住宅ローンの審査基準と減額融資について

質問

年齢：31歳
年収：330万（勤続5年）
借入希望：2300万

で、JAバンクで審査を出しました。
車のローンや、銀行のフリーローン、ショッピングローンがあることを正直に申告して場合によってはすべて返済できます。
と伝えましたが、担当者からは問題ありませんと回答がありました。

審査回答は自動車ローン等が影響している可能性があるとして融資NG

HMへの契約もありましたので、急いですべてのローンを完済し、完済証明書持参して再審査をお願いしました。
そこでも担当者からは「これで大丈夫ですよ」と安易な回答に少々、不安ではあったのですが…

再審査の結果の連絡があり、1700万であれば融資可能という回答でした。
状況として一歩前進はしたのですが、融資希望額と差があることを聞くと、さらにクレジットカードを持っているなら解約して！と言われました。
クレジットカードも2枚（それぞれ30万づつのキャッシング枠あり）所持していましたが解約して（これ意味無かったんです。キャッシング枠だけ0にすれば良かったと後で知りました。）解約証明書持参して再審査をお願いしました。

すると、再々審査はできないと回答でした。
ちょっと…、クレカ解約しろって言ったのは担当者なんですけど…

JAバンクでの交渉に変化は期待出来ないので、HM紹介での銀行へ改めて審査予定です。

改めてやり直すのは、かまわないのですが今度は大丈夫なのか不安で仕方ありません。
HMの方は融資NGの理由に農家住宅の評価が低いことが影響したのでは？との説明がありました。
年収も一般的よりは低いですし、高額な買い物には大体ローンで購入していた事もあります。

あと、24歳頃にアイフルで100万近く一時借金をしていました。
半年後にはすべて延滞もなくすべて完済しております。

HMの方はJAバンクで融資NGなら他をあたっても難しいけど、クレカも解約してるし、減額での融資OKであれば大丈夫と話してくれていますが…。
消費者金融での取引があった方には厳しいと色んなサイトで見かけます。

これが影響しているのでしょうか？
もし同様な経験をされた方がいらっしゃれば、アドバイス頂ければ幸いです。

回答No.3

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。
＆保証会社に出向して保証審査を経験したこともあります。

経緯から察しますに、おそらく、ＪＡの保証機関が「保証審査ＮＧ」としたのではないかと思います。
そして、ＪＡの住宅ローンの融資基準に「指定する保証機関の保証が受けられること」が条件になっているのではないかと。

ＪＡ自体で『ＣＩＣ』や『全情連』に加盟しているところはなかったと思います。
『ＣＩＣ』や『全情連』に加盟していない以上、ＪＡでは、クレジットカードや消費者金融の利用履歴を把握することはできません。
そして、私も個人融資審査を担当していた時には、保証会社の保証審査基準等は全く知りませんでしたし、保証会社は保証審査ＮＧになった理由を明確には教えてくれませんでした。
ですが、保証会社へ出向して保証審査を担当するときに「保証審査ＮＧの理由は、金融機関へは教えてはいけない。」と言われました。

ですから、ＪＡでの融資審査は問題がなさそうに思われたので「問題ありません」とか安易に言ってしまったのでしょう。
ところが保証機関からの保証審査の回答は「ＮＧ」。
保証審査ＮＧの理由を、ＪＡの担当者は知らないので「自動車ローン等が影響している可能性がある」とか、「全部の融資を完済して」とか、「クレジットカードがあるならそれも」というようなことを言ったんだと思います。

でも保証審査の場合、「ＮＧ」から「減額ならばＯＫ」となることは少ないので（「ＯＫ」になる可能性があるのなら、最初に「○○○○万円までならば」とか「ローンを全て完済して、クレジットカードを何枚解約してくれれば」ということを言うと思います）、もしかしたら、保証機関を利用せず、連帯保証人を立てるなどの条件を付けて「1,700万円までなら融資可」にしたのではないかと…。

別のご質問者さまも「ＪＡでリフォームローンを申し込んで、一旦ＮＧになったので、見積もりを変えて審査を依頼しようとしたら『再審査はできない』と言われた。」とおっしゃっていましたが、そういうこともあるんですね。

> 融資NGの理由に農家住宅の評価が低いことが影響したのでは？との説明がありました。
う～ん。
ＪＡで「農家」関係の評価が低く見られたら、他の金融機関ではもっと難しいのでは？と思ってしまったのですが、このあたりはどうなのでしょう…。

「アイフル」のご利用は24歳の時とのことですから、既に『個人信用情報機関』からご利用の履歴も消えていると思います。
それに「アイフル」は『全情連』にしか加盟していません。
ＪＡやその保証機関が『全情連』に加盟しているということはないと思いますので、「アイフル」の利用履歴が残っていたとしても把握できないと思います。

個人的には「1,700万円までならばＯＫ」となっていることを考えると、『返済負担率』が問題だったのではないかと思います。
他のローンがあった時点ではもちろんのこと、
年齢：31歳
年収：330万（勤続5年）
ですと、2,300万円の借り入れは、審査基準に引っ掛かってきます。
低金利、返済期間35年で計算すればクリアできないこともないのですが、「金融機関が見る標準的な基準」に当てはめますと『返済負担率』が36％を超えていますから…。
年収が400万円未満では、『返済負担率』36％超は「ＮＧ」です。
『返済負担率』の基準は、金融機関によって異なりますが、高めに見ているところでも年収400万円未満の場合は「35％まで」だと思います（高めに見ているところで…であって、年収400万円未満の場合は「30％まで」が多いと思います）。

それから、「頭金」というのは、業者との「支払い」の関係で発生するものですから、住宅ローン融資には直接関係してきません。
関係するならば、資金計画のうちの『自己資金』の多寡になります。

最後に、60歳定年として29年後。
その頃、日本の農業の「形態」は今と変わらないんでしょうか？
> 兼業農家なので完済時に退職していても収入は確保できる予定です。（あくまで予定です。それが農家住宅では考慮されると聞いたのですが…）
そのあたりを「ＪＡ」ならば見越しているのではないかと思いました。
なお、私が聞いた範囲では、ＪＡで「考慮」してもらえるのは「借入申込者当人が正組合員の場合だけ」とのことでしたが…。（正組合員の家族や准組合員の方が、殆ど考慮されなかったと言っていましたので。）

お礼

Domenica様

とてもわかり易い説明ありがとうございました。
一応、HM紹介にてろうきんで審査中です。
農家住宅の担保では多少評価が厳しいと話があり、担保になりえる土地が親所有である状況（農地等ではなく宅地で調整区域でもありません）を説明したところ、大丈夫だとお話を頂きました。
まだ不安ではありますが…。
これで駄目なら白紙で再度考え直します。

地域毎に多少状況は違うみたいですね。
ろうきんの担当者も首都圏からの異動？転勤？の方でしたが首都圏等であれば、難しいですが地方で厳しく設定するとほとんど貸し出しできないですからと聞きました。
まだまだ安心はできませんが、JAの根拠的なことがわかったので助かりました。ありがとうございました。

補足

本日、ろうきんで本審査が無事通りました。
JAとの差額が発生したことについては結局よくわかりませんでしたが、金利にも特に変わりなく、逆に給与口座が勤務先ではJAバンクにできなかったので、固定期間終了後の優遇金利のことを考えれば、結果的によかったと思いました。

ありがとうございました。

回答No.2

86tarou

年収の20％（限度額はもっと高いでしょうが、その位の年収なら25％まででしょうか）を支払いに充て月55,000円、これを定年までの29年の年３％の固定金利で借りると1280万円です（25％なら1600万円）。繰上返済を前提に34年返済にすると1410万円の借入になります（25％なら1760万円）。この辺りが現実的な数値ではないでしょうか？
変動金利にして70歳返済終了にすれば、当面の支払い金額が下がるのでやっていけそうですが、あまりお勧めしません。ローン審査限度額＞＞無理なく支払える借入金ですから、この二つには大きな差があると思ってください。定年まで生活を切り詰めてローンを払うだけに働くなら良いかもしれませんが、旅行や外食もしたくないですか？住居は生活の質を上げる道具の一つに過ぎません。無理なローンを抱えると本末転倒にもなりかねませんよ。

参考URL：

http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

お礼

86tarou様

回答ありがとうございます。
25％ですが…
そう考えるとJAバンクの回答も理解できますね。

やはり年収の問題で、これまでの借金等での影響はほとんどないってことでしょうかね？
であれば、その部分は安心しました。

頭金のほうを検討する余地がありますかね？
まず審査の結果を待って判断してみようと思います。

回答No.1

adobe_san

これ勤続年数と年齢のわりには年収が少ないことが影響してます。
そもそも年収330万円　毎月幾ら返済する予定ですか？
それと完済まで何年の計画ですか？

頭金1千万円程度あれば　考えてくれるかも知れませんね。
この年収で2300万円会社に居てる間に完済できませんよ。

再度　計画を立て直す必要が入りますね。

補足

adobe_san様
ありがとうございます。
年収と勤続年数ですか…

返済期間は35年です。
説明が不足しておりました。すいません。
兼業農家なので完済時に退職していても収入は確保できる予定です。（あくまで予定です。それが農家住宅では考慮されると聞いたのですが…）
現在は農業収入は私にはないので上記年収になってしまいます。

HMさんに再度見直しを相談してみようと思います。
年間返済の年収に対する割合だけでは難しいんですね…