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65歳以下の義父の家の名義変更
どうしたらいいかわからず、困っています。 どうかよろしくお願いします。 現在、主人の父親の名義の土地・家で生活しているのですが、半年前からその父が女性と住むため別の場所に家を購入し生活を始めました。私たちが生活する今の家は頂けると口では言ってくれて、手続きが必要ならするとは言ってくれていますが、再婚などされるとトラブルになると思い、義父の気が変わらないうちに今の家だけは何とか主人の名義にしてしまいたいのですが、義父がまだ53歳で相続時精算課税制度も適用できず、困っています。また、主人の母も既に亡くなっております。(土地は義父名義・家屋は亡母と連名名義です。) 何か贈与に関して良い方法はありませんでしょうか? また、家全体の贈与ができないなら、勝手に売却などができないようにする方法などあれば教えてください。 履歴を見たのですが、毎年110万ずつ土地を贈与してもらうなどしたほうがいいのでしょうか?その場合、毎年手続きをするのでしょうか? また、名義変更の際の贈与税を算出する土地の路線価の見方が難しく理解できませんでした。固定資産税評価額から大まかな額を調べる方法はないでしょうか? 長々と済みません。お手数ですが、教えていただければ幸いです。
- mohu_mohu
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- fwyokota
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判例だと３、４が弱い感じがします。 ３の金銭借用契約書、４の土地の借地契約、に登記所の証明を加算。 借入金額÷毎月返済額の返済期間は端数が出ない元利均等額にする。 利率は義父名義が取引がある定期預金の利率を借入利率にする。 金銭借用契約書に繰上げ返済のありを付け加える。
- moonliver_2005
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＞何か贈与に関して良い方法はありませんでしょうか? 私でしたら、次のようにしますね。 １義父の方に義父名義の銀行口座を開いてもらう。その際銀行登録印は新しく用意してあげて、その印鑑は夫の方が保管する。（夫の方と質問者さんはこの印鑑を他の用途に絶対使ってはいけません。） ２義父の方を売主、夫の方を買主とする家の売買契約を締結する。契約書は大きな文房具屋さんで売っているものでOKです。家の価格は建築価格×（１-建築年数÷建築耐用年数）とする。簡単にいうと建築価格から毎年の減価償却費額の合計額を差し引いた価格です。 ３義父の方を貸主、夫の方を借主とする金銭借用契約書を締結する。借入金額は上の家の価格とし、毎月９万円位で、借入金額÷毎月返済額の返済期間とする。親子ですから金利ゼロでもOKとは思いますが、これが気になるなら年利２，３％の金利を払う条件で、返済期間と毎月返済額を決めればよいでしょう。 ４義父の方を貸主、夫の方を借主とする土地の借地契約を締結する。地代の年額は時価の５％位の額とする。多少の前後は構わないでしょう。期間は借地借家法の規定により30年以上とします ５司法書士さんに行って上の２，４の契約書を示して、家の名義変更と土地の上の借地権登記をしてもらう。そして１の口座へ毎月の賃料と地代の銀行振込を開始する。 ６その半年後位に、家の名義変更について「出資金のお尋ね」みたいな文書が送られてきますから、「父からの借入金で調達」の趣旨で回答します。 ７税務署から見ると、親から借金して親所有の家を買い取るのはやや不自然というべきですから、多分夫の方を税務署に呼び出すでしょう。この時は２，４の契約書と１の銀行預金通帳を持って行って見せれば、「贈与には当たらない」ことが証明されます。ということは贈与税も払う必要がないということです。 １の通帳の印鑑を夫の方が預かるのは、再婚した女性にこの預金口座からお金を引き出されないようにするためです。それと、何か必要な場合には夫の方もしくは質問者さんがこのお金を自由に引き出せるようにするためです。 夫の方もしくは質問者さんがこのお金を引き出すことは形式的には義父の方からの金銭贈与を受けたことになります。従って、年間１１０万円以下で、かつ必ず不定期、不定額の引き出しにしてください。定期的な定額の引き下ろしは絶対にしてはなりません。この通報はいつでも税務署に見せられるようにするため、厳格に守ってください。上の苦労がすべて水泡に帰しますよ。 こうすると土地上には３０年以上の借地権が設定されており、家の名義は夫の方に移っていますから、質問者さんご夫妻は安心して、この家に住み続けることができるわけですし、贈与税も払う必要がないことになります。 土地の相続でもめる可能性が残っていますから、もっと大胆には、家だけでなく土地もついでに買い取ってしまう方法もあるでしょう。やりかたは上と全く同じです。 私は、父親所有の土地の上に父親から借金して家を建てた経験がありますが上の方法でうまく行きました。上の方法は、実は大手住宅建築会社の法律コンサルタント兼弁護士から教えてもらった方法を少しひねったもので私のアイデアではありません。
お礼
お忙しい中わざわざアドバイスありがとうございます。 主人とよく話し合ってみます。 ずっと方法も思いつかず、 一人で悩んでいたので、とても心強く感じました。 本当にありがとうございました。
- mukaiyama
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＞家屋は亡母と連名名義です… 母がいつ亡くなられたのか、夫に兄弟姉妹はいるのかなどのことが書かれていませんが、登記の変更をしていないだけで、すでに何分の一かは夫のものになっています。 あとは、夫以外の人の持ち分をどうするかですね。 ＞贈与に関して良い方法はありませんでしょうか… 普通に贈与税を国に払うか、時価相当の現金を父と兄弟姉妹に払うかのどちらかです。 ＞勝手に売却などができないようにする方法などあれば… 亡母の持ち分のうち何分の一かは夫のものになっているのですから、父が単独で売ることは、現時点ですでにできなくなっています。 ＞毎年110万ずつ土地を贈与してもらうなどしたほうがいいの… これはだめです。 まとめて一度に贈与されたという解釈になります。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm#q1 ＞固定資産税評価額から大まかな額を調べる方法はないでしょうか… 建物は固定資産税評価額そのものから基礎控除 110万円を引き、税率を掛けます。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm 税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm
お礼
家屋の名義について、主人に少しだけでも 権利があることがわかって正直ほっとしました。 色々知識を持たない私にアドバイスしていただき 本当にありがとうございます。
補足
主人の母は7年前に亡くなっています。主人には1人妹がおります。 妹は独身なので、現在私と主人と妹の3人で生活してます。 亡母の名義分はかなり比率の低いものとなっておりますが、 大丈夫でしょうか?家屋だけでも主人と妹への登記変更をしておくべきでしょうか? 正直、主人もまだ20代後半なので、まとまったお金は用意できないのが実情です。できるだけ影響を受けないようにしたいのですが・・。 65歳までこのまま待っていても大きな損害はないでしょうか?
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補足
細かく教えていただきありがとうございました。 こういう知識に全く疎いので、 助かりました。 諦めずに頑張ります。 ありがとうございました。