不動産登記における地目変更と合筆について

質問

はじめまして、こんにちは。
今回、不動産登記の件で質問をさせていただければと思います。
過日、私が土地と中古住宅及び倉庫を購入いたしました。
全て銀行の担保になっており、当然、共同担保になっております。
土地は約３００坪ほどあります。
土地の筆数が１２筆あり、それも地目がバラバラです。
（畑（転用届け済み・介在畑）が７筆、宅地４筆、原野１筆の計１２筆）
銀行から畑の地目７筆を宅地にするように求められています。
この際、次のようなことができますでしょうか？
(1)畑７筆、原野１筆を宅地に地目変更。
(2)１２筆全てを１筆に合筆する。
国土調査がまだなのでそこまで放置しようとも思ったのですが役所に
確認をすると１０年以上先になりそうだとことです。管理するのが
面倒なことと固定資産税を住宅特例で節税したいのですべて１筆に
したいのです。（介在畑の課税が思いのほか高いので）このようなことが
可能でしょうが。お分かりになる方がいれば教えてくださればと思います。

回答No.2

kzz_ · ベストアンサー

まず（１）の地目変更ですが、現況の利用状況により判断されます。
１２筆の土地が宅地として一体利用されていれば、合筆を見据えて
地目変更できます。畑については農地転用届出済のようですが
転用目的等が実際と相違する場合には改めて農地法上の手続きが
必要になることもありますのでご注意ください。

（２）の合筆についてですが、以下のとおりいくつかの制限があります。
(1)接続していること。
(2)地番区域が同一であること。（所在が字まで同じ）
(3)地目が同一であること。
(4)登記簿上の所有者が同一であること。（所有者住所も）
(5)所有権以外の権利が登記されている場合は登記原因、受付番号
　など内容がすべて同一であること。

上記の条件に一つでも合わないと合筆はできません。
登記簿をとって確認してみてください。

お礼

大変、お手数をおかけしました。
よくわかりました。ありがとうございました。

回答No.1

0621p

地目変更はあくまでも現況次第です。農地転用の届出も必要ですが、現況が宅地になっていないと地目変更はできません。原野も同じです、現況が宅地になっていなければなりません。現況が宅地とは、すでに建物が建っているか、すぐに建物が建てられる状態です。
地目が同じであれば合筆はできます。

お礼

大変、お手数をおかけしました。
よくわかりました。ありがとうございました。