不動産の仲介手数料はどうして取得価額なのか？

質問

土地建物の売買をするときに不動産業者を通すと仲介手数料がかかりますが、会社で購入するとき、この仲介手数料を土地・建物の取得価額に含めます。これは基本通達によるものだとの事ですが、どうも素朴に考えるとしっくりいきません。私の疑問点、どなかたか教えていただけないでしょうか？
疑問点
１．不動産は不動産業者を通さなくても売買できますが、全く同じ土地であっても、仲介という行為によって帳簿上の土地の価値が上がってしまうというのは変じゃないですか？（さらに土地だと償却もされない！償却できるならまだ判らないでもないような。。。）
２．仲介手数料には消費税がかかりますが、土地にはかかりません。取得価額に含める時は、消費税はどうするのでしょう。（さらに固定資産税の清算金にも消費税がかかるのですが取得価額だそうです。これもどうするのでしょう？）消費税含めるのは変ですよね。
３．話は違うのですが、下記のようなものを見つけました。
http://www.tabisland.ne.jp/news/news1.nsf/b6c131437f3cfe4a49256619000ed3d6/8ec43c6faa36f7c44925662b000081a0?OpenDocument
こういう場合は含めないとか。ケースは違うし、１０年も前のはなしですけど、同じ理屈であれば何だか変ですよね。
中途半端な知識しかないのですが、どなたか教えていただけると勉強になります！

回答No.3

yonumogi

＞帳簿上重要なのは、本当の土地の価額の方なんじゃないかな
帳簿上数字が残るのは貸借対照表だけ、
貸借対照表そのもの自体が資産の実際の価値を表していない。
建物の残額
......単なる数字にすぎない。
つまり減価償却が正確ではない。
債権
......貸し倒れを見積もり計上。
資産勘定は将来に費用になる金額が重要、
支出した数字を記録することが重要。
土地は耐用年数が無限とすれば、売価時に費用化して回収するしかない。

＞帳簿上重要なのは、本当の土地の価額の方なんじゃないかなあと思うんです。
会計原則に再評価とかあったらしいですが、
期間損益計算が株主の最大関心事、
今は債権者よりは株主優先ですから時流です。

回答No.2

yonumogi

１、帳簿上の土地の価値が上がってしまうという、
土地の価値は変わりません。
帳簿の価額が土地の価値ではないから、
安く購入した者と高く購入した者で土地の価値には変化がないから。

３、住宅取得等特別控除の適用上、
家屋その物の価額は手当てしてやりましょう。しかし不動産仲介手数料まで面倒しません。

お礼

お返事有難うございました！
１．帳簿上の価額が土地の価値ではないというのは、確かに現状の制度ではそうなんだと思います。ただそれが、どんぶり勘定っぽいというか、ちゃんとしてないというかなんというか。。。帳簿上重要なのは、本当の土地の価額の方なんじゃないかなあと思うんです。
　説明が難しいのですが、別の面では、土地でも建物でも仲介手数料はかかるのに建物の分は償却できるとか、賃貸の仲介でも仲介手数料がかかるのにそれは費用だとか、実質的に不動産業者が行っている「仲介」は同じようなことであるにも拘わらず、帳簿上の処理が違うというのも何か変な気がします。
３．については、そうなんだとおもいますし、参考程度の話なのですが、都合良く？１．のような大雑把さが無い気がします。

回答No.1

ice_fox

１．については全く同感ですね。
自分もそう思っていました。確かに金額は経費にするには大きくなるだろうし、税金は取れなくなるのかも知れませんけど・・・政治的な背景があるのでしょうか。

２．の消費税ですが会計処理が税抜処理なら手数料の本体部分を取得原価に含め、税込処理なら手数料の全額が取得価額を構成するのではないでしょうか（通常の固定資産の取得と同様）。

あと、固定資産税ですが慣習としては税金の精算ですが、あくまで固定資産税は賦課期日に所有している者が負担するもので、期間按分とか意味合いで認識する前提では無いとの判断でしょう。なので実質は固定資産の取得時期の価値の差額と考えて未経過固定資産税分を取得価額を構成するものとするのでしょうね。なので建物部分を構成するものは課税仕入れの対象として消費税込みで考えます。

お礼

早速のお返事有難うございました。１．については、同じように不思議に思う方もやっぱりいるのですね！どなたかうまく説明いただけたらなあと思います。
２．については調べてみると、土地についての固定資産税の清算金には消費税はかからないようです。それならば、一応、納得は出来るのですが、それならば、土地を仲介するときの仲介手数料にも消費税はかからないようにすべきじゃないかなあとも、素朴に思いました。