住宅ローンの審査について教えてください

質問

住宅ローンの事でお恥ずかしながら知識が全くないので教えてほしいです。
私には再来年結婚を控えてる彼氏がいます。
昔からマイホームを買って暮らすのが夢で住宅ローンの事を
最近調べていたら不安に思う事が多々あったので質問させてください。

(1)彼氏には何件か消費者金融で借りた借金がありました。
　親が自営業で自分名義だけでなく彼氏名義でもお金を
　借りていたみたいで滞納もあったみたいです。
　今は彼氏の借金は1年程前に全て完済しています。
(2)彼氏の親は自己破産はしてませんがミニ整理（？）をしています。
　それで利息を払いすぎだった為お金が戻ってきたそうです。
　（できればミニ整理とはどうゆうものなのか教えて下さい）
(3)国民健康保険料や税金といった類のものは払っておりません。
　払えない申請はしてるそうですが・・・。

以上をふまえて住宅ローンに不安があります。
現在彼氏は23才、私は22才です。
もちろん今すぐ家を購入するわけではなく、
結婚後何年か先になると思います。
(3)の滞納してる税金や保険料は結婚を機に払おうと思っています。
ですが(1)と(2)が気になります。
いろいろ調べさせて頂くと滞納などの個人情報は5年くらい経つと
記録から消えるとありましたが本当でしょうか？
もし実際に家を買うとしたら何年先くらいになるでしょうか？
もし彼氏名義で審査が通らない場合、最悪私名義では審査通りませんでしょうか？
年収は300万円くらいです。
後、参考程度に3500万程度の家を購入する際の
頭金っていくらくらい貯金しておけば審査通りやすいでしょうか？
長々となってしまいましたが分かる範囲で結構ですので
教えて頂けると幸いです。

回答No.3

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

住宅ローンは、多くの方が一生に一回利用するかどうかというものなので、一般の方に知識がないのは当然です。
でも、知識があった方が「お得」になることが多いので、ご質問者さまのように「事前」に調べられるのは、大変いいことです。
私でお答えできる範囲でしたら、いくらでもご説明しますので、回答を読んで「？」という点がありましたら、補足なりでお尋ねください。
できる限り分かりやすい言葉で書くつもりですが、どうしても専門用語を使わなければならない点もありますので。

> (1)彼氏には何件か消費者金融で借りた借金がありました。
> 親が自営業で自分名義だけでなく彼氏名義でもお金を借りていたみたいで滞納もあったみたいです。
> 今は彼氏の借金は1年程前に全て完済しています。
まず、『滞納』という言葉は、税金などの「納付するもの」に対して使います（「『納』付が『滞』る」のが滞納なんですよ）。
「借金」に関して、「返済が遅れること」は『延滞』とか『返済遅延』といいます。
彼自身が自分のために借金をしていたというより、彼の親が自営業の「資金繰り」のために、彼の名義も使って消費者金融業者から借金をしていた…というカンジですね。
でも、残念ながら、「借金」は「名義人」のものであり、「名義人」の責任なんです。
ご質問者さまも、その点はご存じなのでより心配なのですよね。

そして、「完済」＝「契約の終了」とは決まっていません。
ですから「完済」したからといって安心しないでください。

そのあたりをきちんと確認するために、『個人信用情報機関』というところで、彼の『個人信用情報』を確認してください。
『個人信用情報』は「個人情報」とは違いますので混同しないでくださいね。
現在、日本には５つの『個人信用情報機関』があります。
・全国銀行個人信用情報センター（ＫＳＣ）
　http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/

・ＣＩＣ
　http://www.cic.co.jp/　

・ＣＣＢ
　http://www.ccbinc.co.jp/

・全国信用情報センター連合会（全情連）
　http://www.fcbj.jp/

・テラネット
　http://www.teranet-corp.co.jp/

それぞれのホームページのＵＲＬを載せておきましたが、こちらから、それぞれの機関の「信用情報の開示」の方法を調べることができます。

> (2)彼氏の親は自己破産はしてませんがミニ整理（？）をしています。
> それで利息を払いすぎだった為お金が戻ってきたそうです。
> （できればミニ整理とはどうゆうものなのか教えて下さい）
＃２さまと同じ回答になりますが、「ミニ整理」という用語はありません。
「任意整理」などによって「過払金返還請求」を行ったのではないかと思います。

> (3)国民健康保険料や税金といった類のものは払っておりません。
>　払えない申請はしてるそうですが・・・。
これは「彼」がですか？「彼の親」がですか？

(2)と(3)については、「彼の親」だけの話ならば、「彼」がローンを組むのには「原則」関係してきませんので、安心してください。
(3)に関係するところなんですが、ご質問文には「彼」の職業、年収、勤続年数が書かれていませんので何とも言えませんが、もし(3)が「彼」の話で、確定申告などにより「払わなくていい」という状況ならば、それだけで「年収が少ない」ということになってしまいます。
税金を納付する必要がない程度の「年収しかない」状況ですと、まず、住宅ローンの審査に通りません。
また、「払えない」状況というのも、「年収が少ないから」という理由になっているはずですから、やはり住宅ローンの審査ではＮＧになります。

また、彼が親と一緒に仕事をしている…という場合は、「ちょっとやっかいかも」しれません。

> いろいろ調べさせて頂くと滞納などの個人情報は5年くらい経つと記録から消えるとありましたが本当でしょうか？
先ほど書きましたとおり『個人信用情報』ですね。
確かに、一部の情報は５年経過すれば「情報の保有期間が過ぎる」ので、自動的に消えます。
ですが、もし、(2)について彼名義のものについても行われていたら、場合によっては「最長10年」消えない情報もあるんですよ。
ですから、過去の借金について「何がどうなったのか」という情報が必要なんです。

> もし彼氏名義で審査が通らない場合、最悪私名義では審査通りませんでしょうか？
> 年収は300万円くらいです。
年収300万円でも、住宅ローンの審査に通らなくはありません。
ただし、借りられる額は少ないです。
> 3,500万程度の家を購入する
土地・建物の価格が3,500万円程度の物件を、住宅ローンを利用して入手するのには、3,800～4,000万円の資金が必要だと思ってください。
土地・建物を自分のものとするための『費用』や住宅ローンに関係して必要となる『費用』があるんです。
それがだいたい、物件価格の１割～２割なので、「土地・建物の価格が3,500万円程度の物件を、住宅ローンを利用して入手するのには、3,800～4,000万円の資金が必要」なんですよ。
仮に必要額が3,800万円だとして、年収300万円のご質問者さまが単独で借りられるのは、多く見積もって1,500万円ですから（＃１さんのご試算通りです）、自己資金として2,300万円は必要でしょう。

それから…。
女性が借入申込人になる場合は、どうしても住宅ローンの審査は厳しくなります。
まず、「なぜ夫が借入申込人にならないのか」を尋ねられるでしょう。
そして、借りられるとしても、おそらくは夫である「彼」を『連帯保証人』にするよう、求めてくると思います。
もし、ご質問者さま名義で住宅ローンを借りたとしても、土地や建物の名義を一部でも「夫」にすれば、「夫」を『連帯保証人』にするよう、求めてくると思います。
その前に、ご質問者さまがまだお若いうちの場合、「出産」をどうするのか尋ねられます。
残念ながら（？）、男性には出産ができませんから、産後休暇が明けたらすぐに職場復帰ができるか、それが常から認められている職場かを尋ねられるでしょう。
ご質問者さま自身は、どうされるおつもりですか？
もし、「出産を機に退職」と言ってしまったら、おそらく住宅ローンを貸してくれないと思います。
だって、ご質問者さまが退職したら、ご質問者さまは収入がなくなりますでしょう？
ご質問者さまの収入がなくなったら、ご質問者さまは借りている住宅ローンをどうやって返済していくおつもりですか？

> もし実際に家を買うとしたら何年先くらいになるでしょうか？
個人的には、「できるだけ早く」をお勧めしたいです。
この先、（麻生総理の言うように）景気が回復していけば消費税が上げられますでしょう？
そうしますと、土地を買う際の消費税も上がってしまいますし、家を建てるにも原材料費にかかる消費税が上がってしまいますでしょう？
それに、若いうちならば「返済期間」を長くしても「定年までに完済」が見込めますが、歳を取ってからですと退職金や年金をアテにした返済計画になってしまいますから。

ただ、「いつ頃」というのは、ご質問者さまが「いつまでに」「どの程度の金額」の「住宅取得のための自己資金」を蓄えられるか…によります。

> 頭金っていくらくらい貯金しておけば審査通りやすいでしょうか？
こればっかりは「物件」と「借入申込人次第」なので何とも…。
「物件」と「借入申込人次第」によっては、１００％融資でも通りますから。

補足

詳しく回答して頂き有難うございます！

> (1)彼氏には何件か消費者金融で借りた借金がありました。
　> 親が自営業で自分名義だけでなく彼氏名義でもお金を借りていたみたいで滞納もあったみたいです。
　> 今は彼氏の借金は1年程前に全て完済しています。
　と記入しましたが、彼氏にちゃんと聞くと彼氏名義分の延滞はなく完済したと言う事でした。

(2)ミニ整理って言葉自体ないんですね・・・。
　　彼氏がミニ整理って言ってたんで（＾＾;）
　　多分言葉が似てる任意整理だと思います。

(3)払えない申請をしてるのは年金でした。
　国民保険は払ってないので持っていないそうです。
　市民税や府民税も払ってないそうです。
　こちらの分は結婚を機に払ってもらう予定です。

また、彼が親と一緒に仕事をしている…という場合は、「ちょっとやっかいかも」しれません。
　今現在は親が自営業でやっていたお店を閉めたので彼氏は親と一緒には仕事をしておらず他で働いています。

やっぱり私名義だと厳しいですよね。
出産は出産休暇や育児休暇をとるつもりですが、
彼氏の収入次第では辞めて育児に専念するかもしれません。

とりあえず今出来ることって何がありますでしょうか？

回答No.5

Domenica

＃３です。
ご丁寧にお礼をありがとうございました。

> 彼氏にちゃんと聞くと彼氏名義分の延滞はなく完済したと言う事でした。
取り敢えずその点は安心できましたね。
でも、「念のため」に『個人信用情報』は確認をしておかれるとよろしいと思いますよ（有料だったりしますが）。
『個人信用情報機関』で「本人情報の開示」をした際に、本人に提示されるものと同じ情報が、銀行等でも把握できますので、「どのような情報が把握されるのか」ということを知っておかれるのもいいのではないかと思いまして。

> 彼氏がミニ整理って言ってたんで（＾＾;）
> 多分言葉が似てる任意整理だと思います。
「任意整理」ならば、「相手」によっては、その時点で『個人信用情報機関』にその旨の登録をし、そこから５年間、「任意整理をした」という情報が登録されます。
後から１つ気になったのが、「ミニ」という言葉なんですが、「小規模個人再生」という整理の方法があるんですよ。
もしかして「ミニ」＝「小規模」という意味で使われたのでは？と思いまして。
「小規模個人再生」ですと、その情報が『官報』というものに記載されるんです。
一部の『個人信用情報機関』（住宅ローンにも関係するところ）では、『官報に記載された情報』というのは、「官報に公告された手続開始決定の日から10年を超えない期間」登録されたままになるんですよ。
もし、「小規模個人再生」でしたら、この情報が登録されている間（いつが「手続開始決定の日」か分かりませんが、その日から10年間）は、住宅ローンを借りることは難しい…と思ってください。

> 市民税や府民税も払ってないそうです。
> こちらの分は結婚を機に払ってもらう予定です。
税金等は、「払えない」ならば、それなりの手続きを取れば免除してもらえたり、猶予してもらえたりします。
また、所得が低ければ「払わなくてもいい」制度になっています。
それを「払わなければいけないのに払っていない」というのは、住宅ローンの審査において、銀行等にとても「悪い印象」を与えます。
ですから、「住宅ローンを借りる３年くらい前から」、税金や借金のことは、「きちんと」しておかれた方がいいですよ。

> 今現在は親が自営業でやっていたお店を閉めたので彼氏は親と一緒には仕事をしておらず他で働いています。
彼には頑張って「同じところで」働き続けてもらうようにしてください。
随分と拘るところは減ってきているのですが、まだまだ「勤続年数」に拘る金融機関は多いので。

> やっぱり私名義だと厳しいですよね。
> 出産は出産休暇や育児休暇をとるつもりですが、彼氏の収入次第では辞めて育児に専念するかもしれません。
産前産後休暇はいいのですが、育児休業は「無収入」になりますからね。
ただ、お金はいくらあってもいいですし、住宅ローンも「できるだけ短い期間」で返してしまった方が「お得」なので、住宅ローンを借りられたのでしたら、「育児に専念」はお考えにならない方がよろしいかと思います。
こちらのサイトでもよくお見かけするのが、「妻は産後休暇が明けたらすぐに職場復帰して、定年まで働くつもりです。」として、住宅ローンを借りられようとする方がいらっしゃいます。
ですが、私は身近でそうしようと思って果たせなかった人を知っています（お子さんが先天的な病気を持って生れ、目を離すことができない…という状況です）。
お客さまのなかには、妻が職場復帰を果たすことができなかったことから、住宅ローンの返済計画が狂い（妻の収入が得られなくなった）、結果として返済不能に陥り、せっかく手に入れられた「家」を手放さざるを得なくなった…という方もいらっしゃいます。

ですから、「夫の収入のみでも成り立つような借入計画を立て」ておいて、妻も働いて収入を得るようにされた方がいいと思います。
資金的な余裕が、精神的な余裕につながりますからね（実際にはその逆が多くて…）。

> とりあえず今出来ることって何がありますでしょうか？
まずは、「お金を貯めること」です。
住宅ローンなんて、できれば借りずに済むならばそうした方がいいんですよ。
ですから、ご質問者さまのお給料には一切手を付けずに、生活資金の全てを彼の給料で賄う…ってことにすれば、年収３００万円なら１０年間で3,000万円貯められますでしょう？
3,000万円あったら、もしかしたら住宅ローンなんて借りる必要がないかもしれませんものね。
マイホーム「即金買い」です。

それから、ライフ＆マネープランニングをしてみてください。
何歳の時に何があって、どれくらいのお金が必要になるのか…というのを表にして考えるんです。
子供の誕生、子供の進学、車の買い替え、白物家電の買い替えなどもありますし、「自己持家」が「一戸建て」の場合は、「１０年ごとに数百万円単位の改修」が必要になったりしますよ。

あとは＃４さんと同じですね。
「家自体のことや税金、ローンのことを勉強し、ここで聞かなくても自分である程度は判断出来るようになることです。」
何も知らないでいると、不動産業者やハウスメーカーの言うままになり、みすみす「損」をすることにもなりますので。
銀行等が開催している「住宅ローン相談会」などに出向いて、話を聞くのもいい勉強になりますよ。

回答No.4

86tarou

とりあえず今出来ることは貯金ぐらいって事でしょうか・・・。＞
そうです。出来る限り共働きをして貯金を貯めることです。あとは、家自体のことや税金、ローンのことを勉強し、ここで聞かなくても自分である程度は判断出来るようになることです。その辺りの土地や家の価格相場も調べておくと、売り物件を出た時に高いのか安いのかの判断も出来ますし。特に人気のある物件はすぐに売れてしまうので、決断が早い方が良いのです。この世界は早い者勝ち（先に購入申込者が居れば、その交渉が決裂しない限り順番はまわってきません）なのですから。

回答No.2

dod1972

＞できればミニ整理とはどうゆうものなのか教えて下さい
そんな用語は聞いたことありません。
似たようなのは、債務整理とか債務整理ですが。これは、早い話借金の棒引きですから、個人信用情報に異動情報として載ります。
あと、利息返還は、過払い利息返還の事でしょう。
ここみてください。
http://seikyu.org/

＞滞納などの個人情報は5年くらい経つと記録から消えるとありましたが本当でしょうか？
滞納は５年ですが、破産や個人再生、任意整理などの異動情報は、７～１０年です。
しかも、借り入れたのを踏み倒した金融機関には、内部情報として一生残ります。

＞実際に家を買うとしたら何年先くらいになるでしょうか？
他人の身代わりとは言え、身代わりは本人と一緒。
自社情報として保有してしまってる金融機関では一生無理かも知れません。
まあ、異動情報発生した時点から10年後メドくらいでしょうか。

＞最悪私名義では審査通りませんでしょうか？
年齢と収入から察するに、よっぽど資産家の保証人が付かない限り無理。

＞頭金っていくらくらい貯金しておけば審査通りやすいでしょうか？
通りやすいのは、物件の３割

いかんせん、ちょっと現時点では、借りるのは難しいと思います。

お礼

回答ありがとうございます。
今すぐというわけではないので長い目でもっと色々
勉強しようと思います。

回答No.1

86tarou

最後の参考の方だけお答えします。

今の年収では2000万円は貯めないと、その物件価格（3500万円）の購入は厳しいと思います。年３％の35年ローンで試算すると、1500万円までの借入金なら年収の25％までに収まるので、なんとかなるかもしれないということです。なので、年収を上げるか物件価格を下げるかの選択が必要でしょうね。頭金も物件価格の30％（諸費用込み）は欲しいところですので、10年スパンくらいで計画を立てて貯蓄に励みましょう。過去に事故歴があるなら、尚更30歳以降での購入になると思いますが、定年以降のローンを組む場合は繰上返済が必須になるので更に厳しくなります。あと、頭金を払った後も年収の半分程度は最低残しておくと、何かあった時にも安心です。
それから、審査が通る額と無理なく払っていける額とでは大きな開きがあると思ってください。審査ギリギリでローンを組むと、殆どの場合後悔することになります（払えなくなって家を手放しても借金が残るとか）。

住宅の購入は生活の質を上げる道具の一つにしか過ぎません。無理なローンで節約ばかりするようでは本末転倒にもなりかねません。くれぐれも無理なローンだけは組まないようにしてください。ローンの支払いのために、旅行や外食が出来ないなんて淋しいですし。

参考URL：

http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

お礼

とりあえず今出来ることは貯金ぐらいって事でしょうか・・・。