法定地上権について

質問

「更地にに抵当権が設定された後建物が建築された案件で、建物完成が土地抵当権設定から数ヶ月以内である 場合、法定地上権成立は肯定される。」というのが、競売不動産評価マニュアルに載っていたのですが、これは判例があるのでしょうか？もしあるのなら、いつの判例か教えてください。

回答No.5

tk-kubota

pitokitiさんの、ご質問では「・・・これは判例があるのでしょうか？」と云うことで、回答の補足では「・・・あります。」と云うことなので、この問題は、最早、解決しているようです。
私の、長年の実務経験では、法定地上権の判例は、星の数ほどあり、要するに、土地と建物の抵当権者の抵当権設定当時に、更地として融資していたか、抵当権者も事実上底地と見ていたかで変わっています。
今回のように「数ヶ月以内である場合」と云う厳格なものではなく、抵当権者の融資時の状況で判断されています。
従って、「あり得ない」と云うことはなく「あり得る」と思います。
なお、持分権では、法定地上権を否定していましたが、最近では、夫婦等の場合は、持分権でも法定地上権を認めています。
このように、理論と実務では、大きな開きがあります。

お礼

たしかに法定地上権の判例はたくさんありすぎて、目的の判例がなかなか見つかりません。特に実務であたった案件とまったく同じ判例はないので、いつも悩みます。
ともかく、納得できました。ありがとうございました。

回答No.4

17891917

ANo.3です。

　投稿後にANo.2の方の投稿があるのに気付きましたが，私の説明より，ANo.2の方の説明のほうが正確だと思いました。

　要は，土地の抵当権者に不測の損害が生じなければよいということだと思います。
　ただ，判例は土地抵当権設定後の建物完成の場合について，法定地上権の成立を相当厳格に制限していると解されます。
　逆に，絶対に保存登記が必要であるともいえず，土地抵当権者が建物の存在を認識している場合には不要とされる場合もありうるでしょうね。

　いずれにしても，本件マニュアルの説明は，誤解を招く表現であると思います。

お礼

わたしも誤解を招く表現であると思います。
もう少し、詳しい説明があれば誤解しないのですが・・・
ありがとうございました。

回答No.3

17891917

「１．建物の存在と物理的要件
（１）　土地の抵当権設定当時、建物が存在せず、建築予定に過ぎないときには、法定地上権の成立は否定される（最三小判昭51.2.27判時809号42頁）
　しかし、建物完成が土地抵当権設定から数ヶ月以内である場合、法定地上権成立は肯定される。
とあります。」

→この書き方だと，判例はないようですね。
　まず，抵当権が設定時に土地と所有者同じくする建物が建築された場合にしか法定地上権は成立しないという原則に例外はありません。
　もちろん判例はないし，学説にもそのような主張をするものは皆無だと思います。

　上記の文章は，土地に対する抵当権設定時に，実質的に建物が存在していたといえる場合を指しているものと思われます。
　つまり，土地に対する抵当権設定時に，建物としてまだ完成には至っていないが建物といえるまでに工事がなされており，土地の抵当権設定者が建物の存在を認識できる場合のことではないでしょうか？

　そして，その場合にも，土地の抵当権者に予想外の損害を与えない観点から，保存登記(不動産登記法74条）がなされていなければならないと考えます。

　ただ，私は実務家ではなく，以上は法律的観点からの意見です。
　近日中に，自分なりにその図書（「判例タイムズ臨時増刊1193　改訂競売不動産評価マニュアル」Ｐ.72）を立ち読みでもして検証してみたいと思います。

回答No.2

buttonhole

>これは判例があるのでしょうか？

　直接の判例やそのような実務の取扱があるのかは存じませんので、根拠は分かりませんが、おそらく次のようなことだと思います。
　確かに判例、通説は、更地についての法定地上権の成立を否定していますが、いかなる例外も認める余地はないのかというと、それは別問題です。昭和36年の最高裁の判例も、原審の認定した事実関係から、更地としての評価に基き抵当権を設定したことが明らかであることを理由に法定地上権の成立を否定したのであって、ただちに一切の例外も認めない趣旨とは必ずしも言えません。　
　建物は土地とは別個の不動産ですが、動産である木材等が組み立てられることによって、ある時点で不動産である建物になるわけです。
　例えば、抵当権設定時において不動産としての建物が存在していないとしても、現に建物が建築中であり、数ヶ月以内(数ヶ月ですと曖昧なので、例えば極端な例として、設定時の翌日に建物が完成するような場合を考えてみましょう。)に完成することが確実であような場合、そのことを前提に抵当権者が土地の評価(つまり、更地としては評価していない。)をしたという事情があり、しかもそのような事情が客観的に推知できるのであれば、抵当権者はもとより、後順位抵当権者や買受人にも不測の損害を与える怖れはないのですから、法定地上権の成立を肯定しうると思われます。

参考URL：

http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=01&hanreiNo=28995&hanreiKbn=01

お礼

なるほど、やはり抵当権設定者が更地として評価したか、底地として評価したかという事を基本に考えれば良いわけですね。ありがとうございました。

回答No.1

17891917

問　更地に抵当権が設定された後建物が建築された案件で、建物完成が土地抵当権設定から数ヶ月以内である場合、法定地上権成立は肯定される。」というのが、競売不動産評価マニュアルに載っていたのですが、これは判例があるのでしょうか？

答　そんな話聞いたことがありません。その引用は，正確に全文を引用されていますか？

　土地と建物との同時存在の原則に例外は無かったと思います。
　判例も，「土地に対する抵当権設定の当時、当該建物は未だ完成しておらず、しかも原判決認定の事情(原判決理由参照)に照らし更地としての評価に基き抵当権を設定したことが明らかであるときは、たとえ抵当権者において右建物の築造をあらかじめ承認した事実があつても、民法第三八八条の適用を認むべきではない（最高裁昭和36年2月10日判決）」と，抵当権者の承認があったときでさえ法定地上権の成立を否定しています。

　そもそも，常識で考えても，更地の評価で抵当権が設定された後に，たとえ数ヶ月以内であれ法定地上権(民法388条)が成立したら，土地の抵当権者に予想外の損害が発生しますよね。

　もう一度そのマニュアルの正確な文章を確認されてください。

補足

早速のご回答ありがとうございます。
記載内容をそのまま記載します。
１．建物の存在と物理的要件
（１）　土地の抵当権設定当時、建物が存在せず、建築予定に過ぎないときには、法定地上権の成立は否定される（最三小判昭51.2.27判時809号42頁）
　しかし、建物完成が建物完成が土地抵当権設定から数ヶ月以内である 場合、法定地上権成立は肯定される。

とあります。
ちなみに
「判例タイムズ臨時増刊1193　改訂競売不動産評価マニュアル」
Ｐ.72に上記の記載があります。