法人名義で、銀行の担保物件はリフォーム可能？

質問

はじめまして。お知恵を貸していただきたいと思います。

現在母が住んでいる土地は、母の個人名義になっておりますが、建物は会社名義になっております。私達は飲食店を経営していて、この家に属する物は全て役員です。会社は、この土地を担保として融資を受けていてあと5年で終了します。今回、この建物を2世帯住宅にしたいのですが、会社名義なので個人のリフォームローンは組めません。会社の事業所ローンでリフォームをして会社へ私達が家賃として支払をする事を考えていました。建物は20年以上経っていて、建物自体の価値はほぼないと言う銀行の見解です。でも、銀行はある一部のリフォームならよいけど大幅リフォームをするのは難しいかもと言います。

この建物には、会社の事務所としても利用していますが、ほとんどは、会社に属する私達の住居が主です。銀行は、会社の返済能力が問題ではなく、担保物件として当初土地建物の評価と改めて借入をして大幅リフォームをした後では、評価がかわるから、前受けていた金利や保証料まで上がる可能性もあるし、特にその建物を会社として使用しているのではなく個人の住まいとして使用するための追加融資というのは、判断するのにかなり時間と複雑な審査になると言います。

何か手はあるのでしょうか？ちなみに、現在この土地と建物に対する返済は終了しております。ご意見宜しくお願いします。

回答No.2

hosoda7

当初土地建物の評価額は、年々建物の価値は減少し、土地の価値は路線価・公示地価等の変動により上下します。
借入をして大幅なリフォームを行って、建物の評価額が上昇する場合は、増床・増築の部分・給水システム（エコに係る部分）等に限られています。２０年経過の価値はほぼ無い建物に、例え２０００万に費用がかかるとしても、ほとんど価値は上昇しないのです。なぜなら、建物の基本構造（木造・軽量鉄骨造・鉄筋コンクリート造）によって、耐用年数（建物の寿命）が定められているからです。寿命が来ている建物をリフォームしても基本構造が新たに２０年３０年の耐久しないと判断しているためです。実際に２０年前の建築基準と現在の基準は、雲泥の差があること等にて、ご理解いただけるのではなかろうかと思います。
考えられることとすれば、法人の設備資金・長期の借入で、個人の住宅ローン並みの金利の提示が出来ないので困っている。融資の返事で１ヶ月かかることは、絶対にありません。
金融業界は、サバイバルなのでお客様が呆れて逃げちゃいますね。

他の方法
１．国民生活金融公庫の制度資金の利用
２．他の銀行に、現在の借入１本と今回のリフォーム費用２０００万円の合算の肩代わりを依頼する。
３．会社名義の建物を個人に売却（要売買契約書・金融機関の同意も必要）し、　個人で住宅ローンを組む、会社には、約２０００万円入って来るので売買代金　　にてリフォームする。会社負担のリフォーム代金と個人家賃の相殺等あるので会計士に相談してください。

２．３については、登記費用が必要です。

お礼

なるほど。大変良くわかりました。有難うございます。

他の方法で２は、考えていましたが会計士は、そうする事で少し銀行から会社の評価を下げられるかもと言われました。３は現在の借入返済が終了しないと名義変更は出来ないと言われました。会計士は出来ると言うのですが。銀行は、全ての判断は銀行です。なんて言ってました。まずは、1の方法で考えて見ます。

この銀行とは30年の付き合いで、一時は銀行の不良債権のマンションまでお願いされて、購入した事もあったのですが、担当者も直ぐ変わるし、付き合いなんてあまり関係ないんでしょうね。
持ち上げるだけ持ち上げて...

こちらも知恵をつけて話合いの時にのぞまないと馬鹿をみますね。
有難うございました。また何かありましたお知恵を貸して下さい。

回答No.1

hosoda7

銀行員です。何回読んでも意図がわからないので的確な答えかどうかは分かりませんが。
まず、>会社は、この土地を担保として融資を受けていてあと5年で終了します。
土地建物の物件で土地のみの担保はないはずですけど・・・とりあえず↑は事業性（設備）の融資ですよね？

>建物は20年以上経っていて、建物自体の価値はほぼないと言う銀行の見解です。
上記は理解できるのですが・・

>銀行は、会社の返済能力が問題ではなく、担保物件として当初土地建物の評価と改めて借入をして大幅リフォームをした後では、評価がかわるから、前受けていた金利や保証料まで上がる可能性もあるし、特にその建物を会社として使用しているのではなく個人の住まいとして使用するための追加融資というのは、判断するのにかなり時間と複雑な審査になると言います。

よく解らないのが↑なんですよ。
見ないと一概に言えませんが
例えば、現在の建物を取り壊して、新たに事務所兼社宅（兼店舗）を建てますよと言ったらどうなんでしょう？２０年経過した価値のない建物がなくなり、新築の評価のある建物が建つわけですから通常、問題ないですよね。会社の返済能力の問題ではないんですよね。

通常、金融機関の融資は、何に使って何で返済するかが大事なんですけど。
良くわからない金融機関ですね。内容をみると
>前受けていた金利や保証料まで上がる可能性もあるし
通常↑みたいな事は言わないんですけどねぇ。これは、条件変更して金利を引き上げさせて下さい。保証料って事業だから保証協会の保証料かビジネスローンの保証料なのかなぁ　それも引き上げる？実行済の融資ですよねぇ？ちょっと考えられません。実行済の融資であったとしたら、金融機関が勝手に契約書の内容を書き換えるということになります。ありえません。
よくよく、話をされた方がよろしいかと存じます。何か変です。

お礼

ご回答有難うございました。

ある信用金庫から言われた内容をそのまま書いたのですが、いまいち私も銀行の否定的な意見に理解が示す事が出来なく、融資の担当の方は、大変大きい問題だから課長ベースで改めて、ご説明しますと言われました。それに一ヶ月も時間がかかるそうです。

シンプルに言えば、単純に、事務所兼自宅（社宅）を改装したいと言うだけの事です。母の名義の土地に会社名義の建物が建っているということで、会社で改装費の融資をお願いしたいと言う事なのです。本当は、個人のリフォームローンをしたい所ですが、名義が会社で、個人が会社に融資するような形は駄目みたいですから。

2世帯住宅に改造するのもあるし土地が大きいので、費用が2000万強かかると思われます。銀行が言うには、問題は、ただのリフォームではなく、建て直しに近いからそれが問題と言われました。改装する事で建物の評価がこれから上がるわけだし、会社的に借入は1本のみで、あと5年で返済も完了するし、決算の成績も良い方だし、跡継ぎ問題も解決しているし、何が悪いのかさっぱりわかりません。

法人で借入をする以外に何か他に方法はあるのでしょうか？