敷金返金について大家側から

質問

敷金の返金について、アドバイスをお願いします。

私の親が大家をしており、借家（3LDK）を持っています。
先月10年ほど住んだ借主さんが退去しました。
両親が空き家の状況を確認後、不動産屋さんへ挨拶へ行ったところ、
不動産屋さんからは「敷金を返金してください」と言われたそうです。
そこでお尋ねしたいのですが、以下の状況の場合、預かっている敷金のうち
どれぐらいの割合を修繕費としてもらって良いものでしょうか。

１．借り主はタバコを吸う人で、天井、壁紙がヤニで真黄色
　（と言うよりドス黒いオレンジ色）のまだら模様になっている。
２．畳にはタバコの焦げが多数
３．こちらには相談なくエアコンを増設し、壁に穴を開けていた
４．家全体にタバコ臭がしみついていて、ハウスクリーニングでは匂いが落ちなさそう
５．庭付き物件のため、庭の草は小さな女性の背丈ほどに伸びて荒れ果てており、
更にブロックを積み上げたゴミ焼却用の炉？が放置
（今は庭でのゴミもやしは禁止のはずなのですが）
６．庭には壊れたプランターやゴミ多数、植木鉢、植木など放置

不動産屋さんに、庭に置いていったものの処分代を敷金から差し引きたい、
１の状態では全面リフォームとなるので、借主の負担と思われる壁紙、
天井、畳については半々の負担にしたいと言ったところ、
「庭の草刈りは大家さんの仕事ですしねぇ～」
「10年いたので自然消耗内です」
「敷金が返ったほうが借主としても気分がいいですし。鍵をきちんと返しに来た礼儀正しい人ですから。」
などと言われたようで、返さないといけないのかしら、と言っています。
というか、鍵を返すのは当然ですし、鍵を返しに来たからといって
礼儀正しい人というのも変な話です。
礼儀正しい人だから敷金を返金しなくてはいけないのでしょうか？

今までも不動産屋さんの言いなりになっているところが多く、
別の人の退去の時も、家賃滞納が半年以上で全面リフォームしないと
次には貸せないほどひどい住み方をされたにもかかわらず
（リフォーム代は200万でした）、不動産屋さんは「借主からは敷金を
全額もらうだけで、追加請求はしないで下さい。あちらも大変ですから。」と言われ
ボランティアで家をかしているのか？と思ったほどでした。
私が前回のことを知っていたら、もっと強く出るように両親にアドバイスも
したのですが、とにかく父が変な仏心の持ち主なのでその辺も困っているのです…
もうあの不動産屋を信じてはいませんし、今回は言いなりにならないように、
私と母とで対応しようと思っています。
私としては、リフォーム代の明細から「壁紙、天井、畳」の分を計算し、
半額をきちんともらいたいと考えていますが、どこまでを自然消耗と
とらえてよいのかいまいちわからず、またどれぐらいの割合をもらえるのか
不動産に詳しい方からのアドバイスをいただきたく、質問しました。
もし半々で負担した場合で、敷金内で足りなかった場合、追加請求は可能なのでしょうか？

回答No.5

102351

業者です。
(1)基本的な大原則として、家賃にクロス等、建物の設備や維持管理費は含まれていると理解して下さい。それが抜けている気がします。
１、はタバコの損耗は原状回復の対象に含めても大丈夫です。
が１０年も住んでますので、タバコを吸っていても吸っていなくても通常のクロスの対価年数はオーバーしてますし、経費で計上されてるでしょうから償却も終わっているはずですし、クロスに価値は法的にも無いはずです。（税金の申請はちゃんとされてますよね？）
よって借主さんに負担していただくのは無し、多くても１割もらえればいいほうじゃないですか。
２、も同じ考えです。
３については、契約違反です。
借主の費用で穴を埋めてもらうことが出来ます。
４は消臭剤でも買って下さい。
５６は借主負担。
お父様が人が良いのではなく、「正しい」のですよ。
不動産屋が言ってることも「正しい」のです。

(2)嫌なら人に貸さなければ良い話。
(1)(2)を理解したうえで、
これらを理解できなければ、
あなたは我侭です、人に家を貸すのはやめた方がいいでしょう。
借りた人がかわいそうです。

お礼

ご回答ありがとうございます。

私は今まで全く借家に関係していないため、賃貸に関する知識はありません。
ですので、借主さんにこちらの勝手を通してしまわないように
事前に勉強のために質問させてもらいました。

業者の方ということでこの道の専門家からの回答はとても勉強になりました。
もし両親が私に土地を譲り借家を続けるように言っても、私の責任のもと貸すことはしたくないと思っています。
かわいそうな借主も生まれませんので、ご安心ください。