築浅物件とバブル期物件の比較

質問

現在、築１２年の分譲マンションに住んでいます。中古で購入、価格は新築時の半額でした。駅から近く、交通の便は非常によいのですが、いかんせん狭いです。
住み替えを検討し、一般媒介で売りに出していますが、時期が悪いためなかなか売れません。見に来る客はマンション事情をしらないヤツらばかり・・・。狙っていたマンションも次々に売れてしまい、なかなかタイミングがつかめません。
先日、バブル期に作られた築２０年ほどのマンションを見つけました。通勤は今よりも遠くなりますが、平米は２０ｍ２以上広くなり、まさにバブルの豪邸といった感じでした。
価格は狙っていた築浅の物件よりも５００万円くらい安く、デメリットは駅から徒歩圏内だが暗い住宅地の丘を上がっていくくらいでしょうか。
しかしこの物件なら、今のマンションを買取業者に出しても売買損３００万円くらいで銀行の住み替えローン仮審査も通っています。
住むには不況後のマンションよりも間取りが贅沢に作られていて非常に広いので申し分ありません。通勤も１５分くらい伸びるだけで大きな影響はありません。

バブル期のマンション事情に詳しい方、また個人的意見もお待ちしておりますので、よろしくお願いいたします。

回答No.3

noname#65452

はじめまして。

先日バブル期のマンション買った者です
その前は駅徒歩３分の新築マンション（現在築３年）買ってそこに住んでました。

飽き性で、数年ごとに買っては引っ越しを繰り返してます。

バブル期のマンションって凄いですよね。驚きました。床、階段から壁まで天然大理石使ってるんですよね。ロビーは３階まで吹き抜け。エレベーター３基。部屋も広いわ、トイレも広い。ついでに廊下もワイド。部屋内で飼ってる猫ちゃんが毎日行方不明になるんです。見つけ出すのに最低５分はかかるんです。学生の時、４畳半の風呂なしボロアパートで住み込みで新聞配達して働いていた身分の私からすると夢のようです。

さて、本題。
マンションによりけりでしょうけど、管理費、修繕積立費が高いです。築３年のマンションの２.５倍（７５、０００円）してます。メンテが相当かかるそうです。大規模修繕時にはなおさら費用かかるんではないでしょうか？
当マンションでは、区分所有者の方々が資産価値を落としたくない、とのことから、しょっちゅうメンテしているため、凄く綺麗になってます（だから管理費、修繕積立費が高いんですが）。とても２０年前経ったとは思えないくらいです。
同時期に建った隣のライオン○マンションは、管理費、修繕積立費は安いんですが、見た感じ、ボロボロです。セコくすら感じます。中は汚かったでした。メンテには、そんなにコストかけてないそうです。

バブルの頃、当マンションでは、なんでも億ションで有名で、資産家しか買えなかったそうです。そのため、未だにハイソな方ばかり住んでいて、今後も高級感を維持したマンションにしたい、という声が圧倒的だそうです。ですので、将来、管理費、修繕積立金がアップしそうな予感がします。

対して、隣のライオン○マンションは、ハイソな方はあんまりいない、とのことです。管理費をケチりたい、高級感はなくともいい、との路線でいくそうです。ですので、外観はボロっちく見えてます。
各マンションの区分所有者の考え方しだいなんでしょうね。

さて、築３年のマンションの方なのですが、こちらの区分所有者の方々は高所得者が多いらしく、やはり、マンションの維持管理はしっかりやっていきたい、マンションの利便性を高めたい、とのことで、先日、中規模工事の提案がありましたが、法的な制限から「検討」せざるをえなかったとの結果報告ありました。おそらくこのマンションも区分所有者の多くの意向で管理費等は高くなっても「住み心地」が良い方を選択するのでしょう

再びバブル時のマンションについて、
当マンションでは管理費で、高いところですと十数万円する部屋もあるそうです。
で、私の部屋の前所有者は、資産価値が購入時の1/6になった。管理費が高い。だからもういらない、として、投げ売りしたそうです。
現在のところ、管理費、修繕積立金の金額は建築当初と変化なしです。
これだけのマンションですから、管理費等で７５，０００円するのは致し方ないとします。でも、将来、管理費等で10万円を超すようにでもなったら、売却するかどうか、悩むでしょうね
分譲マンションの場合、管理費等を抑えて安っぽちく見えてもいい、管理費等高くなっても「住み心地が良い方を選ぶ」、は独断では決められません。その時その時の区分所有者の意向にもよりますので、現時点で将来のことは何とも言えません、というのが正直なところでしょうか

お礼

ご回答ありがとうございます。

肝心のランニングコストのことを書き忘れていました。
管理費、修繕積立金、駐車場を合計すると、今よりも１万円近く安くなります。だいたい２５０００円くらいです。豪華な素材を使っているわけでもなく、贅沢な間取りなだけで、メンテナンスに大金はかかりそうもありません。経年劣化による大規模修繕は別ですが・・・。
ちなみに物件価格は新築時の１／３くらいまで落ちています。

回答No.2

BBQ38

こんにちは。

文面を拝見する限り、自分たちのニーズと許容できるところ、できないところといった整理が良くされているように感じました。

さて、本題のバブル期のマンションで大変ゴージャスなようで結構でございます。安っぽい造りより断然いいですね。ただ事前に確認しておいた方が良い点があります。

その豪華な造りが内外装大理石張りといったメンテナンス性の良い方向ならいいのですが、コストの係る方向の豪華さだと要注意。購入後、修繕積立金の値上げ、大規模修繕時の各戸の別途負担要請が来る、なんてこともありがちです。

既に築20年目ということで１回目の大規模修繕はクリアし、２回目の大規模修繕がほぼ具体的なスケジューリングされている頃でしょう。その内容は把握された方が良いと思われます。

バブル期の特徴として
(1)プライバシー重視と称し、戸数の割りにエレベーターが多い。→エレベーターの箱、ロープ等の交換費でびっくりなんてことも予想されます。（まあエレベーターまわりの大規模修繕は30年目あたりでしょうけど）

(2)屋根形状が半ドーム型になっているばっかりに漏水保証を更新するために２千万円必要で、普通の陸屋根だったら２百万円で済むのに。なんて話を聞いたことがあります。

マンション事情に精通してそうなので既に確認済みかもしれまんが、念のため。気に入った物件への住み替えができ、ひろーい部屋でゆったり生活できるといいですね。ではでは。

お礼

ご回答ありがとうございます。

特に効果な素材は使われてなさそうで、普通の平成築マンションで贅沢な間取りといった感じです。バブルの産物ではありますが、バブル特有の無駄な設備はありません。低層マンションなのでエレベーターなどもありません。

２０年以上経過して、修繕積立金が今のマンションよりも安いので、メンテナンスはそんなに必要ないのかな？と思いました。

回答No.1

nonbay39

バブル期の物は粗製濫造ではあるでしょうけど。どの物件の施工が悪くどの物件の施工が良いかなどはわからないでしょう。

＞見に来る客はマンション事情をしらないヤツらばかり・・・
　この考えはおかしいでしょう、安ければ売れますし、高ければ売れません。要は見に来る客が大幅値引きがあれば買いたいというだけで、値引きしてくれなければ用無しということでしょうね。
　最近は新築が安いので中途半端な値段の中古は売れづらいでしょう。１２年前のものより今の物は広くて安いですから。

お礼

ご回答ありがとうございます。

粗悪かどうかは、施工会社を信じるしかないです。偶然にも、父親が勤めていた会社なので信じたいです。

見に来る客ですが、東京の一戸建て在住の定年くらいの初老夫婦、一戸建てと収納性を比べて収納が少ないと・・・。収納は一戸建てには勝てません。また、結婚を控えた若夫婦、売り出し価格は相場相応ですが、「狭い」と。だったらバスに乗って郊外物件を買えば、って感じです。

ウチの利点はフルリフォーム済、駅２路線徒歩圏内が武器です。駅近の新築マンションはすでに完売、今建築中の新築物件は、みんな駅から徒歩１５分以上かバスになります。地元のマンションバブルは終わり、駅周辺にもう土地がない状態です。これから不景気が来ることだし、需要と供給のバランスが成り立っていないので、中古物件に流れてくるという予測をしており、不動産会社も同じ考えのようです。ウチの近所は、もう新築は売れない状態になっています。