住宅ローンについて。計算方法等

質問

先日、私の実家の住宅ローンが未だ完済出来ていないということを聞かされました。
内容を確認してみたところ、以下の様なものでした。

融資開始年月日　　：２００４年１１月
返済方法　　　　　：元金均等返済(旧あさひ銀行「ゆとり返済」）
融資額　　　　　　：１７８０万円
返済年数(回数)　　：３０年(３６０回)
ローン金利　　　　：２００４年１１月～２００５年５月　４．１５％
　　　　　　　　　　２００５年６月～　　　　　　　　　４．６％
返済総額　　　　　：３１，７３８，９０１円
返済額(月額） 　　：１６２，９３８円（利子１１５，１１５円）
　　　(ボーナス月)：なし

電話で直で聞いた情報なので相違しているものもあるかもしれませんが、
内容としてはこの様な感じです。
補足すると、元々１９９５年３月(頃)に住宅ローンを組みましたが、
親が身体を壊して仕事を変えてしまったが故に返済が行詰り、
２００４年１１月から上記の様な借り換えを行ったそうです。
その時の返済残高は１５，６４９，３４１円ですが、
その当時の借り入れ分も恐らく込みで借り入れをした為、１７８０万円の借入額となっているようです。
（この辺の理由については深く突っ込んでませんので真相はわかりませんが・・）

ともかく、２００４年の１１月から新たに１７８０万(返済総額３１００万)のローンを背負っていたわけなんですが、
月々の返済額がどうも大きすぎるように感じて自分で計算してみた結果、
下記の様になりました。

返済年数 　 30年
返済回数 　 360回
ローン金利 　 4.6％
借りる金額 　 総　額 　 17,800,000円
　 （うち　ボーナスで返済する金額）0円
返済する金額 　 総　額 　 32,850,360円
　 （うち　金利分） 　 15,050,360円
返済する金額 　 毎月分 　 91,251円
　 ボーナス分 　 　　　　0円

月返済額が９１，２５１円で済むのです。
（この計算はCatchUPの住宅ローン返済シミュレーションでの結果です。）
総額等相違している部分もありますので、私の方で記入ミスがあるのかもしれませんが、
他のサイトで試してみても大体同じような金額でした。（少なくとも月１６万にはならない）

質問としましては、
　１、これはどういった理由があるのでしょうか？
　　　（契約が間違っているのか？合っていて私の計算が間違っているのか）
　２、間違っている場合、どの様な措置をそるのが得策でしょうか？
　３、その他、ここに書いた情報で足りないものはありますでしょうか？

以上、全く知識がないのでダラダラと長文になってしまいましたが、
何卒宜しくお願い致します。

回答No.2

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

明らかにどこかが違っています。（だから珍しく「自信あり」にしておきます。）
なぜならば、返済方法が「元金均等返済」だというならば、元金＋利息の「毎月の返済額」が、「同一額」になるはずはありませんから。

ご質問者さまが計算された、
> 返済する金額 　 総　額 　 32,850,360円
> 　 （うち　金利分） 　 15,050,360円
> 返済する金額 　 毎月分 　 91,251円
という額も、「元利均等返済」の場合であって、「元金均等返済」のものではありません。

「ゆとり返済」とのことですから、３年目以降、５年目以降、10年目以降といった区切りで、さらに金利の見直しがされている可能性があります（「ゆとり返済」は、一種の段階金利ですが、金利の跳ね上がり方はご質問者さまの想像を超えるものかも…。それで家を手放さざるを得なかった方って多かったんですよ～）。
仮に、
ローン金利：２００４年１１月～２００５年５月　４．１５％　　　 　　　　　　２００５年６月～２０１４年１０月　４．６％
　　　　　　２０１４年１１月～　　　　　　　　６．０％
であれば、総返済予定額は、31,656,089円となります。

「元金均等返済」は、毎月の元金部分が一定で、それに利息が上乗せされる形になり、「一番最初が一番返済額が高く」なりますが、前述の条件で計算しても、一番返済額が多い時で「116,161円」となりました（私の計算方法では）。
> ６２，９３８円（利子１１５，１１５円）
となった時は一度もありません。

> １、これはどういった理由があるのでしょうか？
> （契約が間違っているのか？合っていて私の計算が間違っているのか）
ご質問者さまの計算方法が違っているのは先ほど申し上げたとおりです（「元利均等返済」の方法で計算されている）。
ですが、契約の内容とも一致しませんので、明らかに何かが抜けています。
ただ、借り換えの際、債務者の条件が「あまりよろしくなかった」ということで、保証料率が高くなっており、保証料の支払い方法を「金利上乗せ型」にしたため、毎月の「支払い額」が高くなっている可能性は考えられます。
倍乗せまではいかないとは思いますが、２００４年の段階で適用金利が４．１５％ということは、債務者の条件が「相当によろしくなかった」ということが考えられますので…。

> ２、間違っている場合、どの様な措置をそるのが得策でしょうか？
電話で聞いた内容ですとやはり「正確」ではない可能性があります。
『金銭消費貸借契約証書』に記載された内容を「目で見て」ご確認ください。
個人的には、「間違っている」ということは考えづらいので…。
ただ、「元金均等返済」にもかかわらず、「毎月の返済額が同一」というのならば、明らかに『変』なんですけれどね。

> ３、その他、ここに書いた情報で足りないものはありますでしょうか？
足りないというよりは、情報が「正確ではない」ことが明らかなので…。

お礼

大変ご丁寧にありがとうございました。
当方も勉強不足(というか全くの無知)でして、お恥ずかしい限りです。
この質問をした後に少し調べたところ、自分でも元金均等では明らかにおかしいと気付きました・・。

それに、今回私の親が利用した「ゆとり返済」は救済策が取られるほどに有名な欠陥制度だったようで・・。

ともかく、情報が正確でないことは確かな様ですので、自分の目で契約証書を確認してみて
その際に何か不明な点が出た場合には、また改めて質問をさせて頂きたいと思います。

本当にありがとうございました。

回答No.1

molly1978

ご呈示の条件なら返済総額3000万円、金利分1220万円です。
条件が大きく違っているのではないですか？
銀行に確認することをお勧めします。

お礼

ご親切にご回答有難うございました。

入手した情報に間違いがあるようですので、
直に確認して再度検討してみたいと思っております。
その際に不明点が出ましたらまた質問させて頂こうと思ってますので
ご都合が宜しければまた宜しくお願い致します。

本当に有難うございました。