家賃交渉中です。助けて下さい。

質問

現在　賃貸のマンションを借りています。　・契約は通常の日本法令の賃借契約です。大家さんと直接契約しています。　・契約期限の半年前に大家さんから値上げ請求が来ました。現家賃の５％ＵＰです。驚き近隣の相場の家賃を調べると現状の家賃が相場の約４０％も高いことにきずきわたしも値下げ請求を期限半年前に大家さんに直接会い近隣の相場家賃と同じにして下さい。と４０％ＤＯＷＮを希望しますと書類を出しました。　・現在　不動産屋さんが大家さんに委任され不動産屋さんと約１０回ぐらい話をしていますが　大家さんは５％ＤＯＷＮまでは認めましたが、これ以上は絶対にダメだ　やなら解約しかないねの一点張りです。（ニュワンスは出てけ！！）　・わたしも４０％ではなく大家さんが５％ＤＯＷＮって言うなら　わたしも３５％ＤＯＷＮでどうでしょうと交渉して行きましたが進みません。　・次の更新は現状（近隣家賃より高い）を把握したのでお互いに納得した上でしたいです。　・わたしも突然４０％ＤＯＷＮはとやりすぎかなと思っていますがせめて大家さんとわたしの間の２２．５％ＤＯＷＮ位で納得をするつもりですが　５％ＤＯＷＮよりは絶対に下げない　あげくのはては出てけとは　いままで高い家賃を知らずに何も問題無しに借り続けてきたのに　鬼みたいです。やなら引っ越せば良いのですが現状収入も落ち込み体の調子もよくありませんのでスグには引っ越せ無い状況です。　■素人ながら調べましたが教えて下さい。・現在更新期限は過ぎていますが法律的には法定更新に成っているのでしょうか？　・また次の家賃は話合い中ですので決まるまでは希望家賃を供託した方がよろしいでしょうか？・出てけと言われても半年～一年前の告知がないので出てく必要はありませんよね？・またこの状態で一番解決がつくのは調停ですか？良い方法は？・調停不成立の可能性はありますか？良きアドバイスを私に下さい。

回答No.7

ueda55

最近は家賃交渉の専門会社もいるようです。
中には周辺相場などを調べてくれる会社もいるみたいですよ。
ただ、報酬額が削減額の1年分近くとられるのでそれを考えると自身で交渉した方がいいでしょう。

調べてみたら自身で交渉するためのノウハウを販売しているコンサル会社もあるようですよ

http://www.ywill.net

回答No.6

kanarin-y

（Bokkemonさんは今回借地借家法に触れない方針のようですが，触れた方がわかりやすいと思われますので，あえて触れます．）

GO123さんはchottoさんの参考URLを参考にしているようですが，参考になりません．法は増額請求と減額請求とではまったく異なった取り扱いをしているからです．

借地借家法32条
２項 　建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
３項 　建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

減額交渉の場合，家主の相当と認める家賃を支払い，差額は返還という形で処理するのが法の定めです（増額とはまったく逆ですよね）．

今回増額と減額が競合してますが，話合いの過程で家主も減額を容認する態度を示しているようなので，増額については取り下げたものと考えられます．
この場合，家主には「相当と認める額」として－40～±0％の範囲で請求できますので，その範囲で請求された家賃を支払う義務があります．

仮に増額請求が維持されていたとしても，家主が請求できる範囲－40～±0％とあなたが支払うことをもって足りる範囲±0～＋5％の競合する範囲，つまり±0＝従来の家賃を払わないと賃料不払いとなってしまいます．

今後の流れですが，話合いまたは調停の場合は，新家賃だけでなく何時から適用するか，さかのぼって適用するならその間の差額の取り扱いについて決めるのが普通だと思います．
裁判をする場合（調停をしてからでないとできませんが），裁判所が新家賃を決めてくれます．この場合はGO123さんが減額を請求したときから適用されます．（差額があれば10％利息をつけて返してもらえます）

「近隣の相場の家賃」というのをどうやって算定したのか存じませんが，近隣の家賃を元に，地価・立地条件・建物の構造・築年数・間取・日照・設備・契約の経緯・権利金や保証金の金額等による補正をして決めないと説得力はありません．

回答No.5

Bokkemon

==> 契約書に、契約書には「２ヶ月以上賃料を怠ったとき」と記載されている。

「２ヵ月に亘って賃料の全額の支払いが無かった場合」なのか、「２ヵ月分の賃料に相当する未払い賃料に達したとき」なのか、解釈で分かれそうですが、弁済は履行期が先に到来するものから充当されますので、「２ヵ月分の賃料に相当する未払い賃料に達したとき」という解釈で良いものと思います。
ところで、敷金を差し入れていませんか？　敷金は「賃料不払いの場合には（家主の意思で）賃料に充当することができる」とされている場合が多いと思いますので、敷金がどうなっているのか、確認されていますでしょうか？

==> 家主は増額請求書で私は減額請求書。家主は口頭で５％の減額を言ったのみ。
==> 私が希望する家賃を供託する予定。

「減額幅の争い」であって、「増額対減額の対立」ではないということは不動産業者も承知しているのですから、家主が今になって「増額対減額の対立」という主張をすることは信義に悖るものですから、してこないのではないでしょうか？

私が家主なら、「一部履行」として供託家賃を受領し、差額を請求（または敷金を充当したことによる敷金の不足額を請求）するだけです。つまり、供託したところで「全額弁済」の効果は無いため、賃貸借契約に伴う債務を履行し終えていないことに変わりは無く、供託する実益が乏しいように思います。
どうせ認めた額までしか支払わないのなら、直接、家主に「一部履行」を覚悟で支払って領収書を得た方が簡単ではないでしょうか。

==> 希望家賃以上になった場合はその額に対して年利１０％の金利も上乗せで支払う

10％が約定金利ということでしょうか？

==> 以前の家賃を振り込みまたは供託した額より安く契約が出来た場合は減額請求
==> の提示した期限に遡り払い過ぎた家賃を返却してもらう事は可能か？
==> 交渉が長引く可能性があるので調停も至急行なった方がよいか？

正しいかどうかは自信が持てませんが、調停を申し立てて、その中で「家主の主張する賃料には不同意だが、賃借権保全の必要があるため、新たな家賃が決定した時点で遡って精算することを条件に、仮に家主の主張する額を支払うこととする」と申し出る方法はどうでしょうか？
「家主の設定賃料に同意して支払ったものではない」という賃借人の主張を前提におき、それと知りながら家主が領収した外形を作り出すことで「決定時に仮払い賃料を遡及精算することを含めて了解したから仮払い賃料を受領した」という効果が期待できないか、ということです（もっとも、条件を付けること自体に効力が無いとされると無意味ですが）。

調停不調の場合には訴訟で決着することになりますが、支払済み分の差額について「不当利得返還請求」で争えるかどうかは難しいと思います。なぜなら、「不当に得た利益である」という主張を裏付けるのが困難ではないか、と考えるからです（新たな合意が形成されるまでは既存の合意が効力を有すると考えるからです）。和解条件として合意に達するのであれば可能ですが。

勝っても負けても（心理的には）住みにくい状況になるものと思います。

回答No.4

Bokkemon

「値下げ争い」ではなく「値下げ率の争い」と書いたのですが、その意味は「値下げ率での合意が無い」という意味です。

賃貸借契約の本旨は、建物の使用を許すこととその対価を支払うことです。現時点で合意している賃料（つまり、貸し手と借り手が過去に合意した事実がある値下げ前の賃料）をどれだけ引き下げるのかについて意見の一致を見ないということだと拝察しました。契約条件の改訂で合意に至っていない状況ですので、合意しているものとしては従前の契約だけです。

契約内容の変更をするのであれば、それも双方の合意によるべきものです。一方的に変更できるという特約が無い限り、意見の一致があるまでは基本的には従前の合意事項に拘束されるものです。これは、値上げの場合でも同様で、賃料値上げに合意しない場合はひとまず今までどおりの賃料を供託することで賃借権の保全が図られます。

本件では値下げ率を５％にするのか４０％（または２２．５％）にするのかという意見の食い違いがあり、４０％（または２２．５％）の値下げで合意した事実は無いのです。それにもかかわらず４０％（または２２．５％）の値下げと見なした賃料だけしか支払わないでいると、賃料の一部不払いということになり、賃借権に伴う債務の履行が完全には為されていないことになります。

恐らく、契約書の一文には「賃料の全部または一部の未払いがあったとき」、あるいは「賃料の支払を怠ったとき」を賃貸借契約の解除理由に掲げてあるものと思います。賃料支払債務は賃料全額の支払をもって履行があったことになりますから、一部でも不払い部分があれば「合意に反したので、債務不履行にあたる」と判断されるものと思います。

「自分が思う妥当額を支払う」というのは、値上げに関する見解の不一致の場合には、合意に至るまでは従前の契約が効力を有しますので、従前の金額を上回っていることをもって、賃借権保全効果が認められるのですが、その逆の場合にはGO123さんが賃借人たる身分を失ってしまう根拠になりうるものですから危険です、ということを申し上げたのです。

以上をお読みいただければご理解いただけるかと思いますが、貸し手の立場に立つものではなく、借り手の地位保全のために申し上げたものです。

なお、「供託する」とのことであれば、貸し手が主張する５％値下げ賃料であれば、賃借権保全の効果があるものと思いますが、これを供託しても貸し手は異議無く受領するでしょうから、供託の実益は無いものと思います。

補足

>本件では値下げ率を５％にするのか４０％（または２２．５％）にするのかという意見の食い違いがあり、４０％（または２２．５％）の値下げで合意した事実は無いのです。それにもかかわらず４０％（または２２．５％）の値下げと見なした賃料だけしか支払わないでいると、賃料の一部不払いということになり、賃借権に伴う債務の履行が完全には為されていないことになります。

返信ありがとう御座います。上記の件で質問させてください。現在まだ交渉中ですが契約書に、契約書の一文には「賃料の全部または一部の未払いがあったとき」、あるいは「賃料の支払を怠ったとき」とは記載されていません。しかし「２ヶ月以上賃料を怠ったとき」とは記載されています。現在お互いが出した書面では前回にも書きましたが家主は増額請求書で私は減額請求書です。家主は口頭で５％の減額を言ったのみです。書面はありません。次の支払日にはまだ決まりそうにありませんので供託をするつもりです。しかし前回の契約家賃を振り込んでいたら意味がありませんので私が希望する家賃を供託する予定です。正しくはありませんか？（勿論希望家賃以上になった場合はその額に対して年利１０％の金利も上乗せで支払うつもりです）また以前の家賃を振り込みまたは供託したとして振込み金額より安く成り契約が出来た場合は減額請求のこちらが提示した期限にさかのぼり払い過ぎた家賃を返却してもらう事は可能ですか？あと交渉が長引く可能性があるので調停も至急行なった方がよろしいでしょうか？教えて下さい。

回答No.3

Bokkemon

値上げ問題で交渉決裂の場合には「現行賃料または相当と認める（増額した）賃料を供託する」ことで賃借人の債務不履行が問われないようにする（一方的値上げには同意していないので、従前の条件で一旦権利を保全する）ことができますが、ご質問のケースでは「値下げ」ですよね？

あくまで、賃料相場は参考データでしかなく、築年数・設備・立地・環境などの条件で相場額も変動しますから、相場金額が直ちにGO123さんの賃料として当てはまるわけではありません。基本的には、賃料設定は貸し手と借り手の合意で決まるものですから、合意が無いのに一方的に「22.5％ダウン額が相当」だとしてその分を供託しても、「債務の不完全履行である」ということになり、賃借権に伴う義務の履行をしていることにはならないものと思います。

「相当の額を供託しておけば大丈夫」というのは、値下げ率の争いのときには通用しないと思った方が無難です。債務不履行は賃借権の喪失につながりかねませんので、注意を要します。

補足

>「債務の不完全履行である」ということになり、賃借権に伴う義務の履行をしていることにはならないものと思います。

上記で質問です。
新しい賃料が決定していないので（法定更新の為）供託をしようと思っています。理由は話し合いが進まない為、家主に当方の状況を把握していただきしっかりお互い合意するまで話合いたい為供託をします。

債務不履行とは契約期間内に契約外の事を行った（家賃未納など）場合に債務不履行が発生するものですよね？
値上げも、値下げもお互いが合意したときに行われ行為なので’「値下げ争い」という言葉は不適切ではありませんか？
借主の貸主の対等の立場で成り立っているはずですよね？
Bokkemonさんは家主の立場から回答しているのですか？
すっきりしません、返信下さい。

回答No.2

chotto

下記ＵＲＬで完璧だと思います

参考URL：

http://www.daiichi.gr.jp/soudan/jireisyu/pages/syakuya/syakuya-2.htm

お礼

とても参考に成りました。

供託は法定更新の時に行うものですか？
たとえば契約期間内に家賃が高いなど疑問が生じ減額請求（契約満期の半年～１年前）を出した翌月から供託してもかまわないのですか？教えて下さい。

回答No.1

nrb

とりあえす、相場の金額を裁判所に供託しとけば、家賃の不払いにはならないので
気長に個人調停すればいいと思います。

補足

裁判所ではなく法務局ですよね？