• 締切済み

土地の共有名義

私29歳 妻28歳 義理姉と嫁の共有名義の土地があります。そこに私夫妻は新築の家を建築しようと考えております。新築費用はローンで考えております。義理の姉の旦那は今年3月に脳外科を開業をいたします。開業費用をその土地を担保として借入しているようです。そのような土地に一軒屋を建てるのは無謀でしょうか?開業して、問題なく返済ができるのでしょうか?もし家を建てて、返済ができなくなってしまった場合、建物は抵当にかけられてしまうのでしょうか?皆様どう考えますでしょうか?

みんなの回答

  • ojisan-man
  • ベストアンサー率35% (823/2336)
回答No.2

医者の開業は金がかかります。 建物の建設資金だけでなく、最新の機械設備に多額の資金が必要だからです。特に脳外科などはMRIやCTなど何千万円もする機械が必要ですから、借入だけでなくリースなども利用しているものと思います。 また脳外科だけでは喰っていけないでしょうから、当然老人を対象とした内科も併業するでしょうが、近隣にライバル医院が多いでしょうから、経営が軌道に乗るまでは結構大変だろうと思います。 ですから義姉の夫は、追加で借入ができる余地を残しておきたいと考えているかもしれません。 てな話は直接関係ないので置いといて・・・ 実務上から申しますと、今の計画のままあなたが家を建てると、完成したあなたの家は義姉の夫の借入銀行(A銀行とします)に担保に取られます。 A銀行にしてみると、換金が容易と思っていた更地の上に第三者所有の家が建つわけですから、当然担保保全を図るためあなたの家を追加担保として要求するし、場合によったらあなたを連帯保証人に、と要請するかもしれません。 これはA銀行の立場からすれば当然のことです。 一方あなたが住宅ローンの借入を予定している銀行(B銀行とします)は、債権保全ため当然土地と建物両方を担保として求めますので、義姉所有の土地も担保としなければならず、義姉は結果的にあなたの物上保証人になります。 こちらも場合によっては義姉を連帯保証人に求められるかも知れません。 さらにA銀行B銀行とも先順位を求めるでしょうから、この間の調整が必要となるでしょう。 もっとも、これはA銀行B銀行双方の担保として十分価値があるという前提での話です。もともと担保価値がなければ、この話は最初から成り立たないということになります。 一番現実的なのは、あくまで担保価値があるという前提ですが、土地を妻と義姉で分筆して完全に分けてしまい、あなたは妻名義の土地の上に家を建てることです。 ただしこの場合でも、A銀行にすれば今までより担保価値が下がることになるので、A銀行を納得させることが必要となります。

  • oska
  • ベストアンサー率48% (4105/8467)
回答No.1

>そのような土地に一軒屋を建てるのは無謀でしょうか? 共有名義の場合、土地所有者である妻及び義姉の承諾(借地)があれば問題ありません。 >開業して、問題なく返済ができるのでしょうか? 義姉及び義姉の夫しか、判断出来ません。 ただ、(総合病院)勤務医で2000万円前後の収入があります。 開業医の場合は、もっと所得がある場合が多いですよ。 近所の病院では、月150万円+諸手当で医者を募集中です。^^; >もし家を建てて、返済ができなくなってしまった場合、建物は抵当にかけられてしまうのでしょうか? 当然、建物は競売対象として取られるでしようね。 競売価格も、一般的な市場価格の50%あれば良い方です。 一戸建ての場合、土地+建物が1セットです。 ですから、土地が共有名義+建物が第三者名義の不動産は価値がありません。 建物を取られても、借金完済にはならないですね。 そもそも、銀行は「土地の二番抵当権は認めない」傾向にあります。 融資自体が難しいですね。 もし、共有名義の土地がそこそこの面積があるのなら、妻の分・義姉の分と「分筆」して下さい。 そうすれば、妻名義の土地には抵当権が付かなくなります。 妻名義の土地の上に建築すれば、融資も可能です。 但し、現状妻名義(持分)の土地に対しても根抵当が付いている場合は融資は期待薄です。 一番抵当権を設定している金融機関からも、追加抵当を求められる可能性があります。 追加抵当がない場合は、融資残額の一括返済を求めれれる可能性もあります。 担保の土地は、不動産が建つと資産価値を失います。 特に、土地名義と別人名義の建物の場合は最悪です。 土地・建物の所有名義が同じだと、価値は変わりませんが・・・。

関連するQ&A

  • 共同名義の抵当権付土地の名義変更について

    祖父が所有していた土地(228平米)を、父と父の姉が共同名義で相続しました。 10年ほど前、父の姉が事業を始める際、この土地を担保に1700万円借り入れをしています。 しかし、父もお金に困っており消費者金融でのローンが300万円ほどあることがわかり、この土地を売却する等して活用したいと考えています。 この土地をそれぞれの個人名義に変更したいのですが、抵当権がついた状態で名義を変更することはできるのでしょうか? 分筆や名義変更にはどのくらい費用がかかるものなのでしょうか? 父の姉は、ローンは国民生活金融公庫からの借り入れで金利が少ないためあと1年でローン返済が終わるから待って欲しい、と言っているそうなのですが、計算上はまだ数年はかかるはずです。 待っている間に、その土地半分の所有者でもありローンを組む時も快諾した父だけが高い金利で別のローンを借りなければいけないのは、おかしいと感じています。 父はお人よしで、自分もお金に困っているのに、姉も困っているから・・・と、何もできないようなので、私が少しでも役にたてればと思ったのですが、私自身も知識がなく、どなたか助けていただけると大変ありがたいです。 どうぞ宜しくお願いいたします!

  • 新築・土地の名義を変えてもらえない

    新築予定していますが、土地の名義が義理母です。 旦那と私、子どもと 義理母で一緒に住んでいる家を新築することになりましたが 義理母は土地の名義を変えずに新築してほしいしいそうです。 こんな場合、主人の名義ではない土地に家を建てる場合 将来困る事はあるでしょうか・・? たとえば 義理母が大きい借金を抱え 土地を押さえられるとか・・ そんなことしか浮かびませんが どんな事に気をつけたらよいでしょうか アドバイスお願いします。

  • 土地の名義について

    頭金500万で、土地及び住宅新築を検討しています。 500万の内訳は、夫妻半分ずつ、それぞれの蓄えからの場合、名義を夫のみというのは無理なんでしょうか? 贈与税は500万まで非課税ということであれば夫婦間の贈与という形にはならないのでしょうか? 土地名義と住宅ローン名義は同じであることが条件と聞きますが…。 土地の名義を夫婦共有にした場合、それぞれの借入等何か条件はあるのでしょうか?

  • 分筆する一方の抵当権は抹消できますか?

    義父の土地に家の新築を考えていますが、1,000万円の借入が必要です。しかし、義父は土地建物のローン返済中のために土地には抵当権がついており、住宅ローンは第1抵当権がつけられないので無理だと金融機関に言われました。現在、義父の返済が進み土地全体の担保価値の3分の1程度の残債です。そこで、土地を分筆して私が建築予定分の土地分のみ抵当権の抹消をローン返済中の金融機関にお願いできるのでしょうか?

  • 消費者金融の強制執行についてお聞きします。現在、土地と家があり、土地は

    消費者金融の強制執行についてお聞きします。現在、土地と家があり、土地は義理の父名義、家は6割は義理の父、4割は旦那名義で住宅ローンを返済しています。後250万くらい残債があります。旦那には消費者金融からの借り入れがあり(無担保のATMのキャッシング)200万ほどあります。旦那は金にだらしが無く消費者金融の200万の返済は滞っており(開き直って返す気無いようです)催促のハガキは毎月来ます。そこでお聞きしたい事があります。今後、消費者金融はどんな事をしてくると考えられるでしょうか? 消費者金融が無担保といえど、強制執行をしてきたりして家と土地を取られたりするような事はあるのでしょうか?

  • 親の土地に新築を建てた場合、相続の際はどうなりますか?またローンにも困ってます・・・

    初めて質問させて頂きます。 現在、親の土地に新築を計画しています。その土地には母屋と平屋が建っており、平屋は貸している状態です。ゆくゆく、その平屋を壊して家を建てる予定ですが、ローンを組む際、両親は土地に抵当権がつくのを渋っております。というのも、姉が母屋で両親と住んでおり、母屋と土地を姉に相続させたいようです。その土地に家を建てるのは構わないけど、土地を分筆するのは今のところは考えてないようです。そのためローンを組むとなると、土地全体に抵当権をつくことになるかと思いますが、ローンを完済する前に両親が他界した場合、土地の相続はどうなるのでしょうか? また両親は、土地担保なしでローンを組んで欲しいようですが、現状貯蓄は400万程度で、新築の物件価格は1600万ぐらいの予定です。ローンを組むのは物件担保では難しいと思うのですが、銀行によっては出来るところも、と聞いたのですがいかがでしょうか?何かよいお知恵があれば教えてください!

  • 土地名義変更について・・・

    祖父の借金の為、土地を手放したくないと泣きつかれた父が抵当に入っていた土地を購入20代前半でやむおえなく家を建てたとの事ですが、家が建つている敷地は名義変更出来ているとの事ですが(それらしき書類も確認できました)、隣接する車庫の敷地が20年も経過し名義変更出来ていないと言う事が最近になり解りました。しかも車庫から祖父の自宅の洋間までの名義が変更出来ていないとの事です。実質、私の両親は担保になっていた現在の家から祖父の自宅洋間までの敷地を購入し昨年ようやく土地の借入を返済できたとの事なのですが、肝心な土地名義変更が出来ていなかった事を知りこのままでは・・と父が祖父に聞いても返答が無いとの事。 このままではらちがあかないので娘である私なら時間もあるのでど素人ですが土地名義変更を行えればと思うのですが・・・まず何から行っていいのか解らないので教えて下さい。この地域の司法書士さんには少し不安感をもっていますので手間が掛っても頑張りたいと思いますが・・・

  • 土地の名義変更

    私、三人の息子を持っております。現在、住んでいる土地Aに新築際、別の土地Bも抵当としてローンをくみました。 後7年ローンは残っている状態です。Bの土地は母の名義です。母の希望で、私、又は、息子にBの土地を譲り、名義変更をしたいと申しております。 返済期間中でも名義変更ができるのか、知りたく質問しました。できるのであれば、手続き費用、相続税についても知りたいです。 ちなみに百坪で、購入当時は400万でしたが、現在相場は700万ぐらいです。宜しくお願いします。

  • 父親が行方不明。自分名義の債務を何とかしたい

    1週間ほど前から父親が行方不明になっています。 父親は多重債務者なので、それが原因なのかもしれません。 その父親のために、私の名義で借り入れした債務が2社ほどあります。1社は5年ほど前に借り入れ、消費者金融で残100万ほどで月々34000円の返済。もう1社は去年の10月ごろ借り入れ、不動産担保ローンで残560万で月々125000円の返済。抵当に入っている不動産は父親名義の家と土地。 父親がいなくなった今、それらが私に降りかかってくるわけですが、とても支払えるような返済額ではありません。 特定調停などの手段でなんとかこれらの債務を何とかしたいと思うのですが、「行方不明の父親名義の不動産が担保と なっている債務」という部分がどのように扱えばいいのかわかりません。 現在はその家に障害者の母と2人で暮らしております。アパートなどに出るにも(母が障害者ということで)条件的にも費用的にも苦しく、公共住宅も抽選だったり、順番待ちだったり、すぐには引越しできそうにはありません。なので、不動産担保ローンについては「じゃぁ、家、土地持ってってください」というわけにもいかない、と思っています。 どのように進めていけばいいのかわかりません。何か良い考えなどありましたら、ぜひお教えいただきたく思います。よろしくお願いいたします。

  • 会社破算前の土地売却借入返済

    会社経営者ですが、会社を閉めようとおもっています、土地担保借り入れは土地を売ると精算して少しあまりますが、別口で担保なし借り入れが有りこの分まで精算するほどありませんので破算しようと思っています、しかし破算する予定でいて破算前に返済する借り入れと破算で逃れる借り入れに分けてしまっていいでしょうか、すこし余った分で弁護士費用にしようと思いますので土地を事前に売らないと当面の資金もありません