共有名義の登記について

質問

初めまして。住宅購入に際して、疑問点が多く、教えて頂ければありがたいです。

現在、築４年の中古物件を￥４６００万（諸費用含）で検討中
頭金￥８００万　
内訳は、１、夫婦共通貯金￥４００万・妻の口座で貯金　２、妻の貯金￥２００万　３、妻の両親より￥２００万の借入
ローンは、夫のみでローンを組む予定です。
今子供は居らず共働きですが、子供が出来たら一度離職しようと思います。

１、登記の持分について、妻の持分は４００/４６００という事になるかと思いますが、夫に対して、贈与税等が発生するのでしょうか？
２、共有名義にする事で、住宅控除が多くなったり、少なくなったりするのでしょうか？また、夫婦共通で貯めた貯金は妻の口座に入っていますが、夫の口座に一度移した方が良いのでしょうか？
３、銀行でローンを組む際、何か不都合等が生じるのでしょうか？
４、共有名義にする事で、どちらかが亡くなった場合、相続税、贈与税等が多額に発生するのでしょうか？
５、住宅控除は今年入居の場合、最大１６０万円まで受けれるとの事でしたが、中古物件も適用されるのでしょうか？

分からない事だらけで、申し訳ございません。宜しくお願いします

回答No.2

noname#63559

（1）妻の400というのがどの部分か不明ですが、ご両親からの借入も妻がしているとすれば最大800まで妻の出資だとすることも可能でしょう。まぁ400ならそれでも良いですし、原則として出資した分は妻も持分を持てば贈与にはなりません。

（2）ローン控除は残債に対して一定の率を乗じて控除額を算出しますが、住宅持分のない部分までは及びません。例えばご主人が単独で3,800万円ローンを組んでも、ご主人の持分が1/2とすると、そもそも取得ベースで2,300万円部分しか持ち合わせていないことになりますので、それを超える部分は控除対象になりません。しかしこの例であれば上限2,000万円を上回っているので満額ということも言えます・・。
つまりご主人が4200/4600（これに近い割合）という持分を持つのであれば問題はありません。

それと、口座の金は動かしても動かさなくてもどっちでも良いです。
夫婦で貯めたお金ですから、あまり細かいことは気にしなくて良いです。

（3）どの部分について？　質問意図がよく解りません。

（4）基本的には相続や贈与が発生したときには、共有名義にしていたほうが有利なのです。相手方の持分部分のみを移転させれば良いのですから。しかし離婚等を想定すると共有になっている為に厄介という場合もあります。

（5）築20年以内で50m2以上ならだいたい大丈夫です。

お礼

Neutralist様

ご回答ありがとうございます。
（１、２）出資分比率で控除がすくなくなったり、贈与税がかかってしまうのかがとても心配でした。ＮＯ，１様のご指摘を頂きました、両親からの借り入れ分をどうするのか、こちらを恥ずかしながら考えていなかったのですが、恐らく妻が支払う形になると思います。
夫婦共通で貯めた４００万は、１/２づつにするつもりなので、６００/４６００にするつもりです。
（３）質問がアバウトすぎて申し訳ございませんでした。こちらはただ単になにかあれば・・という意味でこれというものはありません。。。

分かりやすく、ご回答頂きましてありがとうございました！

回答No.1

walkingdic

>１、登記の持分について、妻の持分は４００/４６００という事になるかと思いますが、
共同で貯蓄した分の半分の２００万＋妻独自の２００万で４００万ということでしょうか？
妻の両親からの借り入れ２００万はどうしますか？妻が借りて妻が返済するのであればそれも含めるから６００／４６００になります。
夫が借りて夫が返済するのであれば夫の持分に入れるので、４００／４６００のままでかまいませんが。

＞夫に対して、贈与税等が発生するのでしょうか？
いえ、出資割合にて適正に持分登記するかぎりは贈与とはなりません。

＞２、共有名義にする事で、住宅控除が多くなったり、少なくなったりするのでしょうか？

住宅控除とは住宅借入金等特別控除（住宅ローン減税）のことですね？
ローンの名義人がそのローン金額を出資したとして登記する、つまりローン分は借りる夫の持分として登記する限りは多くなったり少なくなったりはしません。
（そもそも多くなることはありえませんが）

＞また、夫婦共通で貯めた貯金は妻の口座に入っていますが、夫の口座に一度移した方が良いのでしょうか？

いえ、そのままでもかまいません。関係ありませんので。

＞３、銀行でローンを組む際、何か不都合等が生じるのでしょうか？
特に不都合はありません。ただ銀行では自己資金が本当にあるかどうかの確認を求めることがあるので、いずれその銀行の口座に自己資金を集めたほうが話は早いでしょう。

＞４、共有名義にする事で、どちらかが亡くなった場合、相続税、贈与税等が多額に発生するのでしょうか？

いえ。そういうことはありません。

＞５、住宅控除は今年入居の場合、最大１６０万円まで受けれるとの事でしたが、中古物件も適用されるのでしょうか？

築２０年未満であれば適用になります。
２０年以上の場合には、耐震証明が必要となります。これは売主に取得してもらわねばなりません。

お礼

walkingdic様

早速のご回答ありがとうございます。

＞妻の両親からの借り入れ２００万はどうしますか？妻が借りて妻が返済するのであればそれも含めるから６００／４６００になります。
＝こういう事はまったく考えていなかったので、夫と話あって決めたいとおもいます。

とても分かりやすくご回答頂きまして、本当にありがとうございました！
勉強する事が多いですが、一つづつクリアして行きたいと思います。