賃貸住宅老朽化による震災時の貸主責任

質問

親戚が都内で住居兼店舗の賃貸物件の家主をしております。

築３５～４０年くらいの古い木造物件で行政による耐震診断でもNGが出ました。
古い物件の為、補強工事は出来ず建替える方法しかないとのことです。

借主さんはその物件がまだ新築当時から入居している方で理髪店を営んでます。
家主側が老朽化による建替えおよび建替え後を再入居確約を主張しましたが、借主側は「客が減る」との理由で拒否。
再度交渉すると近隣仮店舗探しおよび引越費等を要求してきました。
その要求を拒否したところ、「ではこのまま使用し続けます」との返事でした。
家主側が「震災によって倒壊しても責任は持ちません」との言葉には借主側は承諾しました。

この場合、震災で倒壊した場合家主側の賠償責任は発生するのでしょうか？

読みづらい文章で申し訳ありませんがお詳しい方いらっしゃいましたらお教え願います。

回答No.5

-phantom2- · ベストアンサー

ANo2です。

ちょっと書き方が断定的すぎたと反省してます。申し訳ありません。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/mmbn/vol67.html

上記ＵＲＬの　■ １．グラリときたらご用心！ ■「大家さんの責任と中古ワンルームマンションの耐震性について」をご参照ください。

私はその貸家が店舗であり、お客が出入りしてる事が問題だと思うのです。
震災で客が死傷した場合は、客は完全な被害者です。
その遺族が訴訟をおこしてきた場合に＞「震災によって倒壊しても責任は持ちません」との言葉には借主側は承諾しました。という事で大家の責任が免れるものとは思えないのです。

同じ阪神の震災で高速道路が倒壊して死傷者がでました。
その遺族が道路公団などを訴えた裁判がありますが、判決では高速道路の耐震性能は基準を満たしており、今回は予想をはるかに超える地震力による倒壊である、として遺族の請求を退けています。

これは耐震基準を満たしているのに倒壊したのなら、それは予想をこえる大震災であり不可抗力として、たとえ死傷者がでても大家としての管理責任は果たされているとして責任を問わない、ということではないでしょうか？

耐震診断ＮＧと判ってる貸店舗で客に被害があった場合には、大家と借主の理髪店主は、客に対する賠償責任を問われるのでは、と思います。

お礼

再度のご回答誠に有難うございます。
大変参考になります。

URLも拝見しました。
しかし、耐震基準が改正される前の物件であればそれこそ責任を問われるのが納得いかないような気もしますね。
改正後の物件が基準を満たしてなくて責任を負うならわかりますが、改正前は適法に建てられているわけですから。
それでも実際に阪神淡路震災では損害賠償請求が認められてるわけですからここで文句言っても仕方ないですね。

確かに問題は客ですね。
お客さんはその物件の耐震云々は全く知る由の無いところで、関係ないですもんね。
今後の対応、難しいです。

回答No.4

noname#65504

結構微妙な問題ですね。

まず自然災害の場合、建物の設置や管理に過失がなければ、被害を受けた人本人が責任を負うことになります。

阪神淡路大震災では多くの建物が倒壊しましたが、既存不適格建築物だったので、責任を問われることはありませんでした（施工欠陥により元から違法なものについては「大家」が責任を問われたものもあります）。

しかしそれらの多くは既存不適格の可能性はあることがわかっていましたが、耐震診断などをしておらず、本当に耐震性がないかどうかまではわかっていなかった建物です。阪神淡路大震災では既存不適格建物の危険性があり、また最近の耐震偽装事件に関連して既存不適格建物を取り巻く情報量が大きく変わっているので、阪神淡路大震災当時と比べると建物管理者の過失責任が問いやすい状況になりつつあります。
そのため阪神淡路大震災当時では責任を問われなかったケースでも今後は責任を問われるケースも出てくる可能性があります。

しかも、質問者の建物については、建物の設置に瑕疵があることが明らかになっていますので（違法建築ではなく既存不適格といいます）、それだけ状況は厳しい判断をされる可能性が高くなっています。

なお、建物の管理責任の第１人者は使用者（借り手）にあります。借り手が協力を拒めば、その分使用者の過失責任がまします。

でも、一般に建物の老朽化を原因とした立ち退きについては、通常借地借家法により借り手が要求したような引っ越し代や仮店舗の保証などは、十分認められるような状況にありますので、それほど社会性を欠いた要求ではありません。

でも、このケースでは、耐震診断結果という情報がありますので、その分大家側の正当な事由が大きくなりますので、そのバランスがどうなるのか判断が難しいですね（実際裁判でもしてみないとわからない）。

今のところ、＃２さんが言うように耐震診断などを強制する法律はありませんが、既に耐震診断をして耐震性がないことが明らかになっているということなので、その点がどう影響するか事例がないので、判断がつかないということが１点

借地借家法により求められる大家側の正当な事由として耐震診断結果がどれほど比重を持つのかがもう１点

借り手が了承していることが過失割合にどう影響するのかがわからないことがもう１点

以上３点が事例がないので、判断できないので、どう転ぶかわからないというのが現状だと思います。

参考までに申しておきますと、宅建業法では、重要事項説明として耐震診断の実施の有無、実施している場合はその結果を説明することを義務としており、説明をすれば耐震性がない建物を貸すことまでは禁止していないことを考えると、相手が承諾している場合は、責任を問われない方向に現状ではあるのかもしれません。

でも、今後箱の問題はどんどん貸し手に厳しい方向に進みますので長期的に考えると、責任が問われる状況に、いつかはなると思われますので、要注意です。

お礼

ご回答有難うございます。
ご丁寧な回答感謝いたします。
お礼が遅くなり申し訳ありませんでした。

私も別に調べたところ、かなり微妙な問題みたいですね。
ただそうなると老朽物件を抱えてる大家さんは震災でその物件が倒壊した場合みんな損害賠償を負うことになるんですかね。

賃貸業も舐めてかかると大変な目に遭いそうですね。

回答No.3

63ma

＃２の回答が妥当と思います。
何故なら、地震は自然現象ですから、建物が建築当時違法建築で無い限り、大家に責任はありません。

お礼

ご回答有難うございます。
そうですよね。天災ですもんね。
震災が起こらなければ問題ないのですが、関東もいつ大震災が起こっても不思議ではないと聞きますし。
家主の家も被害に遭うと思われる中、賃貸物件についても全責任を負うとなると酷かなと思いまして。

回答No.2

anamato

専門家では無いので、申し訳無いですが。

築３５年～４０年と言う事なので、当時の建築基準法が適用されると思いますので、震災で倒壊しても責任は無い様に思います。
ましてや、行政による耐震診断でＮＧが出、老朽化で耐震補強は無駄。と言う事みたいなので、私は、家主側の賠償責任は無いと思います。

あくまでも、当時の建築基準法が適用されるはずです。
老朽化が進んでいる建物に耐震補強の義務化（法律）が発令されていたら、別かもしれませんが。

お礼

ご回答有難うございます。
仰っていただいたように家主に責任を負わないと信じたいですね。
借主側もそれを承知で更新し続けてるわけですし。
でも日本の法律は借主有利な内容ばかりなので心配です。

回答No.1

-phantom2-

>この場合、震災で倒壊した場合家主側の賠償責任は発生するのでしょうか？

大家は賠償責任を免れることは出来ません。
お金を取って貸してる以上は、必ず大家には賠償責任が発生します。

ただし、地震の耐力不足を承知の上で住んでる借主本人が震災で死傷した場合は、過失相殺されますから大家がすべての賠償の責を負わされることは無いでしょう。

＞家主側が「震災によって倒壊しても責任は持ちません」との言葉には借主側は承諾しました。

との事ですが、借主が不利になる特約を交わしても無効とする。と借地借家法で定められていますので無効です。

震災で死傷したのが、理髪店の客だった場合には、その客には全く過失がありませんから、借主と大家で分担して全額賠償することになると思われます。

お礼

ご回答有難うございます。
震度３程度で倒壊してしまっては問題だとは思いますが、震度６以上で震災クラスとなっても家主の賠償責任が発生するということですね。

だとすると、阪神淡路大震災のときに倒壊した建物の家主さんも皆賠償責任を負ったのでしょうか？
多くの法律や判例と格闘しなければならない賃貸業は大変ですね。