貸し教室 貸しスペース を始めたいのですが

質問

2階建て　建坪50坪ほどの家があります。駅から歩いて10分。駐車場2台、築17年ほどになりますが、2年ほど住んで後はずっと空き家です。住む予定が無いので、家を貸そうと思ったのですが、1階のみリフォームして貸し教室、貸しスペース、貸しギャラリーにしようと考えています。お風呂もあり、キッチン、和室があるので、いろいろな用途が考えられると思いますが、貸し教室をしたときの直面する問題、トラブルなど貸し教室をするときのリスクをまず教えていただきたい。次に、不動産的な手続き、固定資産税、運用、運営、など実質的な方法について教えていただけると次の一歩が踏み出せます。今のところ、ＨＰを作り使用者募集をしようと考えています。どうぞよろしくお願いします。

回答No.2

bunbun8

不動産オーナーがある特定の人（個人・法人）に対価を取って貸せば、それは賃貸借契約となりますので、個人間で契約を交わすか不動産業者に仲介を依頼することになります。不動産業者も空になれば次の賃借人を募集したりするわけです。

しかしながら、不動産のオーナーがその所有しているスペースなどを不特定多数の人に使用させる場合は、賃貸借ではなく使用契約かレンタル契約という形になると思います。この形式は不動産業者が宅建業法に基づいて作成する書類（契約書や重要事項説明書）とは異なるものです。
よくあるトランクルームやウィークリー、マンスリーマンションなども不動産の賃貸借ではなくあくまで使用契約という名目でそのスペースや備品などを利用させているだけという前提の事業と見ることができます。

ですので、ご質問の建物１階部分を貸し教室やギャラリーとして貸すということになれば、オーナー自ら近隣の同様のギャラリー（画廊）や会館の個室の利用料などを調べて、妥当な使用（利用）料金、利用時間などを設定して禁止事項などと共に明示（パンフなど）して募集、利用者に誓約書や備品を壊した場合の賠償方法などに承諾してもらうといった事業展開になるかと思います。

直面する問題としては、近隣が住居系の場合受け入れられそうかどうか。
登記上は「居宅」となっているでしょうから、変更登記をどのようにするか土地家屋調査士へ相談。
固定資産税などは当然上がるでしょうが、その他管轄税務署への事業開始の手続などがあると思います。
火災保険も居住用だと経費で落とせないので店舗系の保険に替えるほうがいいです。

後々の問題点としては、将来その家を中古戸建として売却する場合が出てきたときは、再度建物の登記を「居宅」のみに変更しあげないと、購入する人は住宅ローンを使えませんのでその分の出費があるのと、もしも売却益が出た場合には居住用の特例が使えないことも覚悟しておく必要があります。

お礼

詳しくご説明いただきありがとうございます。もう少し気楽に考えておりましたので、登記の変更や火災保険の変更など、思いもよらなかったことで、戸惑っております。考えとしては、お料理教室や、語学教室、サークル活動、などスペースを利用したいと言う人のために、お貸しできればという気楽な発想でした。契約書や誓約書も法的効力を持つものにしないといけないのでしょうか？住居としたまま、貸し部屋、貸しスペースとしてしまうと、法的に違反となるのでしょうか？教えていただきますと、大変参考になります。どうぞよろしくお願いいたします。