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築28年の分譲公団を購入契約してしまいました!

お世話になります。 現在、公団に賃貸で居住している者です。 数日前、同居している実母が私には無断で、現在住んでいる場所とは違う分譲UR公団の購入契約をしてしまったことが判明いたしました。 実母65歳、老後を私とふたりで過ごすことを想定し、「家賃が掛からず、死ぬまで安心して暮らせる自分の城が欲しかったから」という理由だったようです。母の死後も私がそこでずっと暮らせばよい、嫌なら売却すればお金になるから不満はないだろうと考えたそうですが、私は正直、寝耳に水で、かなり憤っています。 契約した公団は築29年の鉄筋コンクリート、3LDK、8階建ての5階、最寄駅まで徒歩15分ほどの場所ですが空き部屋が目立つ団地です(工業団地近くの、あまり栄えていない場所です)。 部屋の内装は短時間でチラッとしか見せてもらえませんでしたが、一応リフォームは施され、現代風にキレイにはなっています(実際の強度、利便性などは分かりません)。 見るからに古い建物ではありませんけれど、既に築30年近く経っており、 ・母が存命中の間 住み続けることが出来るのか?(強度的に) ・管理費修繕費などが上がるのではないか?(老朽化が進んでいる) といった不安があります。 また、20~30年後には築60年を迎える公団を、その時になって売却することは可能なのか?という不安も大きいです。 そもそも築60年なら建替えが検討されて当然ですが、建替えは住民の5分の4の承諾が必要なようですし、高齢化が進んでいる分譲公団でそれが可能とも思えず、私自身も建替えの費用を出せるか分からず、また、その費用があるなら新築で買うか、安い賃貸に引っ越したいです。 だとすれば売ることも、住み続けることも難しい(それでも管理費と固定資産税は発生する)非常に扱いに困る物件を押し付けられるように感じてしまうのです。 他者に売却できなくても、その家の土地代等の権利などだけでも売却処分し、公団を捨てて(固定資産税や管理費などの負担から逃れて)別の家を探すことが可能なら負の資産を背負う心配もないので、お金のない母の必死な思いをわざわざ踏みにじりたくはないのですが… 高額の違約金を払ってでも契約を破棄させるべきか、 母の希望通り分譲公団を購入すべきか。 心底悩んでいます。 私自身は視野が狭くなっておりますので、どのような内容でも、ご意見をいただければ幸いです。よろしくお願いいたします。

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noname#184449
noname#184449

元業者営業です。 過去何回か公団住宅の取引をしました。(10件前後) その経験からの回答ですが、ご質問文を拝見する限り「そのままお話しを進めても大丈夫では」と感じました。 一般的に築30年前後の公団分譲マンションにおいて、デメリットは ●立地が悪い:多くの物件がバス便(用地費用を抑える) ●5階建でエレベーターなし:建築費用、保守費用を抑える ●間取りが古い:いわゆる「田の字」間取りが多く3K、3DKが多くてLDK間取りが少なく人気が無い 以上です。故に、他の民間マンションと比べ市場性を失い、出口戦略(リセールバリューが低い為)を立てづらく「売るに売れない、貸すに貸せない」状態に陥ってしまう。(現にその様な公団住宅は数多くそんざいします) しかし、今回お母様が契約された物件は少なくとも上記のデメリットはクリアしています。 >母が存命中の間 住み続けることが出来るのか?(強度的に) これは殆ど心配いらないでしょう。物件の強度は「適正な設計、施工」によって担保されますが、これの一番のハードルが「建築費用、期間」です。民間の場合は利益を出さねばなりません。当然建築コストは大きな問題です。販売費用を上げられないのであれば、コストを下げるしかありません。それ故「手抜き工事」のリスクは公団に比べ高くなります。 翻って公団は利益を追求する必要はなく、その分建築予算、期間を多く予算に充当できますので構造的に手抜き工事が発生しづらくなっております。(勿論絶対とは言い切れませんが)。 故に、当時の公団マンションは建築の際民間には義務付けられている建築確認を取る必要がありませんでした。 >・管理費修繕費などが上がるのではないか?(老朽化が進んでいる) これは民間も公団も変わりません。建築年数が古くなれば古くなるほど上昇するのが普通です。 ただし、ここでも利益を追求しない公団のメリットがあります。現在多くの民間マンションがその管理、修繕計画立案、実施を管理会社へ委託しております。つまり、管理会社の利益が管理費に含まれます。 しかし、公団マンションは管理も公団です。これも民間管理会社のように利益を出す必要はありません。故に管理費等の金額は低くなります。 あと、建て替えですが仰るように区分所有法では所有者の4/5の賛成が無ければ建て替えできません。その一番のネックが「費用と建て替え期間中の仮住まいの手当て」です。民間マンションはその多くが「全て自己負担になる」事が多く、年配の方に多く負担がかかり結局「建て替え反対」となってしまうケースが多いのが現状です。 しかし公団は敷地、容積率に余裕がある物件が多く新規分嬢を多くし(高層化、新たな分譲棟の建築)その売却利益で建築費を補填することが可能です。また、建築中の仮住まいも公団を斡旋してくれる事が多く物件探しの手間、費用を抑えることができ、現に、現在建て替えに成功しているマンションの殆どが公団マンションです。 最後に出口戦略ですが、当面は十分住める(ご質問者様が住みたいかどうかは別にして)なら、それ程深刻に考える必要は無いでしょう。これがローンを組んでの購入ならそんな悠長なことを言ってられませんが、現金一括購入でしたら負債はないのでご質問文の「負の資産を背負う心配」は無いのでは。 それに、不動産はとんでもない山奥でも無い限り「価格0」はありません。(山奥でも評価上「価格0」はありません)価格の高い、安いはありますが、「必ず」値段が付きます。 将来どうしても引越ししたければ「売れば」よいのです。どの道築30年近い物件なら現状でも殆ど土地値だけの価格です。将来的にも価格が急落する事はあまり考えられません。(勿論絶対とは言えませんが、逆に上昇する事も絶対無いとは言えません) 最後に・・・。 実際いらっしゃるんですよ「公団ファン」て。特に親御さんが公団に住んでいて、そのお子様が独立や結婚等で新居を探すときに「やっぱり公団で」というパターンが多くあります。 勿論、私の回答が100%正しいかはわかりません。(なにせ物件を見ていませんから) ただし、ご質問文を拝見するかぎりは高額のお金(手付け放棄または違約金)を支払ってまでキャンセルするような物件には思えませんでしたので回答させていただきました。

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質問者からのお礼

ご意見有難うございました! お礼が遅れて申し訳ありません。 元業者さんのご意見、貴重です…! 有難うございます。 利害の絡まない方にお話をいただけますと非常に助かります。 実は業者さんや建築関係の方にも確認し、やけに脅されてしまったので怖くなったのですが(鉄筋コンクリートの物件は資産価値は築40年でゼロになる、その当時の物件は強度的にも60年を越えたら持たない、ずっと住む想定なら築10年以下の物件が妥当、そういう土地だと建替えをしても新しい入居者を望めないから採算が合わないので建替えはしないだろう…等)、当然 今回 契約した先とは別会社に聞いたので、ライバル会社との利害関係で脅されたのかもしれませんね… ・母存命中は、(おそらく)強度的に問題ない ・価格はともかく、将来 どんな形であれ売却は可能だと思われる という2点に大きな不安がないなら、購入を考えても良いかと思えるようになりました。 今回の件は、私自身が物件や購入する土地を検討する余地が全くなく、そして、そもそも中古物件を購入するという意志が全くなかったため、 本当に寝耳に水の急な話で… 家を買ったらそこにずっと縛られますし、将来私自身がそこに住めるという保証はありませんし(仕事や結婚等による状況の変化など)、それなのに全く想定外だった不動産を購入するのもどうか、という思いも強く、更に築年数29年ということで頭を抱えていました。 しかし違約金や手付け放棄を考えるほどではないということなら、購入もひとつの手として、検討してみようと思います。 引渡しまでに日数がないため、急を要する質問になってしまいましたが、丁寧にお教えいただけて本当に助かりました。 有難うございました!

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noname#84191
noname#84191

お母さんが一括払いをされるなら、あれこれ悩む必要もないでしょう。 質問者さんにはお金については多分?何の負担もないのですから・・ NO3さんのお話が一番実情を語っていると思いますが・・ これから、ローンなどを支払うなら色々と悩むこともあるでしょうが、一括で支払いなら、家賃分を貯金に回せば良い話ですし、30年後ウンヌンも杞憂の話と思います。 その時には、家賃分を積み立てておけば、新規購入も可能でしょうし、立替にも柔軟に対応できるでしょう。 その公団へ転居されると、質問者さんの通勤などが著しく困難と言う事であるなら、それは一考の余地はあるでしょう。 通勤の問題がさほどでないとするなら、お母さんの判断はとても素晴らしいと思いましたが・・・

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質問者からのお礼

ご意見有難うございました! えーと、通勤の問題はありませんが、 いずれ移り住もうと思い描いていた環境とは真逆の かなり寂れた地域であることと、 今後 ますます寂れる一方であろうと思われること、 金銭的な負担も、ギリギリの年金暮らしの母ではなく 当然ながら私に掛かってくることになっているので頭を抱えています。 せめて事前に相談を受け、私も一緒に意見を言い、選び、 納得した上だったならば騒ぎもしませんが 勝手に契約されては、私の今後は丸々新しい家に縛られます。 実は母が分譲公団を探していることは知っていましたが、 まさかこんな大きな買い物を、相談ナシでするとは思わなかったんです。 ローンの話などが出るなら、私に話しをしなくては契約できませんが 引渡し日に現金一括払いという契約だと、保証人も何もいらないんですね! (支払えなければ問答無用で巨額の違約金が発生するから、仲介業者も売主も困らない) とはいえ、分譲公団のコストパフォーマンスはそれほど悪くないように思いますし(選択の余地がなく、他と比較できないのですけれど、私でも貯金でどうにかできるレベル)、 処分さえ容易に出来るならば、腹を括って移り住むことも検討するつもりなのですが… 今、公団専門の仲介会社の方にお願いして、 古くなった物件を手放したいけれど 売却も建替えも出来ない場合、 権利自体を放棄したり売却したりすることは可能なのか、 調べていただいています。 母の選択に問題はなかった、と思えればそれが一番ありがたいので、 個人的にも市役所で確認するつもりです。 いろいろ皆様にご意見をいただき、不安になったり安心したり、 心が揺れ動いておりますが、納得できる形で決着がつけばと思います。 有難うございました!

  • 回答No.3
noname#102618
noname#102618

reiko2009さん自身が知識が十分ではないようなので知識を補う回答をしたいと思います。 >・母が存命中の間 住み続けることが出来るのか?(強度的に) 強度は問題ありません。築28年だと公団では新しいほうです。 築50年でもまったく問題ありません。 ただ、ライフスタイルにはあわなくなるので(エレベータなし)、建て替え需要が増しているだけです。 >・管理費修繕費などが上がるのではないか?(老朽化が進んでいる) マンションはぐっと高くなりますが、公団なのでずっと安く住み続けられます。 マンションに比べ生活費は楽に感じることでしょう。 その理由として、当初から安い設計と管理費が積み立てられている利点が挙げられます。 また、駐車場が安い。近隣民間駐車場に比べ格安なので、近隣マンション住民から空きがあれば借りたいという要望もあるくらいです。 生活費を抑えたいなら公団分譲はおすすめです。 利便性や生活感のグレードアップを求めたいなら、民間マンションをおすすめします。ただ、お金がかかりますので生活の負担度は強く感じるはずです。 >また、20~30年後には築60年を迎える公団を、その時になって売却することは可能なのか?という 出口戦略といいますが、よい疑問です。 売却も可能ですが、建て替えの線があります。 建て替え間近になると需要が増し、価格が上がります。 公団住宅は余分な土地が多い点と低層階で建築されていますから、 建て替え時の費用負担も無料に近いかもしれません。 マンションですと土地所有率が低いですが、公団住宅は土地持ち になるのも見逃せない点です。 >公団を捨てて(固定資産税や管理費などの負担から逃れて)別の家を探すことが可能なら負の資産を背負う心配もないので、 賃貸で貸し出すこともできます。 格安公団住宅ならローンが4~5万程度では? ボーナス払いなし。 賃貸借りるより安くなるのでは? もし賃貸に出すとなると7万円前後で貸せないでしょうか? 調べてみてください。 >高額の違約金を払ってでも契約を破棄させるべきか、 いまの家賃はいくらか? 違約金はいくらか? 公団の値段はいくらか? によります。 ただ、家賃を払っているんですよね? 家賃を払うなら公団のほうがお得ですよ。 購入して住んでもよいなら購入するデメリットは ほとんどないと思います。とにかく家賃のロスの ほうが大きいはずです。調べてみてください。 いまの家賃が大きなロスになるのは間違いありません。 >公団を捨てて(固定資産税や管理費などの負担から逃れて 民間のマンションに比べたら格安です。 そのへんも調べてみましょう。 >お金のない母の お金がないなら民間マンションや一戸建て購入はムリでは? また、家賃を払うよりも公団購入したほうが月々の支払いが 減るのでは?月々の支払いが減って、お金が貯まりやすく なったら別の新居を探せばよいと思います。 いまの家賃<公団ローン(月々)なら購入しないほうが よいかもしれませんが、逆なら購入してもよいと思いますよ。 ムリして高い民間マンションに手を出さず、安く暮らせる 公団分譲団地を契約したお母さんの判断は賢明だと思います。 拒否する前に調べることです。 調べもしないうちから全否定ではまともな判断ができません。 いまの無知識の状態で悩んでも徒労に終わります。 調べた結果、どうするか悩んだほうが時間ロスが少なくて済みますし、 後悔しませんよ。

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質問者からのお礼

色々ご意見、有難うございます! 実は、公団専門の仲介業の方や、建築に専門的な知識を持つ方にも 意見を仰いだんです。 そこで相当脅されたので 神経質になってしまったのですが、 それほど心配することはないのでしょうか…? 実際、近くの分譲公団も築38年で建替え修繕の必要性に迫られたのですが、賛成が80%分集まらなかったため、安全性に問題ありのまま使用を続けているようなんです。 母が亡くなってから賃貸に出すなら 築60年以上の物件になってしまうだろうし、借り手もあるのかという不安もあり、 住むことも売却も建替えも出来なくなってしまうかもしれない!という 恐怖心にかられてしまいました。 今住んでいるところは賃貸の公団で、 築年数は30年、3DK、管理費込 月々46000円です。 買うことになった分譲公団は、 築年数 29年、3LDK、管理費修繕費が現時点で月々20000円、 固定資産税が現時点で月々おそらく7000円強。 購入価格は 手数料等を入れて 1100万円強です。 賃貸なら20年後、もっと新しい物件に住み替えることも出来ますし 自由度、選択の幅も増えると思うので、 そっちの方がお金が溜まるのでは…と思っていましたが、 購入したほうが得なんでしょうか…? 賃貸を続ける意識が強く、古い物件を買うという意識が全くなかったので 大変なことになってしまった!と焦りましたが、 ご意見をいただけたことで 少し冷静になれました。 再度 確認してみます。 有難うございました。

  • 回答No.2

できれば違約金を払ってでも破棄したほうがいいと思います。 あなた自身の家族環境がわかりませんが、現在独身で実母と住んでいた場合、あなた自身が将来家庭をもった場合、今回組む?住宅ローンが足かせになってあなたの家族のための住宅が購入できません。 あなたの収入を当てにしたローンであるなら、絶対OKは出さないべきです。 ただ・・・ ・実母が現金一括で全額負担して購入 ・水周りもリフォーム済み(これが未済みですと後日数百万のリフォーム費用がかかる) のでしたら、当面住むという選択もアリ・・・・かも知れません。

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質問者からのお礼

さっそくのご回答、有難うございます。 水周りのリフォーム、済んでいないと後日多額のリフォーム費用がかかるんですね。勉強になりました。 ご意見を求めておきながらあまり詳細に触れることが出来ず 心苦しいのですが、 ・分譲公団の購入は、現金一括購入の契約です  (だから保証人その他は不要で、母の独断で契約できた) ・お風呂は分かりませんが、洗面台やキッチンはリフォーム済  (公団専用業者が入るので、施工がひどいことはないようです) という状態です。 長く一戸建てに住んでいた母が自分のお城を持ちたい気持ちも良く分かりますし、 あまりに自己中心で短慮な契約とはいえ、 私に資産になる不動産を残そう…と母なりに考えた上でのことのようですし、 違約金の合計は、不動産購入に関わるお金の1/4以上(!)になりますし… だから、問答無用で解約!というのも悩んでしまうところなのです。 私の最大の不安は「母の死後(もしくは存命中でも)、古くなって価値のなくなった不動産を処分できるのか?」ということなので… 一戸建てなら取り壊して土地を売ることも可能ですが、集合住宅の一角ですから。 利益が全く出なくても、とにかく処分することが可能なのであれば、購入を検討する余地はあるのか、と迷ってしまって。 悩ましいところです…

  • 回答No.1
noname#77348
noname#77348

契約を破棄しましょう。 それが良いです。 以上

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質問者からのお礼

ですよね… 泣 率直かつ端的なご意見、有難うございます。 参考にさせていただきます。

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