亡くなった祖父の約束のまま土地を使用されています。

質問

46年ほど前、農道としか隣接していないAさんの家に、1坪ほどの道につながるための土地を、今は亡くなった祖父が「土地をあげる」と口約束で譲ったらしいのです。

今度、その土地も利用してアパートを建て替えることになりました。

現在は建築法等が色々と変更になって、その土地が使用できないと思い通りの建物が作れない状況になってしまいました。

23年前に祖母が相続し、さらに私が相続して16年が経ちます。

現在でも私の登記になっており、固定資産税もずっと支払い続けています。

今ではAさん宅の前に大きな道路も出来て、1坪の土地は利用価値はなくなったはずなのですが、Aさんは車庫としてその土地と、さらに市の土地にもかけて無断利用し続けています。

そこの市の赤道を払い下げ申請をした所、Aさん宅は点でしか接していない所なので承諾もいらないはずなのに、車庫として使用しているため市の方でも当人の判をもらってくれと止められてしまいました。

3年前に別件で、その土地の境界の確認通知書に私の土地であると印鑑も押して、お互いに所有者を認識し合った訳なのですが、明け渡しをお願いした所、「ずっと使っているから自分のものだ」と主張してきました。

新たに車庫を同じような位置に、今度は無償の賃貸として作るのでとこちらも譲歩しているのですが、「現状のまま使用する」と空けてくれる様子もありません。

Aさんは裁判で決着をつけると言い始めていますが、こちらは音便に済ませたい所ではあるのですが。。

この一坪程の土地は返還してもらうことは可能なのでしょうか？
また、裁判になった場合は私の方が不利なのでしょうか？

よろしくお願いします。

回答No.3

kishn_an

No.1です。
とりあえず、再質問にお答えします。
口約束も有効というのは、その約束を履行してしまえば後で取消はできない。
逆に言えば履行するまでは何時でも取り消すことができるのです。
Aさんが当該土地を明け渡すと言ったとしても、実際に明け渡す前であればいつでも取消せます。

言葉足らずでmonloe様を不安な気持ちにさせてしっまたようでお詫びいたします。
先の答えは、あくまでもAさんの主張を想定しただけのものです。当然monloe様も、御自分の主張、Aさんへの反論もできます。
たとえば、おじいさまとのAさんの間の契約は無償貸借契約である。境界確認の書類は登記簿上の境界と実際の境界との間に違いがあるかどうかの確認である。というふうにです。
法律上の争いというのは、このように主張と反証の繰り返しです。

土地問題、とくに通行権，利用権がらみの相燐関係は、問題になるのが当事者が死亡した後におこることが多く、また、昔の人は少しばかりの、さしあったて利用しない土地の場合、地縁関係を重視して契約書も登記もないのが普通ですから、水掛け論になってしまいます。
民法も慣例によるものとしていますし、裁判所も厳格に法律を当てはめた判断をしないことも多い様です。どちらが悪いとか，どっちが有利とか俄に決めがたいのです。

monloe様も穏便な解決をお望みな様ですし、裁判になれば水掛け論の応酬で後にしこりを残すことにもなりかねません。
やはり、弁護士など専門家を入れて和解の方向を探るのが良いと思います。
和解というのは、ご存知だと思いますし、弁護士に聞けば説明するとも思いますが、勝ち負けではありません。過去のことはさておき，現状を重視してから、お互いが理解し合い、主張を譲り合って新しい法律関係を協力して作ることです。Aさんとの間に良い法律関係を築かれることをお祈りいたします。

回答No.2

-phantom2-

Ａは時効による取得を裁判で主張すると思われます。

他人の土地と知っていても、所有の意思を持って公然かつ平穏に20年以上占有を続けたら、Ａは所有権を得ます。

質問者さんからそれに対抗できるものとしては、3年前にその土地の境界の確認通知書に私の土地であると印鑑も押して、お互いに所有者を認識し合った書類があることです。

この書類ではＡ自らが自分の所有では無いと認めてます。

時効取得と境界確認書の二つを裁判所がどう判断するかは判りません。
雰囲気としては現況を優先（現在もＡが占有使用している事実）されて時効取得されてしまうような気がします。

穏便に済ませるのであれば、安くするから買ってくれ、と持ちかけるのが良いと思います。

お礼

ご意見ありがとうございます。
不利そうな意見ばかりで、少々気分が滅入ってきていますが、
がんばってみます。

補足

こちらも今回の件が出るまで、祖父が「あげる」と言っていたことは知らずにいましたので、３年前の境界の確認通知書をした時に、こちらでは「使用貸借」として認識していました。

回答No.1

kishn_an

あえてAさんの立場で考えてみます。

・Aさんは４６年前おじいさまから当該土地を譲ってもらった。口約束ではあるがその後自己の所有として占有を続けたが、おじいさまも、その承継者のおばあさまも当該土地について地代の請求あるいは建物の撤去など自分の土地であることの主張を一切していない。

・３年前の境界確認の件に付いては、現状の所有権の確認ではなく、登記簿記載事項を確認をしただけ。

よって４６年前に当該土地の所有権を得ていると主張することもできます。

法律上は口約束も有効です。土地の譲渡完了後はとりけせません。（民法５５０条）
登記には対抗力はありますが、公信力はありません。対抗力とは第三者に自分の権利を主張することができるということです。当事者同士では意味のないことです。

早めに弁護士に相談したほうがよろしいかとおもいます。そのときに裁判外での仲裁か和解の可能性をお尋ねください。

お礼

ご意見ありがとうございました。
弁護士さんに相談することも視野に入れて進めたいと思います。

補足

口約束で権利が有効ということで、補足しますが、
数ヶ月前に「土地を空けて欲しい」と直接本人と話をした時に、
「車庫を空けるから、好きなように使えばいい」とも言われたのです。

書面等にはしていません。

ところが、数日後に家族会議をＡさんがしたところ、
「現状のまま車庫として使い続けるから、やっぱり譲れない」という風に断られたことから、今回のゴタゴタになっていってしまったのです。

これも口約束にはならないのでしょうか？