうちに繰上返済した方が総支払額が減るのは、繰上返済した額がそのままその時のローン残高から引かれ、それ以降の金利が掛からなくなるからです。例えば35年ローンで５年後に繰上返済すれば以降の30年分の金利は無くなり、30年後にすれば５年分の金利が軽減されるだけですので。
ちなみに、うちは今月100万円繰上返済しますが、30万円の金利が軽減されます。結果、残り10年位だったのが16ヶ月短縮されました。

それよりも、30年と35年では金利は変わらないでしょうから、払う人の年齢で定年（繰上返済前提に＋５年程度）までに返済出来る年数で考えた方が良いでしょう。もし、金利が変わるなら出来るだけ短い期間を選択し、毎年の支払いが年収の20～25％程度に収まる借入金にします。頭金は20～30％用意し、年収の半分は置いておくとかすれば、まず無理はないでしょう。パーセンテージはどこまでに家に金を掛けるかどうかで違ってきますが、外食や旅行にも行きたいなら無理は禁物です。賃貸では掛からなかった固定資産税や定期的に掛かる補修費用が余計に必要になるのも忘れずに。この辺りまで考えるのも賢いローンの組み方です。

↓のＵＲＬで色々シミュレーションしてみてください。今の経済状況なら変動を選ぶのも良いですが、計算上は全期間固定金利で十分払える条件で計算し差額は貯金（一部は繰上返済）しておくなどする方が間違いはないです。将来、急激な金利上昇がないとは誰にも断言出来ないでしょうから。
http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html