- ベストアンサー
管理費の滞納・・・
教えてください！！ 中古マンションを知人を通じて購入しましたが、管理費・修繕積立費が６０万滞納しておりました。 私としては、思っても見なかった費用ですので払いたくありません。しかし、新所有者にこの権利が継承されると聞きました。 仮に払うことになっても納得ができません。この件について、交渉は可能でしょうか？ 教えてください。
- みんなの回答 （7）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
こんばんは。元管理会社所属で現コンサルタントの者です。 基本的に所有権の分譲管理組合方式マンションとして考えます（定期借地権とは少々異なりますので） 分譲マンションの場合、マンションの全てをマンションの所有者で按分（全体の専有部分の合計から自分の専有部分の箇所）を譲り受け、その部屋に入るために必要な共用部分の管理維持費として管理組合に支払うのが前提となります。 例えばマンションの外廊下の電灯代金然り、エレベーターがあればエレベーターの低圧動力電気代、他にも火災点検費用などが挙げられます。 勿論修繕積立金も同様（実際に管理規約では特別な修繕に使用し、総会決議で決定が下されない限り一円たりとも取り崩しは出来ないと標準管理規約を採択しているならば明文化されております。） そしてこの管理費（以下積立金含め）等ですが、これは質問者様が仰るように新所有者に継承されます。これは資産も負債も含めすべてのことにおいて言えることであります。 このことは標準管理規約なら26条に記載されています。 （承継人に対する債権の行使） 第２６条 管理組合が管理費等について有する債権は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても行うことができる。 正直言って既に売買契約が済んで、なおかつ宅建法に基づく重要事項説明書に署名・押印をした以上、理由はどうであれ所有権移転は間違いなくされる訳であり、支払いを滞納させることは管理組合からすれば逆に、質問者様が管理組合から訴えられる可能性が十分にあります。 これは規約の60条、66条以下に次のような文章が記載されています。 （管理費等の徴収） 第６０条 管理組合は、第２５条に定める管理費等及び第２９条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により第６２条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日までに一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合には、別に定めるところによる。 ２ 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○％の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。 ３ 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議により、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる。 ４ 第２項に基づき請求した遅延損害金、弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用に相当する収納金は、第２７条に定める費用に充当する。 ５ 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。 （義務違反者に対する措置） 第６６条 区分所有者又は占有者が建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、区分所有法第５７条から第６０条までの規定に基づき必要な措置をとることができる。 （理事長の勧告及び指示等） 第６７条 区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人（以下「区分所有者等」という。）が、法令、規約又は使用細則等に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者等に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことができる。 ２ 区分所有者は、その同居人又はその所有する専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人が前項の行為を行った場合には、その是正等のため必要な措置を講じなければならない。 ３ 区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等において不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の措置を講ずることができる。 一 行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること 二 敷地及び共用部分等について生じた損害賠償金又は不当利得による返還金の請求又は受領に関し、区分所有者のために、訴訟において原告又は被告となること、その他法的措置をとること ４ 前項の訴えを提起する場合、理事長は、請求の相手方に対し、違約金としての弁護士費用及び差止め等の諸費用を請求することができる。 ５ 前項に基づき請求した弁護士費用及び差止め等の諸費用に相当する収納金は、第２７条に定める費用に充当する。 ６ 理事長は、第３項の規定に基づき、区分所有者のために、原告又は被告となったときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。この場合には、第４３条第２項及び第３項の規定を準用する。 最近では雇用問題などから住宅ローンが精一杯で管理費等まで家計のやりくりが苦しく、管理費等の長期滞納者増え続けマンションの適正なる維持管理が出来ない事例も数多くあります。 例えば未収金が多く外壁工事もやらなければならないのに、未収金が多い故、積立金が不足し修繕費用を賄えないとかノンバンクからの借り入れも出来ない等ということから、酷いところでは3か月の滞納で即内容証明→少額訴訟というケースもあります。 申し立てをするならば他の方も仰るように前所有者が本件に関して隠蔽していた客観的に証明できる事実があるならば、逆に民法の双務契約違反で訴えることは可能ですが・・・
その他の回答 (6)
- st_tail
- ベストアンサー率50% (257/509)
管理会社の社員です。 他の方も回答している通りで、区分所有法という法律で、新所有者に請求する事ができる、と決まっています。で、管理会社は、当然質問者様に請求します。 で、交渉は可能か、と言う点では、支払い方法についての交渉は可能です。減額交渉はするだけ無駄です。むしろ交渉しなければならないのは、旧所有者とでしょうね。売買代金から、その分を返せ、と言う交渉であれば可能です。 もし、あれこれごねて管理費の支払を拒めば、管理会社は粛々と法的な手続きを進めます。裁判でも絶対に管理組合は負けませんから、質問者様の給料、預金等を差し押さえる事になります。それでも払わなければ、最終的には競売です。 あきらめて支払うことをお勧めします。
- -phantom2-
- ベストアンサー率42% (438/1023)
＞交渉は可能でしょうか？ おそらく管理組合か管理会社に交渉したいのでしょうけど、相手が違いますよ。 交渉したいなら前所有者です。 個人でマンションの売買をするなら。管理費修繕費の滞納は抵当の有無などと共に、最も注意しなければならない事柄であり、そんなことも知らずに買ってしまい納得いきません、は通用しませんよ。 不動産業者の仲介で買ってれば、契約前に不動産業者の行う重要事項の説明に於いて「管理費修繕積立金○○月の滞納有り」と告知されたはずです。 個人売買はすべて個人の責任です。管理会社にはなんの落ち度もありません。 前所有者が払わないというなら、質問者さんが頑張って払ってあげてください。
区分所有法において、管理者の区分所有者に対する債権は特定承継人（買主）に対しても行うことができる、と定められておりますので法的にも逃れる術はありません。 つまり組合が特定承継人に滞納分の管理費を請求することは適法ですし、無視していたら最悪の場合、強制競売される恐れもあります。 ＞この件について、交渉は可能でしょうか？ 交渉は可能ですが、管理組合との交渉においては一括払いか分割払いかという程度の交渉になるでしょう。 支払いそのものに関する交渉については、あなたが物件を購入した売主としてください。 既に回答がありますように、仲介業者を入れて取引しておれば、管理費等の未納は重説事項ですから契約前に知ることが出来ました。 仲介手数料を負担しなかった代償と言ってはなんですが、このようなトラブルは多いですから以後の教訓としての授業料と考えるのも前向きかと思います。
元業者営業です 典型的な「個人間売買」によるトラブルです。 仲介手数料を単純に「お客さん紹介料」などと認識しているとこのような結果になります。 実際はこのようなトラブルを事前に避けるための「保険料」の意味合いが強いのですが、なかなかご理解いただけてないようで。。。 他の回答にもある通り、法的には新所有者であるご質問者に支払いの義務があります。これを免れることはできません。 ＞仮に払うことになっても納得ができません。この件について、交渉は可能でしょうか？ 残念ながら不可能です。マンションの管理会社（もしくは管理組合）は払ってもらえればそれが「旧所有者」であろうが「新所有者」であろうが関係ありません。他の組合員との公平性を保つ為にも交渉はできません。できるとすれば「分割にして欲しい」位でしょうか。 今更「仲介業者を入れていれば・・・」などと後悔しても始まりません。至急前所有者へ請求すべきですが、支払能力があるのか甚だ疑問です。支払えるならハナから滞納などしませんから。 そもそもつかまりますかね？ 残念ですが、あまり期待しない方がいいでしょう。 納得いかないからといっていつまでも支払わないと利子まで付きますのでご注意を。
- m_inoue222
- ベストアンサー率32% (2251/6909)
時効になっていなければ支払う義務が有ります 貴方が知らなくても所有者なのですから逃れられません 普通はそれらを知った上で価格に反映させて買う物ですけど．．． 仲介手数料をケチろうとするとよくこんな話になります 不動産の契約仲介は売り手と買い手が決まっていれば手数料も安くして貰えるのですけどね．．．
- to-kon
- ベストアンサー率17% (30/168)
所有権移転により管理組合への支払い義務は承継されます。 移転前の滞納分についても新所有者が支払い義務を負います。 免れることはできません。 あなたが旧所有者に請求することは自由です。というか請求して当然でしょう。売買の際にそのことについての説明があれば別ですが。 管理組合に対して、旧所有者から取り立ててくれとの主張はできません。 仲介業者が存在するならば、そのへんについて調査する義務がありますから業者の責任になりますが、個人間売買だとこういうことが起きますね。 本来ならば、そのような滞納金があれば、決済のときに代金精算（売買金額から相殺するとか）を行うものです。
