土地購入時の流れと疑問点

質問

住宅用の土地を探しているのですが、
不動産仲介業者との間で契約までの流れを教えてください。

・・と言いますのも、仲介業者はその土地の善し悪しはほとんど関係なく、
「売れればいい」「すぐ契約」というスタンスだと思いますので、業者の言われた通りにしていると、土地を見て素人目で気に入ったとしても、即決はとても危険ですし、できないと思うんです。
色んな規制がないかとか、その他たくさんの問題点がないかを調べる時間が必要ですよね？（少なくとも数日？）
その調べている間に別の人に契約されたら仕方ないとは思うんですが、
世間一般ではどうなっているのでしょうか？
即決されてるんでしょうか？？

それと、土地を決定した段階で、手付け金を支払う（いくらくらい？）
形になるんでしょうか？お金の流れも分かりません。

宜しくお願い致します。。

回答No.2

kotakotaro · ベストアンサー

今月　土地と建築の請負契約を済ませたものです。

私の流れを説明しますと　※（）の日付は目安で曜日等は適当です。

1.住宅メーカー(以下HM）決定(8/1土)

2.HMに土地探しを以来(8/1土)
　HMは提携している不動産屋に探させる

3.土地の候補をいくつかあげてもらう(8/7金）

4.HMと不動産で一緒に土地を見に行く(8/8土）
　ポイント
　HMと一緒に行くので、ホントに建てるのかどうか、
　などを確認してもらう。建築側的に問題がないかを
　大雑把に判断してもらう

5.特に気に入った土地が見つかれば徹底的に調べる(8/9日～8/12水）

6.買い付け申込書を出す（ある意味予約）　（8/13木)
　これを出したからといって、絶対に買わなくてはいけないものでは
　ないです。（法律的ではないので）ただ、不動産屋には迷惑を
　かけるので、気楽にはやらないほうがいいです。
　ただ、不動産屋にしっかりと法的な力がないことを確認してください。
　だいたい手付金の猶予は1週間ぐらいです。

7.土地の最終確認(8/15土）
　・５．で調べ切れなかったことなどの確認
　・親なども加えた最終確認
　もちろんHMと不動産付きで

8.建物　土地の口頭契約（8/15土）

9.建物の請負契約（8/18火）
　手付金100万払う
10.土地の請負契約(8/20木）
　手付金100万払う

と、いうような感じです。
土地の候補が見つかってから2週間以内で契約まで行きました。

こう考えると、やはり　短期間での判断が必要となってきます。

私が自分でできたと思うことは
・念入りな事前勉強
　本などで、ポイント等を抑えておく
　自分でしっかりと希望の地域の相場を把握しておく
・HMを事前に決定(心の中では）
　HMも連れて行けば　ホントに良い家が建てられるかどうかを判断してもらえる
・HMに建物や諸費用どれくらいかかるのか（多めにみて）予算を出してもらい、土地にかけらる値段を明確にしておく

土地はスピーディーさが必要になりますので、
しっかりと、
無理のない予算を立てておき、調べるべきポイントを把握
（チェックリストがあるといいですね。）
は出すことをおすすめします。

お礼

ご回答ありがとうございます！！
とても参考になります！

一つお聞きしたいです。
＞特に気に入った土地が見つかれば徹底的に調べる

ＨＭではなく、自分個人が調べる必要がある内容は、どういった事があるでしょうか？
そしてそれはどうやったら調べる事ができますか？
宜しくお願い致します。

回答No.1

noname#184449

元業者営業です

＞土地を見て素人目で気に入ったとしても、即決はとても危険ですし、できないと思うんです。

その通りです。ただ、人気の土地ほどそれこそ「あっという間」に売れてしまいますので時には「思い切り」も必要です。
その判断力を身に付けるためにも常日頃からの「勉強」は必要です。
そして、その一番の近道は「信頼のおける業者（担当者）」探しです。それがうまくいけば大抵のトラブル、疑問等を解決できます。

一般にお金の流れですが。。。

１．売主へ物件購入申し込み書（買付け）を入れる。
　　（値引き等条件交渉もこの段階です）
２．契約日設定
３．契約当日
→物件の重要事項説明（法令上の制限、用途地域、契約内容等）を受けて納得したら契約書へサインし、手付金を支払う。（金額の目安は売買価格の１０％位）
４．契約書に定められた引き渡し日に残金を支払い引き渡しを受ける。

以上が土地のみの売買契約において基本的な流れです。ただし、様々な事情でこの通りにならない事もありますが、お互いが納得すればすべて「有効」な契約です。

なお、何か分からない事等があった時には遠慮なく（必ず）営業担当者に質問し、納得いくまで説明してもらって下さい。決して「多分大丈夫だろう」などと勝手に判断しないようにして下さい。（言った、言わないとなるケースが多い）

日本は法治国家です。故に「契約内容」は公序良俗に反しない限り、お互いのサインがあれば「有効な契約」です。サインした後から「これは納得がいかない」と主張しても通りません。
故に信頼できる業者選びが重要なのです。

ご参考まで。

お礼

ありがとうございます！
参考にします！！