金利が下がった今、切り替えは得策なんでしょうか？

質問

今年５月に変動金利に切り替えました。住宅ローンが後３０年残っています。
それまで３年固定で切り替え時期に来たので、繰上げ返済と同時に同じ銀行で変更しました。
当時の金利は2.875％で優遇措置が-0.5％なので実質2.375％です。
今は金利が2.675％になっています。優遇措置を加味すると2.175％になりますよね？

自分自身、変動金利について理解できていないのが現状です。
お手柔らかに教えていただきたく存じます。
よろしくお願いいたします。

回答No.1

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

> 今年５月に変動金利に切り替えました。住宅ローンが後３０年残っています。
> それまで３年固定で切り替え時期に来たので、繰上げ返済と同時に同じ銀行で変更しました。
当初の契約が『固定金利特約型・固定金利期間３年』（基本の契約は『変動金利型』で結んでおいて、別に「３年間は市中の金利がどれだけ変わっても、何％という金利を維持します」という『特約』を合わせて契約するもののことです）だったということでよろしいでしょうか？

ならば、初回返済年月が平成17年５月で、それから平成20年４月返済分までが「３年の固定金利期間」だったということですね。

『固定金利特約型』は、『特約』で定めた「固定金利期間」の終了が近づくと、「その後、どうしますか？」とお伺いします。
再度『特約』をすることもできますが、「そのまま何もしない」でおけば、基本契約が『変動金利型』のため、自動的に『変動金利型』に移行します。
要するに「『変動金利型』＋『固定金利特約』」という契約がされていたものが、『固定金利特約』の契約期間が終了して『変動金利型』だけが残る…という形です。

今年の５月に『変動金利型』になり、その時点の金利で「金利の見直し」がされたのならば、
> 当時の金利は2.875％
でしょうね。
この金利は「店頭表示金利」（その銀行の「短期プライムレート」が1.875％だったのだと思います）です。
当時としては、ごく一般的な金利です。

> 今は金利が2.675％になっています。優遇措置を加味すると2.175％になりますよね？
いいえ、そうとは限りません。
これは、ご質問者さまの住宅ローンの「契約内容次第」になります。
特に「金利優遇」に関する契約の内容次第です。

> 当時の金利は2.875％で優遇措置が-0.5％なので実質2.375％です。
とのことですが、「金利優遇」に関する記載はどのようなものですか？
「今後どのような金利パターンに変更しても、全期間に渡って店頭表示金利よりも0.50％の優遇をする」となっていますか？
でしたら、ちょっと「損」かもしれませんよ。
今後、金利上昇局面になった時に、再度『固定金利特約』を締結したとしても、「0.50％の優遇『しか』受けられない」となると、『固定金利特約型』の世間一般的な水準からすると、「優遇幅が小さめ」だからです。
「『変動金利型』の場合は0.50％優遇、『固定金利特約』を結んで『固定金利特約型』にした場合は、1.00％優遇」といった形ならばいいのですが。

また、『変動金利型』の場合の「金利優遇」は、「次の金利見直し時まで」しか適用されない…というパターンもあります。
多くの金融機関では、『変動金利型』について、
・「金利の見直し」は、半年ごと（４月と10月が見直し基準月になっていることが多いです）
・「返済金額の見直し」は、５年に１回
としていることが多いです。
ご質問者さまは、平成20年５月に『変動金利型』にされていますが、もし、ご質問者さまの「金利優遇」に関する契約が、「次の金利見直し時までしか適用されない」というものであれば、その「次の」金利見直しが平成20年10月に行われたことが考えられ、「0.50％の優遇があり、適用金利は2.375％」は【平成20年10月の返済分まで】、平成20年11月からは「2.875％」が適用されていることも考えられます。

また、『変動金利型』の店頭表示金利が、2.675％になったのは12月からではないかと思われます。
12月に新規契約をされた場合の「基準」は、2.675％になりますが、ご質問者さまのご契約の「金利見直し月」が12月でなければ、仮に0.50％の金利優遇が受けられたとしても、2.175％にはならないかと思います。

さらに、仮に「金利見直し月」が12月だとしても、「12月に金利の見直しを行う」ので、その金利が適用されるのは、翌月の１月返済分から…ということも考えられます。

「契約内容」については、金融機関ごとに微妙に解釈が違っていたりするものですから、実際の『契約書』等を隅から隅まで拝見してみないと、「こうである」とは断言できないんです。
正確なことは、御利用中の金融機関にお尋ねになるのが一番だと思います。

お礼

コメントありがとうございます。
お礼が遅くなって申し訳ありません。
詳しく教えていただきありがとうございました。
いただいたアドバイスを参考にいろいろ検討していきたいと思います。

ありがとうございました。