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不動産の遺産分割
土地とその土地上の建物を子供2人（Ａ，Ｂとします）で相続することになったのですが、土地はＡ，建物はＢと相続登記しようかと考えているのですが、この場合に、もしＡが他人に土地を売ってしまったとき、その上に住んでいるＢはその建物に住んでいられるのでしょうか？ 事前にＡとＢでなにか契約を結んでおく必要があるのでしょうか？
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- fenekku200
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色々議論されてますが，根本的に，土地と建物の所有者を別にすることが問題です。 家は，５０～６０年，もって１００年でしょう。土地は事実上永久です。そうすると，建物の増改築，新築の問題が生じ，やはり利害が対立します。 今はご兄弟でも，代を重ねるほど血は薄くなります。一方が先に亡くなると，配偶者は実質上赤の他人です。問題はどんどん複雑化します。 また，どちらかが銀行融資を受ける際に，土地と建物を担保にしないと融資は困難です。 これらの問題は，土地利用権を賃貸借にすることにより解決します。しかし，賃貸借は建物所有者に有利な反面，土地所有者には不利です。 土地所有者は，賃貸借を避けます。使用貸借では，第三者に対抗できない場合があります。（他人が建物を所有していることはわかっていあｍすから，第三者は権利濫用として明け渡しを請求できないことが考えられますが，リスキーな問題です）。 これらの問題を回避し，兄弟仲（親類付き合い）を悪くしないためには所有関係を統一するか，借地契約にするかです。
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借地契約をすべきこと、うっかり失念しておりました。基本中の基本ですよね。tak_tsutuさん、tk-kubotaさん、ありがとうございます。
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- tk-kubota
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事前にＡ貸主、Ｂ借主として「土地賃貸借契約」していないと、Aが他人に土地を売却すれば、Bの建物は、収去しなければならない運命だから立ち退きをよぎなくされます。 なお、その土地賃貸借契約すると云うことは、限りなく、Aは不利となりますので(AとBは同等の権利ではないので)土地と建物を2人でそれぞれ持つ、と云うことは争いの元です。 法定相続、つまり、土地建物共、それぞれ2分の1で相続する方がいいです。 2分の2、つまり全部の持分の方が、さらに争いが少なくなるので、どちかかが、他方にお金を支払い、1個の不動産とする方がいいです。
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土地（所有権）→Ａ 建物（所有権）→Ｂ Ａが自身の所有する土地を売っても、Ｂの建物の所有権も売られてしまうわけではありませんので、Ｂはその後も所有する建物に住んでいられます。 ただ、新土地所有権者はＢに対し地代請求権が発生しますから、Ｂは地代を支払う義務があります。 これは、土地が売られても売られなくてもＡはＢに対し、常に地代を請求することができます。特に、仲が悪化した場合、「地代を支払え」と、請求する可能性は否めません。仲が良いなどで地代の請求しない場合、これを使用貸借といいます。 土地が、売られたくない場合などでは、通常、土地、建物をＡとＢの２分の1ずつの共有にします。この場合、土地、建物全部一括して売る時は、ＡとＢがお互い同意すれば共同で売却できます。 Ａが仮に、１人で土地、建物を売りたくても、売ることができる所有権は、土地、建物の２分の1までです。 一般的に、他人の持ち分が２分の１ある時、共有物件を買いたがる人はいません。
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