不動産テナント契約解除時の違約金と賠償金請求

質問

はじめに長文を失礼します。

診療所（歯科）を開業のする為、テナントを探しており、いい物件が見つかったので先月に重要事項説明も終わり、先週契約しました。
融資の話もまとまっており、先月長年勤めていた職場も退職し、ブランクを作らないよう非常勤をしながら開業準備の時間を作り、内装の設計もほぼまとまり、本来であれば即工事開始で今頃は工事中の予定でした。
テナントは約４５坪で募集しており、予算の関係もあり３０坪強で分割して、家賃２５万で敷金６ヶ月。前家賃は１．５ヶ月。壁がない物件だったので壁代はオーナー負担ということで敷金相殺で、最終的に１４０万円を先週に不動産店に振り込み契約完了。
テナント物件は、第一種低層住居地域で３階建てのアパートで、駐車場のような空間が１階にあり、そこをオーナーサイドでテナントにしたいという希望で募集しており、１年半程空きのままで、使用用途は駐車場になってました。
　しかし契約後、建築確認を行ったところ、容積率の関係で１２坪の店舗しか建築基準法で作ることができない事が発覚。
歯科医院は１２坪で開業することはほぼ不可能。
まあいろいろ手を尽くそうとはしましたが、契約解除ということで敷金を含むお金は返金されました。
完全に宅建法違反です。
『その他の事は後ほど』ということで返答を待ってましたが、『違約金２５万円で、どうですか？』という回答。
すでにその場所で開業するという以前の職場＆ずっと診察していて私に引き続き管理して欲しいという患者様には告知済み。
開業時期がずれ、資金計画、我が家の家計も大打撃。
いろいろな方に対しての信用問題。
何より、一番大変な開業場所を一から探し直しということをしなければならず。
開業準備は昨年から始めており、物件が決まるまで６ヶ月かかりました。
私はもちろん、家族も怒り心頭であります。

ちなみに不動産屋は、その物件を管理しているだけでなくビル自体の設計、建築にも関わってました。

内装の設計をしてくれた建築士の方もありえない話だと。。。。

不動産屋の方も、いくら保障すればいいかわからないようで、生活保障１カ月分でという追加回答がありましたが、あとは弁護士にと。。。。

　今週に向こうの弁護士から挨拶があるとのこと。

　説明が長くなりましたが、このような場合、不動産屋に対して賠償金としていくら請求できるものでしょうか？

弁護士代は高いし、弁護士費用が請求額を上回るようでは話になりません。
次の物件を探す努力は、もちろんしております。
早く見つけるつもりではあります。

ただ、今回の被害、精神的打撃、当面の生活を考えても２５万や５０万円では納得はいきません。

適当な請求額、弁護士の対峙の仕方もわかればよろしくお願いします。

回答No.3

loranx

これは宅建業者（以下業者）も責任は免れないでしょう。
ビル１階の駐車場をテナントにして収益をあげるという方法は、実は珍しくありません。
その場合、建物建築時に、後日その場所をテナントに転用出来るように
予め容積率に入れておく等の
計算をしないまま建築してしまうとこのような問題になります。
恐らく所有者も業者もすっかり忘れていたのだと思います。
（忘れてなければ損害賠償問題になるので賃貸しないはずですから）
それにしても確認の絡む不動産であれば容積率の問題は
不動産の専門家として注意義務の範囲内にありますから、業者の責任は免れないでしょう。
問題はその内容ですが債務不履行による損害賠償として、
ある程度の逸失利益を賠償として請求する事はできると思います。
ただ借主側も契約前に建築確認の調査を怠った等の事情があれば裁判上はそれも考慮されるかもしれません。
最終的には供託金もありますから、それをもって賠償に当てる事はできます。

回答No.2

tk-kubota

これは、3階建てのアパートの1階の駐車場部分が契約の対象ですか ?
その部分は、12坪しか建築できないのに30坪の契約ですか。
それならば、明らかに、民法543条違反で一方的な意思表示で解約できますよね。
この点は、今回合意解除されて、そして、金銭授受は終了しているようですから、これに関しては問題は残っていないわけですよね。
問題は、その後の違約金か又は損害賠償請求のようですが、違約金は、その契約のなかで明からなっていなかったようなので、これは請求できない気がします。
それでは損害賠償請求ですが、これは「原因となった事実と直接の因果関係のあるもの、又は、相手の認識の範囲内に限る。」とされています。
これは専門の弁護士でも甚だ困難な問題で、即、金額が選定できるものではないです。
従って、#1さんの云うように、相手を利用する方法か、そうでなければ、逆に、監督官庁に対して、制裁を求める方法がいいのではないかと考えます。

回答No.1

noname#107982

私なら
話合いですね。
流れ
裁判で何億でも請求出来ますが　私も誠意ある業者に噛み付きません。
不動産屋に責任を持って診療所（歯科）を開業出来るように同物件を用意してもらう。　　遅れても手付金に利息も取りませんが　

僅かな金額ですが遅れる期間を損失分として開業時ではなく
現在の給料○○万円毎月保証して頂く程度で妥協します。

早速ですが明後日までに数箇所紹介ください。
で解散
業者は最優先で仕事始めるよ

駄目なら私を騙しお金も返さないつもりですか？