口約束を含む事業用建物賃借契約の借主に対する契約不履行があった場合の対応について。

質問

長い標題で失礼します。

現在、
不採算事業であった店舗の清算を予定しており、
賃貸契約をした不動産会社に契約解除を連絡いたしました。

契約解除については契約書に則り了承いただいていたのですが、
「原状回復できてから明け渡し願いますね。
原状回復できてない所は後から請求しますので。
あなたの物件は確かかなり変更しているので、敷金だけで賄えないかも知れませんね・・・」
という内容の話をされました。
業務はまだ継続している為、ここでゴタゴタしても困るということで
あまり突っ込んだ話にせずに
話を切り上げましたが、原状回復の名目で
青天井に請求されるんではないかと不安を覚えました。

契約当初は
「内装は好きにやって良いよ」
「契約書は形式的なものだから」
と言う話だったので、内装レイアウトを自由に変更致しましたが、
契約書面では「計画書に基づく双方の合意」が必要な旨記載されていました。しかし当方は口約束の内容から
「原状＝引渡し時の状態を綺麗にした状態でOK」と解釈しています。

前置きが長くなりましたが、
口約束を含む事業用建物賃借契約の
借主に対する契約不履行を感じられた場合の対応について
考えているのですが

もし引渡し時に敷金を大幅に上回る金額の改修が必要な
原状回復を求められた場合は
当方としては口約束を含む契約不履行を受けたとし、
正当な修繕費が確定する迄、請求を受けている修繕費と
明け渡しまでに掛かる家賃の支払いを停止し、
敷金の返還を待とう考えましたが、

　(1)刑事的なペナルティは考えられますでしょうか？

　(2)本件のような場合の様な口約束というのは
　　裁判（不動産屋側が提訴）になった時、
　　証明するものが私の記憶しかなく、かといって不動産屋さんも
　　私の記憶を十分否定することが出来ない場合、
　　一般的にどの程度、事実として扱ってもらえるものでしょうか？
　　（私の勘違いとして全く無視されてしまうのでしょうか？）

　(3)またこの類の判例が詳しく載っている
　　本やサイトなどは有りますでしょうか？
　　（あまりお金や日中の時間が無いので弁護士へ相談と言うのは
　　　最終手段としたく思っています。）

　(4)本件の契約はごく普通に店舗を借りている契約と思うのですが、
　　一般的な事業用建物賃貸契約書に基づく契約にて
　　不動産屋が債務不履行による債権回収を強制執行する場合、
　　いきなり債務名義扱い（？）となり
　　強制執行されるケースはあるのでしょうか？
　　（和解や判決による清算であれば応えるつもりなのですが、
　　　いきなり正当な強制執行があると連帯保証人に
　　　迷惑が掛かるので、そういう事が起こりうるならば
　　　今後の展開を考え直さねばいけないかなと考えました。）

　(5)対応としてもっと良いアイデアが有れば、
　　図々しいお願いではありますが、ご助言いただきたいです。

感情的になってしまいやや荒く長くなってしまい申し訳ありませんが、
ご助言頂ける方がいましたら幸いです。

よろしくお願いいたします。

回答No.2

akak71

口約束は、あいてが承認するか、質問者が証明できない限り、契約書が優先します。

現状回復して明け渡すのが普通。内装、レイアウトを変更したら、原則元に戻す義務があります。
敷金以上に、費用が高額になることはしかたがない。

個人間でなく、商人間ですので、契約書どおりする義務があります。

回答No.1

v008

まずは、相手の求めの確認をすることです。その上で、敷金以上に求めるのも仕方が無い、それは価値が上がっているのだからその分は寄与分として提供するので回復の必要は無い、など一つ一つ相談していくしかないと思います。

　相談に乗らない、理不尽な要求に対して対策を考えてください。　「言われたら困るから聞かない」→逆効果ですからきちんと聞いて確認その上で対処回答するしかありません。

　相談するにも、事実確認があいまいだと相談しようが無いからです。