中古住宅 築18年 ミサワホーム NEAT（ニート）耐用年数

質問

築18年ミサワ住宅ニートの中古住宅を検討しております。ミサワさんに問い合わせたところ当時坪単価80万から100万円バブルの頃に富裕層向けに販売していたようです。10年ごとにメンテをすれば60年くらいは十分住める建物とミサワさんはおっしゃっています。土地代2300万で建物が1000万です。メンテはしっかりしますがあと40年の耐久年数はあるのでしょうか？わかる方おしえてください。よろしくお願いいたします。

回答No.3

cartridge

kokekkokoo様

＞今後１０年ごとの外回りメンテナンスをしたとしても
軽量鉄骨の住まいとしての耐久年数は何年ほどなのでしょうか？

法定耐用年数というものがありますが、構造別のカテゴリーわけで
大変おおざっぱですで、今回これは脇に置かせていただきます。

実際の耐用年数は計算上の理論値とHMが独自に行う耐久テスト、
それに実際に施工した建物の経過観察等により確認しています。
鉄骨住宅の場合、構造材である鉄骨の防錆性能と基礎の耐用年数がポイントになると思います。
あるメーカーでは鉄骨に三重の塗膜を塗っており、理論値および耐久テストの結果、
鉄骨の錆に関しては90年以上の耐用年数をうたっておりますが、
実際保証に関しては、施工後の追跡調査の結果、最低40年は行うと言っています。
鉄骨プレハブ系の歴史はまだまだ浅く、過去に建てられた住宅の
経過観察を現在も行っている状況です。
以上のことから、メーカーの違いはあれども、定期点検を行っている
HM系鉄骨住宅は最低40年以上は住めるのではとしか申せません。
メーカーの理論値やテスト結果から楽観的に考えると、住環境、メンテナンス
が良いと、施工メーカーが言うように50年、60年は住めるしれませんが、
結局どのメーカーも50年、60年建っている自社の家を見てないものですから、
実績のない話はあくまでも予想の話ということになってしまいます。

ALC外壁も過去にいろいろ施工しましたが、断熱性が高い反面、
冬場雨水がしみ込んだりすると、壁体内で凍結して割れやすくなる等の
弱点もありますので、（某社のダインコンクリートはこの点を結構克服していますが）
外壁塗装と外壁パネル間の防水コーキングは定期的にしなければなりません。
ALC外壁は一般の耐候性窯業系サイディングに比べ、外壁塗装のサイクルが短いのがネックです。

基礎はコンクリートの中性化がどのくらい進行しているのかチェックするとともに、
（コンクリートは最初アルカリ性なのですが、空気に触れている表面
から徐々に中性化していきます。鉄筋部分まで中性化が進んでしま
うと、鉄筋にさびが発生し、基礎がもろくなります。）
内部の劣化状況を超音波による調査で確認してもらうと安心です。

一生住む家は、住環境、建物ともに惚れて購入することが一番です。
kokekkokoo様にとって、明るく、安心な新生活が訪れることをお祈りしております。

お礼

この度も誠に親切なご回答頂き嬉しく思っております。
三度とも私の薄い質問に濃いご返答頂き大変参考になりました。
経験に基づく貴重なご意見を無駄にすることなくいたします。
ありがとうございました。

回答No.2

cartridge

ANO.1の回答者です。
＞土地52坪建物36坪2階建て軽量鉄骨と思われる４LDKです。
７年前にトイレ交換・外壁屋根塗装のリフォームされています。
⇒土地の評価は地域相場と需給の関係があるので今回パスさせていただきます。
ミサワの鉄骨でしたか。木質系に比べ坪単価が高いので施工件数が少なく、
結構割高な商品ですね。
おっしゃる通りターゲットユーザーはお金持ちです。
36坪の家を現在同仕様で新築されるとしたら、本体3000万くらいで
建てられるのではないでしょうか。
3000万の新築を18年使用して、そのあといくらで買えば妥当か。
減価償却の下降ラインと不動産取引上の残存価値とは開きがあるので、
もうすこし頑張って値引きしてほしいところですね。
このままの価格で買うと売主の希望ラインで契約というところでしょうか。
立地環境が気に入っておられるのなら、2980くらいで交渉されたらいかがですか。
10年先、20年先の生活を想定され、問題もなく、物件に惚れているのなら頑張ってネゴしてください。
物件も見てませんので、しょせん他人事のようなことしか言えません。
ご勘弁ください。

お礼

cartridge様再度ご返答いただきましてありがとうございました。
先ほど帰宅したためお礼が大変遅くなりました。おっしゃるように物件に「ほ」の字でございます。私の年齢資産では土地建物で５０００万円は出せませんが中古住宅なら叶えてくれます。
専門家でいらっしゃる貴方様がお答えいただけると嬉しいのですが、この物件を購入いたしますと今後１０年ごとの外回りメンテナンスをしたとしても軽量鉄骨の住まいとしての耐久年数は何年ほどなのでしょうか？重ね重ねご無理を言いますがご返答いただけましたら幸いです。

回答No.1

cartridge

HM出身の建築、不動産アドバイザーをしている者です。

質問者が検討している住宅規模、環境がわかりませんので何とも言えませんが、
寒暖の差が大きく湿度の高い日本で、木質パネル系の住宅を長持ちさせるのは大変です。
公共の建物や大型の邸宅のように、室内空間が広大で結露の心配がない建物。
日当たり、風通しが良い場所で建物が傷みにくい環境など、
好条件をいくつか満たしていないと６０年もつとは考えにくいですね。
ミサワや三井などは一応HMですので、工務店の在来住宅のように、
グレードの高い住宅には特別に構造や性能に格差をつけているとは考えにくいです。
いくらハイグレードの住宅とはいえ、
木造住宅の標準的な耐用年数である22年を基準に検討されるべきかと思います。
建物のコンディションが良くても、木造住宅の建て替え時の平均は、
築37年くらいと記憶しておりますので、
過度の期待は禁物かと思います。
いずれにせよ、築18年の住宅が1000万とはすごいですね。
今建て替えたら5000万以上の建物ということですね。

お礼

cartridge様ご回答有り難うございました。土地52坪建物36坪2階建て軽量鉄骨と思われる４LDKです。７年前にトイレ交換・外壁屋根塗装のリフォームされています。正方形の北西角地で土地を２ｍ程上げてあり南に日本庭園があります。インテリアはエアコンが全て壁のクローゼット内に納められ集中室外機です。キッチンはIHで広いです。各部屋とも収納とても広くインテリア・エクステリアともに築１８年の物件とは感じられません。しかし築１８年の建物を１０００万円で購入するのに決断も諦めることもできずに困っております。